Vincolo paesaggistico e rogito

[Utente Cancellato 83267]

Condivido in pieno: non credo proprio siano quelli paesaggistici i vincoli a cui si riferisce la frase del rogito, che è relativa a vincoli di altro genere, tipo ipoteche, pignoramenti, prelazioni, servitù o altri gravami, come da art. 1482 e art. 1489 cc, dove il termine “vincolo” è usato in contesto diverso
dall’ ambito urbanistico.
Trovo superfluo spendere tempo e soldi per approfondire l’argomento, andando a controllare contratti e corrispondenza precedente, dato che nel giro di pochi giorni il notaio risponderà esaustivamente, e il cliente pare piuttosto “ naïf “, se è vero che ha presentato la scia da solo, senza ausilio di un tecnico, e comunque a fine gennaio anche in Comune gli spiegheranno tutto quanto riguarda il vincolo.

Da me sul lago di Garda c’è un vincolo paesaggistico, per il quale non possiamo mettere pannelli solari e fotovoltaici sul tetto, perché siamo a meno di 150 m. dallo specchio d’acqua …non penserete mica che i rogiti debbano riportare simili prescrizioni…

Per il cliente si. Questo è il punto. Abbiamo provato a spiegargli che questi vincoli di solito non sono riportati nel rogito, ma nulla: vuole vederci chiaro perché e cito :” il non poter fare tutti lavori che voglio fare, mi impedisce il reale godimento del bene.”

Già!
Nell'elenco dei documenti che fai sopra dimentichi che il tecnico dichiara l'esistenza o la non esistenza di vincoli di natura storica, artistica e paesaggistico.

Sopra è stato comunque scritto:
"Il cliente ha presentato da solo domanda di Scia"
Questo mi fa pensare che abbia fatto tutto da sé senza l'ausilio di tecnico.
Un contesto che andrebbe chiarito.

.
Non abbiamo nessuna relazione tecnica, sull’edificio. Al rogito non era obbligatorio fornirla, il cliente prima di acquistare non ha fatto fare opportuni controlli perché in Calabria sono consigliati, non obbligatori. Per questo abbiamo incaricato un tecnico di fiducia. Non esistendo condominio,non possiamo rivolgerci all’amministrazione. Il cliente ci nasconde qualcosa? Forse ma Non posso saperlo senza aver mandato qualcuno a visionare le carte. Per quello che ne so nella mia provincia i vincoli paesaggistici sono frequenti nelle zone limitrofe alla città, però si può essere liberi di fare modifiche chiedendo permessi speciali, come ad esempio mettere i pannelli solari.

 

[matusalemme]

per me le cose "girano" altrimenti

qui s'ha da analizzare un contratto redatto da un notaio (giurista) e soffermarsi , in particolare, su di una clausola contrattuale in cui il venditore dichiara l'immobile ,oggetto di compravendita, libero da oneri e vincoli di qualsiasi tipo

trovo che la formula - nella sua stringatezza - sia un po' inusuale, perchè:
- di solito il notaio si perita di ricomprendere in detta dichiarazione, soprattutto, le servitù e le ipoteche, qualche volta i censi ed i livelli: qui solo oneri e vincoli: perchè?
- il notaio ,poi, ci ha messo il "carrico da 11", avendo cura di precisare che i vincoli son"di qualsiasi tipo": questa precisazione ha un significato, oppure no?

come si definiscono - GIURIDICAMENTE - i "pesi/oneri", o come si vuol chiamarli, i "cosi"....paesaggistici?

siccome son curioso, son andato a spulciare qualche mio vecchio libretto e ho trovato che i "pesi od oneri" di cui sopra (qualche volta aggettivati come paesaggistici e qualche altra paesistici) son definiti.... VINCOLI anche da:
- Aldo Maria Sandulli, Manuale di diritto amministrativo, XV ed.,Jovene -Napoli,pagg.142 e segg.,spec. pagg.143 e144 con particolare riguardo a quelli cd. paesistici;(Sandulli è stato professore ordinario all'Università di Roma);
- Aldo Fiale - Elisabetta Fiale, Diritto urbanistico, XII ed. Simone-Napoli, 2006, pagg. 241 e segg.: i vincoli di carattere paesaggistico -ambientale;(Aldo Fiale è consigliere della Corte di Cassazione);
- Rocco Galli, Corso di diritto amministrativo, II ed. Cedam,1994, pagg. 615 e segg. dove al paragrafo Piani territoriali e paesistici, parla di efficacia dei vincoli e di durata dei vincoli;(Giudice e preparatore-insegnante di aspiranti magistrati);
- Guido Landi- Giuseppe Potenza, Manuale di diritto amministrativo, Giuffrè, 1983, pagg. 119- 121;
- senza contare l'ormai arcinoto avv. Gian Carlo Mengoli, Manuale di diritto urbanistico, VI ed., Giuffrè , 2009,che dà il titolo di "i vincoli paesaggistici", al cap. XII ,pagg. 541 e segg., il quale è arrivato ormai alla 7 edizione: significa che il libro ...tira?


