Accatastamento errato

[francesca63]

Cambia qualcosa?

Forse, se le camere non sono effettivamente due.
Però bisognerebbe approfondire sul posto.
Come scritto un po' da tutti, regolarizza l'esistente, poi affronterai gli altri aspetti della situazione.

 

[irma]

Sì, lui mi ha detto che il problema è facilmente risolvibile: prima di tutto va verificato cosa è stato autorizzato nella concessione edilizia; se quello che è stato autorizzato è conforme allo stato attuale dell'appartamento, si fa una variazione catastale e nel giro di poco tempo si è a posto. Se ci fosse una concessione edilizia non conforme, andrebbe fatta una domanda in Comune per sanare la situazione. Almeno così mi ha detto.

Quindi, se non ha ancora visto la concessione edilizia, non ti può ancora dare certezze.

Se non altro si sono resi disponibili a fare le verifiche e presentare eventuali progetti per la sanatoria ... gratuitamente.
Se sei in ansia potresti fare anche queste verifiche:
Il rogito fa riferimento a qualche concessione edilizia? Fa riferimento solo alla Concessione per costruire in origine o anche ad una successiva?
Il rogito contiene la garanzia del venditore che dopo quella concessione non sono state fatte modifiche?
Confronta la data della concessione edilizia con la data riportata sulla scheda catastale, come di ultima variazione effettuata (1985?). Questa verifica ti permette di farti un'idea circa l'esistenza di una autorizzazione ai lavori fatti (successiva al 1985?).
Se l'ultima variazione catastale è precedente alla data di concessione edilizia potrebbe significare che poi sia stata chiesta una concessione edilizia per dividere l'appartamento in due, buttare giù pareti e modificare impianti di bagno e per cucina e dopo aver fatto i lavori debitamente autorizzati abbiano dimenticato di fare la variazione al catasto .. in questa ipotesi basterebbe sistemare il catasto e farlo presente al notaio in sede di vendita.
Diversamente, se non c'è concessione edilizia per la divisione dell'appartamento, per vendere la casa com'è c'è prima da richiedere una sanatoria in comune presentando il progetto di quanto realizzato e pagando la sanzione
...in pratica hai comprato quello che è disegnato sulla piantina catastale allegata al rogito; se non c'è pratica edilizia, per vendere dovresti o portare la condizione della casa a quella condizione o chiedere sanatoria (quello che avrebbero dovuto fare i precedenti venditori e sui quali forse ti puoi rivalere come minor prezzo (art. 1489c.c.) equivalente al costo per riportare la situazione a quello che ti è stato venduto, se riesci a provare che ti ha consegnato una casa irregolare).

 

[ste784]

Se sei in ansia potresti fare anche queste verifiche:
Il rogito fa riferimento a qualche concessione edilizia? Fa riferimento solo alla Concessione per costruire in origine o anche ad una successiva?
Il rogito contiene la garanzia del venditore che dopo quella concessione non sono state fatte modifiche?

Ciao, scusa il ritardo.
No, non ci sono concessioni edilizie successive al 1981. L'unica che è presente è del 2013 riguarda l'installazione della caldaietta per il riscaldamento autonomo.

Diversamente, se non c'è concessione edilizia per la divisione dell'appartamento, per vendere la casa com'è c'è prima da richiedere una sanatoria in comune presentando il progetto di quanto realizzato e pagando la sanzione
...in pratica hai comprato quello che è disegnato sulla piantina catastale allegata al rogito; se non c'è pratica edilizia, per vendere dovresti o portare la condizione della casa a quella condizione o chiedere sanatoria (quello che avrebbero dovuto fare i precedenti venditori e sui quali forse ti puoi rivalere come minor prezzo (art. 1489c.c.) equivalente al costo per riportare la situazione a quello che ti è stato venduto, se riesci a provare che ti ha consegnato una casa irregolare).

Io ho il compromesso in cui la divisione dei vani e l'attribuzione delle stanze è differente dalla situazione fattuale. Ho contattato i venditori che mi hanno risposto malamente che visto che io la casa l'ho vista e mi è piaciuta a loro non interessa null'altro e non vogliono sentir parlare di risarcimento di alcun tipo.

Il mio legale mi ha fatto notare che avendo dichiarato il falso in un atto notarile sono perseguibili sia penalmente che civilmente, gliel'ho fatto presente e loro mi hanno risposto solo " non mi sembra il caso di parlare di avvocati ".

Buongiorno a tutti, aggiorno la situazione:

ho contattato un legale che mi ha detto che sono ancora in tempo a chiedere ai venditori un risarcimento pari al costo da sostenere per mettere in regola l'immobile + un eventuale perdita di valore della casa.

