• Creatore Discussione Utente Cancellato 83267
  • Data di inizio
U

Utente Cancellato 83267

Ospite
Infatti io lavoro in uno studio legale. Ed ho chiesto se qualcuno si fosse trovato in una situazione analoga: un cliente che contesta il rogito per vincoli paesaggistici a lui non noti, situazione che ha lasciato sorpresi tutti.Il risvolto tecnico, lo lascio a chi è competente. Noi dobbiamo solo appurare se non aver reso manifesto suddetto vincolo (di cui ribadisco dobbiamo ancora appurarne la natura) può rendere contestabile l’acquisto.
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
C’è più di una sentenza di Cassazione al riguardo, la presenza di un vincolo paesaggistico non invalida l’acquisto

“ nel ritenere i vincoli prescritti da piano regolatore generale non riconducibili agli oneri non apparenti di cui all’art. 1489 c.c., si è uniformata al principio costantemente affermato da questa Corte, secondo cui le prescrizioni del piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine generale di contenuto normativo, e come tali sono assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari; sicchè i vincoli da essi imposti non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull’immobile ai sensi dell’art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (Cass. 2-3-2007 n. 4971; Cass. 16-9-2004 n. 18653; Cass. 19-1-2001 n. 793; Cass. 5-2-1993 n. 1469).”

La mia riflessione riguardava l’idea di andare a discutere con il comune del rigetto della SCIA per il vincolo paesaggistico
Che gli andate a dire? Il tecnico che ha depositato la scia che dice?
 
U

Utente Cancellato 83267

Ospite
C’è più di una sentenza di Cassazione al riguardo, la presenza di un vincolo paesaggistico non invalida l’acquisto

“ nel ritenere i vincoli prescritti da piano regolatore generale non riconducibili agli oneri non apparenti di cui all’art. 1489 c.c., si è uniformata al principio costantemente affermato da questa Corte, secondo cui le prescrizioni del piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine generale di contenuto normativo, e come tali sono assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari; sicchè i vincoli da essi imposti non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull’immobile ai sensi dell’art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (Cass. 2-3-2007 n. 4971; Cass. 16-9-2004 n. 18653; Cass. 19-1-2001 n. 793; Cass. 5-2-1993 n. 1469).”

La mia riflessione riguardava l’idea di andare a discutere con il comune del rigetto della SCIA per il vincolo paesaggistico
Che gli andate a dire? Il tecnico che ha depositato la scia che dice?
Cosa non è chiaro del “ Comune gli ha detto di prendere appuntamento per fare tutti i controlli?”. Vedi senza appuntamento, in comune dalle mie parti, non ti fanno fare neanche una richiesta per il rinnovo dei documenti. Visto che il cliente vuole chiarimenti e controlli, che controlli siano. So delle sentenze di cassazione, ma ribadisco: ad un cliente non ridi in faccia senza aver fatto tutti i controlli del caso. Almeno, questo è il nostro modo di lavorare. Se qualcuno lavora in modo diverso, buon per lui
 

matusalemme

Membro Attivo
Privato Cittadino
come ho scritto più sopra, a me pare che la situazione sia leggermente diversa:

1. un conto è che il venditore NON abbia dichiarato nulla in merito alla sussistenza dei vincoli,

2. DIVERSO è che - come parrebbe essere il caso in esame - il venditore ne abbia ,invece, dichiarata espressamente l'insussistenza, garantendone la libertà dell'immobile

quindi, non si entra nel merito se si tratta di oneri apparenti o non apparenti o che altro: l'immobile è stato garantito completamente libero da pesi ed oneri di qualsiasi tipo

o l'espressa garanzia vale oppure non vale


secondo Cian - Trabucchi, Commentario breve al codice civile , sub art. 1489 cod. civ., Cedam, 2014,pag. 1642, "le parti possono anche convenire che il venditore garantisca la libertà dell'immobile, nel qual caso risponderà pure per le ipotesi di oneri o pesi apparenti ovvero conosciuti dal compratore (Corte Cass. 81/6033;v.anche C 83/5223)"
 
U

Utente Cancellato 83267

Ospite
come ho scritto più sopra, a me pare che la situazione sia leggermente diversa:

1. un conto è che il venditore NON abbia dichiarato nulla in merito alla sussistenza dei vincoli,

2. DIVERSO è che - come parrebbe essere il caso in esame - il venditore ne abbia ,invece, dichiarata espressamente l'insussistenza, garantendone la libertà

quindi, non si entra nel merito se si tratta di oneri apparenti o non apparenti o che altro: l'immobile è stato garantito completamente libero da pesi ed oneri di qualsiasi tipo

secondo Cian - Trabucchi, Commentario breve al codice civile , sub art. 1489 cod. civ., Cedam, 2014,pag. 1642, "le parti possono anche convenire che il venditore garantisca la libertà dell'immobile, nel qual caso risponderà pure per le ipotesi di oneri o pesi apparenti ovvero conosciuti dal compratore (Corte Cass. 81/6033;v.anche C 83/5223)"
Hai centrato il punto della richiesta fatta dal cliente. Per poter capire bene, lo studio per cui lavoro , ha bisogno di capire prima di che tipo di vincolo si tratti.Questo potremo saperlo solo dopo che il tecnico incaricato ha avuto accesso agli atti e dopo aver parlato con il notaio che ha redatto il rogito ( fortunatamente è in attività). È una richiesta strana? Atipica? Certo. Ma se un cliente vuole chiarimenti, dubito che diciate no, anche in casi come questo.
 

cafelab

Moderatore
Membro dello Staff
Professionista
@matusalemme non mi convince, non si tratta di un vincolo diretto imposto sull’immobile, ma di prescrizioni di piano, è come a dire che avendo comprato una villetta voglio ampliarla, ma -sorpresa- scopro che la cubatura da prg è esaurita… faccio causa al venditore perché non l’ha indicato sull’atto?