il contratto di Lady - essendo un contratto redatto da un giurista - va letto ed interpretato secondo i canoni ermeneutici stabiliti dall'art. 1362 cod. civ., per cui nel processo interpretativo va applicato il metodo letterale, e ciò soprattutto quando - come nel caso in esame - le espressioni usate hanno un significato preciso ed immediato
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senza considerare che, nell'interpretare contratto e clausola,
non conta proprio nulla che - oggi - il cliente di Mi-Lady abbia sbagliato la SCIA,
o che l'abbia presentata di persona
o con l'aiuto del sommo studio di architettura
di nome.... Calatrava

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(Lady, ho visto adesso la tua risposta)

 

[marcanto]

Al rogito non era obbligatorio fornirla, il cliente prima di acquistare non ha fatto fare opportuni controlli perché in Calabria sono consigliati, non obbligatori. Per questo abbiamo incaricato un tecnico di fiducia.

In un procedimento d’acquisto di un immobile sia che sia obbligatorio far controlli, sia che il proprietario/venditore fornisca i titoli di proprietà e di legittimità, sarebbe un comportamento oculato dell'acquirente far controllare la situazione da un tecnico di fiducia per sgomberare il campo da eventuali problemi di qualunque natura.
Spesse volte i venditori in sede di rogito fanno le canoniche dichiarazioni e non sono a conoscenza delle conseguenze in cui incorrono se le stesse fossero mendaci. Per loro "l'importante" è vendere!

Per quello che ne so nella mia provincia i vincoli paesaggistici sono frequenti nelle zone limitrofe alla città, però si può essere liberi di fare modifiche chiedendo permessi speciali, come ad esempio mettere i pannelli solari.

Il vincolo paesaggistico, che disciplina un territorio urbano/edificato o non urbano, non è mai identico, ossia essendo un vincolo di piano urbanistico nella tua provincia può dettare delle prescrizioni.......mentre nella mia (diversa dalla tua) può avere delle previsioni totalmente differenti dalle tue.
Addirittura potrebbe avere prescrizioni differenti per edifici o zone limitrofe ma che hanno peculiarità intrinseche differenti.

Se è stata presentata una SCIA ed il comune si è espresso in modo contrario alla stessa, questo significa che il vincolo paesaggistico è stato acquisito compiutamente dallo strumento urbano del comune e il tuo acquirente non può/potrà asserire che non ne era a conoscenza.

 

[Utente Cancellato 83267]

In un procedimento d’acquisto di un immobile sia che sia obbligatorio far controlli, sia che il proprietario/venditore fornisca i titoli di proprietà e di legittimità, sarebbe un comportamento oculato dell'acquirente far controllare la situazione da un tecnico di fiducia per sgomberare il campo da eventuali problemi di qualunque natura.
Spesse volte i venditori in sede di rogito fanno le canoniche dichiarazioni e non sono a conoscenza delle conseguenze in cui incorrono se le stesse fossero mendaci. Per loro "l'importante" è vendere!


Il vincolo paesaggistico, che disciplina un territorio urbano/edificato o non urbano, non è mai identico, ossia essendo un vincolo di piano urbanistico nella tua provincia può dettare delle prescrizioni.......mentre nella mia (diversa dalla tua) può avere delle previsioni totalmente differenti dalle tue.
Addirittura potrebbe avere prescrizioni differenti per edifici o zone limitrofe ma che hanno peculiarità intrinseche differenti.

Se è stata presentata una SCIA ed il comune si è espresso in modo contrario alla stessa, questo significa che il vincolo paesaggistico è stato acquisito compiutamente dallo strumento urbano del comune e il tuo acquirente non può/potrà asserire che non ne era a conoscenza.

