Ampliamento appartamento SuperCondominio

[Michela_]

Per contrattuale cosa si intende?

È il regolamento che viene redatto dal costruttore e allegato all’atto di compravendita, quindi approvato all’unanimità da tutti i condomini al momento dell’acquisto. Regola l’utilizzo delle parti comuni, millesimi di proprietà, destinazioni d’uso, ecc, e riguarda principalmente il condominio/palazzo a sè (es. vietato apporre targhe/insegne su facciata) e può essere modificato soltanto con l’accordo di tutti i condomini, Mentre il regolamento di tipo assembleare è redatto appunto in assemblea e regola principalmente i rapporti tra condomini, e quindi la vita in condominio, e può essere modificato a maggioranza. Quindi il regolamento contrattuale è molto più “pesante”.

 

[brina82]

È il regolamento che viene redatto dal costruttore e allegato all’atto di compravendita, quindi approvato all’unanimità da tutti i condomini al momento dell’acquisto. Regola l’utilizzo delle parti comuni, millesimi di proprietà, destinazioni d’uso, ecc, e riguarda principalmente il condominio/palazzo a sè (es. vietato apporre targhe/insegne su facciata) e può essere modificato soltanto con l’accordo di tutti i condomini, Mentre il regolamento di tipo assembleare è redatto appunto in assemblea e regola principalmente i rapporti tra condomini, e quindi la vita in condominio, e può essere modificato a maggioranza. Quindi il regolamento contrattuale è molto più “pesante”.

Ok quindi quello contrattuale per cambiarlo serve unanimità, mentre per l'altro basta la maggioranza.

Grazie.

 

[CheCasa!]

Alcune questioni per me rilevanti.

Se la particella sulla quale insistono i diversi fabbricati che costituiscono questo super-condominio è unica, i giardini sono beni condominiali concessi in uso esclusivo, costituiscono cioè delle corti esclusive ma non di proprietà.

Questo, sostanzialmente, ne impedirebbe, tra le altre cose, il cambio di destinazione senza una delibera condominiale unanime.

Se un condomino edificasse una porzione di immobile su area condominiale, la proprietà stessa, per accessione, sarebbe pure condominiale. L'uso esclusivo del giardino è un diritto (da molti ritenuto atipico) che non può automaticamente mutare in proprietà senza un frazionamento ed una cessione.

A poco vale il rilascio di un permesso di costruire che è sempre "salvo diritto di terzi", nel senso che il comune non può conoscere tutte le implicazioni connesse ad una pratica edilizia e, perciò, introduce questa locuzione affinché chi si ritenga leso possa opporsi legittimamente alla realizzazione della nuova costruzione.

Esiste poi la modificazione della struttura architettonica esterna del complesso che, anch'essa, da sola, necessiterebbe dell'approvazione dell'assemblea condominiale...

 

[brina82]

Se la particella sulla quale insistono i diversi fabbricati che costituiscono questo super-condominio è unica, i giardini sono beni condominiali concessi in uso esclusivo, costituiscono cioè delle corti esclusive ma non di proprietà.

Dipende: se la planimetria catastale dell'abitazione comprende anche il giardino e l'atto parla di piena proprietà, è roba del singolo.

Stessa cosa se fosse accatastata come area urbana (in entrambi i casi sarebbe stessa particella ma sub. diverso).

O forse intendevi dire stesso sub. (bene comune non censibile...) invece che stessa particella?

 

[CheCasa!]

Dipende: se la planimetria catastale dell'abitazione comprende anche il giardino e l'atto parla di piena proprietà, è roba del singolo.

Stessa cosa se fosse accatastata come area urbana (in entrambi i casi sarebbe stessa particella ma sub. diverso).

O forse intendevi dire stesso sub. (bene comune non censibile...) invece che stessa particella?

Non lo condivido.
Anche se rappresentato in planimetria è corte in uso esclusivo. Se fosse in proprietà dovresti pagare al condomino l'occupazione in caso di ristrutturazione di una facciata o, in caso di perimento del fabbricato, sarebbe impedita la ricostruzione anche solo con la volontà del singolo proprietario (della porzione di suolo) che domandasse il rispetto delle distanze... O il singolo proprietario godrebbe di un indice edificatorio suo personale che invece gli appartiene solo in funzione dei millesimi di condominio... O, ancora, sarebbe possibile frazionarla dall'appartamento e venderla come bene a se stante anche ad un esterno al condominio con la sola firma del proprietario dell'sppartamento o effettuarvi qualsiasi cambio di destinazione (da giardino a piazzale uso parcheggio). Sarebbe legalmente un'aberrazione, dal mio punto di vista e comunque nella pratica ho sempre incontrato nei condomini, anche a livello di villetta a schiera, la dicitura "corte esclusiva" con buona pace di quanto potrebbe scrivere in atto qualche notaio... C'è al riguardo uno studio del notariato molto accurato che rinviene nelle corti ad uso esclusivo dei condomini una stravaganza anche giuridica... Se la ritrovo ve la posterò... Secondo la quale, questo uso esclusivo, si configurerebbe come un diritto reale atipico e, per questo motivo, da un certo punto di vista improprio...lasciando molti dubbi giuridici... È, dal mio punto di vista, una questione molto più complessa di quanto la si possa ritenere ...