La mia domanda quindi è: a parità di metratura (67 mq) c'è una perdita di valore se si tratta di un bilocale piuttosto che di un trilocale? Premetto che io ho acquistato la casa dopo averla vista e dopo che mi era stata proposta dal suo proprietario (un privato) come un trilocale; prova ne è che anche sul compromesso che è stato firmato, la suddivisione dei locali era soggiorno+cucina, camera, camera con bagno, altro bagno.

Il mio avvocato mi ha inoltre detto che visto che l'alienante ha dichiarato il falso in un atto notarile è perseguibile sia penalmente che civilmente; inoltre l'accatastamento ha una data successiva (1985) rispetto alla data dell'ultima concessione edilizia (1981), quindi non vorrei che ci fosse anche un abuso edilizio. Anche perchè a livello di tasse da pagare, il fatto che in questo momento io stia pagandole in base alla suddivisione dei vani in tre camere, due bagni, una lavanderia e un ripostiglio, non vorrei dover poi pagare una sanzione.

Se decidessi di restare qui, avendo bisogno di una camera con almeno i 9mq (ora ne ha 7,58) dovrei ridisegnare la zona notte con un esborso economico. E' così assurdo pretendere un risarcimento visto che il problema non è stato causato da me?

I venditori, infatti, mi hanno detto che visto che io la casa l'ho vista e mi è piaciuta (vero) non posso avanzar ragioni; il punto è che se il venditore mi propone un trilocale, che risulta tale anche sulla firma del compromesso, e poi in un atto pubblico lo stesso venditore dichiara il falso ovvero che la lo stato fattuale della casa è conforme a quello in planimetria nell'atto, ma così non è, non ritengo giusto che debba essere solo io a perderci...

Spero di essermi spiegata!

 

[irma]

Cosa dice il tuo vicino di casa con cui hai l'ingresso in comune?
La sua scheda catastale corrisponde allo stato di fatto?
Hai verificato se

Il rogito contiene la garanzia del venditore che dopo quella concessione (1981) non sono state fatte modifiche?

Il mio legale mi ha fatto notare che avendo dichiarato il falso in un atto notarile sono perseguibili sia penalmente che civilmente,

Se il venditore aveva espressamente garantito che il bene fosse libero da qualsiasi forma di vizi, hai una garanzia in più.
Forse il falso in atto pubblico è stato depenalizzato ... anche per quanto riguarda "abuso edilizio" se le modifiche rispetto alla concessione edilizia rientrano nella tolleranza del 2% penalmente non è perseguibile.
Il Tecnico che incaricherai dovrà verificare in comune la descrizione della casa nella concessione edilizia del 1981, se è stata chiesta per dividere l'appartamento in due, buttare giù pareti e modificare impianti di bagno e per cucina e dopo aver fatto i lavori debitamente autorizzati abbiano fatto pasticci nella variazione al catasto .. in questa ipotesi basterebbe sistemare il catasto e farlo presente al notaio in sede di vendita.
Quello che conta è che lo stato di fatto dell'immobile deve corrispondere alla descrizione contenuta nella concessione edilizia e nelle carte catastali.
Ti puoi rivalere come minor prezzo (art. 1489c.c.) equivalente al costo per riportare la situazione a quello che ti è stato venduto se, entro i 10 anni dall'acquisto, riesci a provare che ti ha consegnato una casa irregolare), .
Accertati bene con l'avvocato su come e termini per denunciare i vizi. Mi pare che c'è un termine (di 8 giorni dalla data di scoperta della presenza reali di vizi, es. data di relazione di un tecnico o risposta del comune) entro cui devi mandare raccomandata in cui denunci i vizi e poi dalla data di raccomandata devi agire giudizialmente entro un anno per non perdere il diritto alla garanzia ex art 1489.
Se dimostreranno che i vizi li conoscevi o li hai scoperti chiaramente tempo prima e non hai denunciato entro gli 8 giorni ... perderai la causa.
Dì all'avvocato, e prendi nota, della data in cui hai denunciato verbalmente ai venditori quello che hai scoperto perchè potrebbero far partire da quella data l'anno di prescrizione.

 

[francesca63]

poi in un atto pubblico lo stesso venditore dichiara il falso ovvero che la lo stato fattuale della casa è conforme a quello in planimetria nell'atto,

Il problema è che questa dichiarazione l'hai resa anche tu.

Accertati bene con l'avvocato su come e termini per denunciare i vizi. Mi pare che c'è un termine (di 8 giorni dalla data di scoperta della presenza reali di vizi, es. data di relazione di un tecnico o risposta del comune) entro cui devi mandare raccomandata in cui denunci i vizi e poi dalla data di raccomandata devi agire giudizialmente entro un anno per non perdere il diritto alla garanzia ex art 1489.