Per il mio acquisto ho provveduto tramite tecnico di fiducia. Evidentemente il mio cliente voleva risparmiare. La provincia è la stessa. Inutile ora ipotizzare. Quando avremo la questione più chiara sapremo come muoverci. Io ho solo chiesto se a qualcuno fosse capitata una situazione analoga. Buona serata

 

[Utente Cancellato 83267]

Il notaio ha risposto che l’atto è regolare. Invita il nostro cliente a fare gli opportuni controlli in regione e in comune. Secondo il suo parere suddetti vincoli richiedono dei permessi ad hoc per fare dei cambiamenti. Così non fosse troppi immobili in Italia,non potrebbero usufruire del 110%, per esempio. Ma così non è.

 

[matusalemme]

credo che nessuno dubiti che l'atto sia "regolare", l'ha fatto lui stesso, il notaio

come credo pure che, per quel che finora è stato appurato in Comune, non si possa nemmeno dubitare che l'area in cui sorge l'immobile, oggetto di compravendita, sia soggetta a vincoli paesistici/paesaggistici

posto che le cose stanno senz'altro così, non si può dubitare sulla necessità di effettuare i migliori e più completi controlli tecnici in Comune ed in Regione per capire se, come e quali interventi si possano eseguire sull'immobile sito in detta area

proprio così come già da tempo si è premurato di chiedere il tuo Studio al tecnico incaricato

ciò che, però, mi piacerebbe sapere è se hai potuto verificare nello specifico col notaio un altro aspetto:

ossia se lui ha escluso - o meno - qualsiasi obbligo/responsabilità in capo al venditore nei confronti del tuo cliente acquirente, e ciò alla luce e tenuto conto della clausola contrattuale contenente una dichiarazione espressa del venditore stesso circa l'assenza sull'immobile di oneri e di vincoli di qualsiasi tipo

così... per sapere la prossima volta

 

[Utente Cancellato 83267]

credo che nessuno dubiti che l'atto sia "regolare", l'ha fatto lui stesso, il notaio

come credo pure che, per quel che finora è stato appurato in Comune, non si possa nemmeno dubitare che l'area in cui sorge l'immobile oggetto di compravendita sia soggetto a vincoli paesistici/paesaggistici

posto che le cose stanno così, non si può dubitare sulla necessità di effettuare i migliori e più completi controlli tecnici in Comune ed in Regione per capire se, come e quali interventi si possano eseguire sull'immobile sito in detta area

ciò che, però, mi piacerebbe sapere è se hai potuto verificare nello specifico col notaio è un'altra cosa:

ossia se lui ha escluso - o meno - qualsiasi obbligo/responsabilità in capo al venditore nei confronti del tuo cliente acquirente, e ciò alla luce e tenuto conto della clausola contrattuale contenente una dichiarazione espressa del venditore circa l'assenza sull'immobile di oneri e di vincoli di qualsiasi tipo

così... per sapere la prossima volta

Per il notaio quella clausola non può applicarsi ad un caso del genere

 

[francesca63]

Per il notaio quella clausola non può applicarsi ad un caso del genere

Come era stato ipotizzato , i “vincoli” a cui ci si riferisce a rogito sono di altro tipo.

 

[Utente Cancellato 83267]

Lo avevamo ipotizzato anche noi e lo abbiamo fatto presente al cliente. Lui ha insistito in modo mooolto colorito. Quindi ci siamo armati di santa pazienza e stiamo facendo le opportune ricerche.

 

[matusalemme]

se il cliente dovesse insistere, per le tue ricerche ed approfondimenti vari:

"La dichiarazione - anche se generica - del venditore che il bene è libero da oneri e diritti altrui esonera il compratore dall'onere di esaminare la cosa e di compiere qualsiasi indagine, dal momento che siffatta dichiarazione è idonea a fondare il pieno affidamento del compratore (313)"

così testualmente Angelo Luminoso, La vendita, Trattato di diritto civile e commerciale Cicu - Messineo - Mengoni, continuato da P. Schlesingher, Giuffrè, 2014, pag. 449

la nota 313 recita testualmente : "Cfr. Rubino, La compravendita, cit., p.703; Greco e Cottino, Della vendita, cit.,p.224;Bianca,La vendita ecc. ,p.803;Cass.30 gennaio 1987,n.881; Cass.19 gennaio 2006,n.976; in senso parzialmente diverso Macario, voce Vendita, cit., p.23;Oberto,op. ult. cit.,p.407ss."