 

[brina82]

Non lo condivido.
Anche se rappresentato in planimetria è corte in uso esclusivo. Se fosse in proprietà dovresti pagare al condomino l'occupazione in caso di ristrutturazione di una facciata o, in caso di perimento del fabbricato, sarebbe impedita la ricostruzione anche solo con la volontà del singolo proprietario (della porzione di suolo) che domandasse il rispetto delle distanze... O il singolo proprietario godrebbe di un indice edificatorio suo personale che invece gli appartiene solo in funzione dei millesimi di condominio... O, ancora, sarebbe possibile frazionarla dall'appartamento e venderla come bene a se stante anche ad un esterno al condominio con la sola firma del proprietario dell'sppartamento o effettuarvi qualsiasi cambio di destinazione (da giardino a piazzale uso parcheggio). Sarebbe legalmente un'aberrazione, dal mio punto di vista e comunque nella pratica ho sempre incontrato nei condomini, anche a livello di villetta a schiera, la dicitura "corte esclusiva" con buona pace di quanto potrebbe scrivere in atto qualche notaio... C'è al riguardo uno studio del notariato molto accurato che rinviene nelle corti ad uso esclusivo dei condomini una stravaganza anche giuridica... Se la ritrovo ve la posterò... Secondo la quale, questo uso esclusivo, si configurerebbe come un diritto reale atipico e, per questo motivo, da un certo punto di vista improprio...lasciando molti dubbi giuridici... È, dal mio punto di vista, una questione molto più complessa di quanto la si possa ritenere ...

Certamente da approfondire, tuttavia, tralasciando anche gli altri esempi, non vi è dubbio che un'area urbana, categoria F/1, non rappresenterebbe un uso esclusivo ma un'intera proprietà, sempre dal mio punto di vista.

Si immagini Foglio 1 Particella 1000, 7 subalterni e cioè sub. 7 BCNC strada comune e ciasun altro subalterno, dall'1 al 6, villetta ad un piano con corte.

Non vedo perchè ognuno dei 6 non possa ritenere la propria abitazione e corte in piena proprietà.

Non vedo neppure perchè, qualora il sub. 6 avesse un giardino enorme, non potrebbe alienare un pezzo di giardino al vicino che è altra particella, e cioè la 1001 (con tanto di frazionamenti al catasto fabbricati e terreni).

 

[CheCasa!]

Certamente da approfondire, tuttavia, tralasciando anche gli altri esempi, non vi è dubbio che un'area urbana, categoria F/1, non rappresenterebbe un uso esclusivo ma un'intera proprietà, sempre dal mio punto di vista.

Si immagini Foglio 1 Particella 1000, 7 subalterni e cioè sub. 7 BCNC strada comune e ciasun altro subalterno, dall'1 al 6, villetta ad un piano con corte.

Non vedo perchè ognuno dei 6 non possa ritenere la propria abitazione e corte in piena proprietà.

Non vedo neppure perchè, qualora il sub. 6 avesse un giardino enorme, non potrebbe alienare un pezzo di giardino al vicino che è altra particella, e cioè la 1001 (con tanto di frazionamenti al catasto fabbricati e terreni).

Si, è plausibile anche il tuo punto di vista. Resta una questione complessa che potrebbe valere la pena approfondire... E rispetto alla quale si evidenziano diversi livelli di criticità...

 

[brina82]

Si, è plausibile anche il tuo punto di vista. Resta una questione complessa che potrebbe valere la pena approfondire... E rispetto alla quale si evidenziano diversi livelli di criticità...

Se ritrovi quegli appunti, postali!

 

[Bastimento]

Ok quindi quello contrattuale per cambiarlo serve unanimità, mentre per l'altro basta la maggioranza.

Non più: la questione è piuttosto dibattuta, ma vale quanto stabilisce il c.c. art. 1138 ; in pratica comportano l'unanimità solo i vincoli che impattano sugli aspetti patrimoniali e diritti esclusivi.
Le norme comportamentali in alcune sentenze sono considerate modificabili con la maggioranza qualificata (Art 1136 c.2)