Cosa non è chiaro del “ Comune gli ha detto di prendere appuntamento per fare tutti i controlli?”

Mi spiego ancor meglio
Ma certo che il comune gli ha detto così, il tecnico per compilare la SCIA avrebbe dovuto studiare la situazione urbanistica e poi progettare in conformità.
Non averlo fatto è grave, è falso in atto pubblico, dovrebbero segnalarlo all’ordine.
Per non farlo, lo convocano in comune per cercare di risolvere.

MA il paesaggistico è un documento pubblico, il tecnico se lo deve studiare e relazionare il committente, non aspettare che sia il comune a dirgli cosa fare
 
Ultima modifica:

matusalemme

Membro Attivo
Privato Cittadino
Cafelab,

non ho da convincere nessuno

il venditore ha dichiarato che NON sussistono oneri o vincoli di qualsiasi tipo

questa dichiarazione - che è una garanzia - vale o non vale?

per me sì, ed il venditore se ne ha da assumere le conseguenze

poi, se la dichiarazione sarà invalida, inefficace, etc., ma comunque è stata fatta, ci potrebbero essere pure altre strade da percorrere

-----------
Lady,

non attenderei l'esito della verifica tecnica e ,se per quello, nemmeno il parere del notaio

non voglio insegnare metodi di lavoro a nessuno, ti dico solo come mi comporterei io col cliente

mi muoverei subito - come ho cercato di scrivere nel mio precedente post - per farmi consegnare dal cliente:
- copia integrale dell'atto notarile;
- copia di tutti i documenti citati ed allegati all'atto;
- eventuale corrispondenza intercorsa, comunicazioni, con l'agenzia o con precedenti professionisti, preliminari, accordi,etc.

tutto,ma proprio tutto

poi, sgombrando il capo da quel che potrebbe essere - o non essere - l'esito della verifica tecnica, li analizzerei alla lente del microscopio

può rivelarsi un lavoro inutile, ma qualche volta - senza preventive impostazioni preconcette derivabili/nti dall'esito della verifica tecnica, la testa lavora meglio perchè non costretta in un unico vicolo

Approfondirei - sotto il profilo strettamente giuridico - le clausole del contratto e tutto il resto della documentazione per impostare e "costruire" la tesi principale e, poi, se del caso anche quella subordinata a favore del mio cliente
 
Ultima modifica:

marcanto

Membro Senior
Professionista
@matusalemme non mi convince, non si tratta di un vincolo diretto imposto sull’immobile, ma di prescrizioni di piano, è come a dire che avendo comprato una villetta voglio ampliarla, ma -sorpresa- scopro che la cubatura da prg è esaurita… faccio causa al venditore perché non l’ha indicato sull’atto?
Altro esempio della stessa linea:
> compro immobile destinati ad ufficio, dopo l'acquisto chiedo una variazione d'uso in abitativo ma vado a sbattere su un PRG che NON permette di farlo......che fare ?
Chiedere risarcimento al venditore ?
Ma erano contesti che doveva appurare l'acquirente prima di acquistare.
Esempi del genere ne esistono a dozzine.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
MA il paesaggistico è un documento pubblico, il tecnico se lo deve studiare e relazionare il committente, non aspettare che sia il comune a dirgli cosa fare
Già!
Nell'elenco dei documenti che fai sopra dimentichi che il tecnico dichiara l'esistenza o la non esistenza di vincoli di natura storica, artistica e paesaggistico.

Sopra è stato comunque scritto:
"Il cliente ha presentato da solo domanda di Scia"
Questo mi fa pensare che abbia fatto tutto da sé senza l'ausilio di tecnico.
Un contesto che andrebbe chiarito.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
@matusalemme non mi convince, non si tratta di un vincolo diretto imposto sull’immobile, ma di prescrizioni di piano, è come a dire che avendo comprato una villetta voglio ampliarla, ma -sorpresa- scopro che la cubatura da prg è esaurita… faccio causa al venditore perché non l’ha indicato sull’atto?
Condivido in pieno: non credo proprio siano quelli paesaggistici i vincoli a cui si riferisce la frase del rogito, che è relativa a vincoli di altro genere, tipo ipoteche, pignoramenti, prelazioni, servitù o altri gravami, come da art. 1482 e art. 1489 cc, dove il termine “vincolo” è usato in contesto diverso
dall’ ambito urbanistico.
Trovo superfluo spendere tempo e soldi per approfondire l’argomento, andando a controllare contratti e corrispondenza precedente, dato che nel giro di pochi giorni il notaio risponderà esaustivamente, e il cliente pare piuttosto “ naïf “, se è vero che ha presentato la scia da solo, senza ausilio di un tecnico, e comunque a fine gennaio anche in Comune gli spiegheranno tutto quanto riguarda il vincolo.

Da me sul lago di Garda c’è un vincolo paesaggistico, per il quale non possiamo mettere pannelli solari e fotovoltaici sul tetto, perché siamo a meno di 150 m. dallo specchio d’acqua …non penserete mica che i rogiti debbano riportare simili prescrizioni…
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità
Alto