Gli eventuali abusi non sono “vizi occulti”, tecnicamente, quindi non rientrano in quella fattispecie.

Serve eventualmente avvocato molto esperto in problematiche immobiliari, che sappia bene come gestire la cosa .
Ma se si vuole vendere, la prima cosa da fare è regolarizzare l’esistente, poi, eventualmente, valutare se ci sono i requisiti per rivalersi sul venditore, cosa che potrebbe necessitare di parecchio tempo, e anticipo di soldi.

 

[ste784]

Cosa dice il tuo vicino di casa con cui hai l'ingresso in comune?
La sua scheda catastale corrisponde allo stato di fatto?

Purtroppo il mio vicino mi ha detto che non vuole entrare nella questione; io ho il sospetto che avendo eseguito personalmente i lavori per dividere l'appartamento tema di poter venir coinvolto nella questione.

Se il venditore aveva espressamente garantito che il bene fosse libero da qualsiasi forma di vizi, hai una garanzia in più.

Ho verificato, la parola "garanzia" non è menzionata nel punto dove invece è indicato che "successivamente non sono state apportate al fabbricato in oggetto opere o modifiche tali da richiedere ulteriori provveddimenti autorizzativi.

Per tutto il resto ho annotato quanto mi hai segnalato e ne parlerò con il mio avvocato! Grazie

 

[ste784]

Il problema è che questa dichiarazione l'hai resa anche tu.

Infatti era quello che pensavo anche io, però l'avvocato dice che visto che è l'alienante a dichiarare e io a prenderne atto, questo configura una responsabilità solo loro..

 

[irma]

Gli eventuali abusi non sono “vizi occulti”, tecnicamente, quindi non rientrano in quella fattispecie.

Ti sei confusa. Io ho citato art. 1489 cc "Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi" ... non il 1490 cc che riguarda i vizi occulti.
Nei rapporti privatistici la non conformità della costruzione al progetto approvato è considerata una irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell’amministrazione e determina, l’inquadramento nell’art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità.
L'Avvocato a seguito della relazione di in tecnico dovrà valutare se le irregolarità presenti limitano il godimento del bene, il valore e la commerciabilità.

Ho verificato, la parola "garanzia" non è menzionata nel punto dove invece è indicato che "successivamente non sono state apportate al fabbricato in oggetto opere o modifiche tali da richiedere ulteriori provveddimenti autorizzativi.

Quell'espressione tra virgolette è una garanzia! esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte.
Se la tua amica Geometra, dopo aver confrontato lo stato di fatto con la visura catastale e la concessione edilizia, ti conferma che riesce a regolarizzare in Comune e in Catasto con meno di € 500 ... ti consiglierei di regolarizzare e lasciare perdere.
Ma se dovesse scoprire per esempio che non hai l'agibilità perchè magari non sono rispettati i rapporti aeroilluminanti o che gli oneri chiesti sono un'altra cifra ... bhe le cose cambiano.

 

[brina82]

Se il venditore aveva espressamente garantito che il bene fosse libero da qualsiasi forma di vizi, hai una garanzia in più.

Meglio se c'è, ma anche in assenza di tale dicitura, il bene è implicitamente libero da vizi.

Il problema è che questa dichiarazione l'hai resa anche tu.

Lei ha dichiarato il giusto, in buona fede; non credo che sia perseguibile penalmente, per non essersi accorta della sup. della camera da letto (non essendo tra l'altro competente in materia)...

@ste784 hai provato a vedere quella cosa dello studio? Cosa dicono i tecnici?

L'immobile non è in regola urbanisticamente, e non potrà essere dotato di agibilità, pertanto, il venditore è comunque responsabile di tali difformità.

La causa la farei solo come ultima spiaggia (se vai in causa ti serve un Avvocato che si intende di immobiliare, e un CTP che fa il CTU nelle esecuzioni immobiliari, consiglio).

Questo è un caso in cui con l'aliud pro alio si potrebbe arrivare alla risoluzione per inadempimento a mio avviso, poiché sull'atto è scritto 2 camere quando in realtà è una solamente, e un ripostiglio: a mio avviso, così "a naso", se con 10-20k si riuscisse a creare una seconda camera di almeno 9mq, si potrebbe evitare l'aliud pro alio (soldi che dovrà comunque rimborsare il venditore).

 

[brina82]

PS se vai in causa, cosa che ti sconsiglio vivamente (come detto meglio risolvere diversamente), farei preliminarmente verificare il fascicolo al Comune da un tecnico, per aver chiaro tutto il quadro, per poter eventualmente chiamare in causa anche altre parti, altrimenti il rischio è che poi la sentenza dia torto a qualcun altro non presente nella causa, e dovrai rifare tutto da capo...

Ci vogliono appunto un ottimo avvocato e tecnico.