Accatastamento errato

[irma]

Questo è un caso in cui con l'aliud pro alio si potrebbe arrivare alla risoluzione per inadempimento a mio avviso, poiché sull'atto è scritto 2 camere quando in realtà è una solamente, e un ripostiglio: a mio avviso, così "a naso", se con 10-20k si riuscisse a creare una seconda camera di almeno 9mq, si potrebbe evitare l'aliud pro alio (soldi che dovrà comunque rimborsare il venditore).

Se non ho capito male i metri corrispondono alla piantina catastale allegata al rogito. le dichiarate due camere sono diventate soggiorno con cucina a vista .. si potrebbe ripristinare tirando su la tramezza del corridoio e quella che separa le stanze. A me il problema sembra più che altro gli impianti della cucina. Credo che per frazionare un appartamento e creare una nuova cucina era richiesta la certificazione di agibilità da parte di un tecnico al Comune, che si può sempre presentare .... solo se dovessero mancare i requisiti per ottenere l'agibilità si può parlare di aliud pro alio

 

[ste784]

Se la tua amica Geometra, dopo aver confrontato lo stato di fatto con la visura catastale e la concessione edilizia, ti conferma che riesce a regolarizzare in Comune e in Catasto con meno di € 500 ... ti consiglierei di regolarizzare e lasciare perdere.
Ma se dovesse scoprire per esempio che non hai l'agibilità perchè magari non sono rispettati i rapporti aeroilluminanti o che gli oneri chiesti sono un'altra cifra ... bhe le cose cambiano.

Ho deciso di rivolgermi altrove in quanto la mia amica ha ignorato le mie successive chiamate e mail quindi ho deciso di chiedere a qualcun altro. Questo tecnico mi manderà a breve un preventivo delle spese che dovrei sostenere per regolarizzare la cosa, mi parlava a spanne di 1500-2000 euro. Ovviamente dovrà venire a vedere l'immobile e a quel punto poi mi saprà dire se c'è o meno l'agibilità e vedrò come muovermi..

 

[brina82]

Se non ho capito male i metri corrispondono alla piantina catastale allegata al rogito. le dichiarate due camere sono diventate soggiorno con cucina a vista .. si potrebbe ripristinare tirando su la tramezza del corridoio e quella che separa le stanze. A me il problema sembra più che altro gli impianti della cucina. Credo che per frazionare un appartamento e creare una nuova cucina era richiesta la certificazione di agibilità da parte di un tecnico al Comune, che si può sempre presentare .... solo se dovessero mancare i requisiti per ottenere l'agibilità si può parlare di aliud pro alio

Aliud pro alio come sappiamo è vendita di un immobile per un altro, o meglio, per altra cosa: è un conto avere 2 camere, altro conto avere una camera e ripostiglio.

 

[ste784]

@ste784 hai provato a vedere quella cosa dello studio? Cosa dicono i tecnici?

Ho dovuto trovare un altro tecnico in quanto la mia amica Geometra non mi ha mai più risposto nè alle mail nè alle telefonate. Sto aspettando che venga a visionare la casa e darmi delle info dettagliate.

L'immobile non è in regola urbanisticamente, e non potrà essere dotato di agibilità, pertanto, il venditore è comunque responsabile di tali difformità.

La causa la farei solo come ultima spiaggia (se vai in causa ti serve un Avvocato che si intende di immobiliare, e un CTP che fa il CTU nelle esecuzioni immobiliari, consiglio).

Anche io eviterei una causa, certo è che se il danno subìto fosse molto consistente, vista la risposta del venditore "non sono cose che ci competono" capirei con l'avvocato dove si può andare a parare..

 

[francesca63]

Ti sei confusa. Io ho citato art. 1489 cc "Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi"

Hai citato l'articolo , ma fuori contesto, perché ti riferivi esplicitamente alla disciplina dei vizi occulti, cioè gli 8 giorni per la denuncia, e l'anno dalla consegna, che non c'entra nulla.

l’inquadramento nell’art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità.

In caso di abusi non è così automatico.

Quell'espressione tra virgolette è una garanzia! esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte.

Non esonera per nulla; le indagini vanno fatte prima di comprare, non dopo.
Non è che uno aspetta dopo il rogito, e poi dice " che bello, il venditore mi ha raccontato balle". A saperlo prima, si evita di comprare o si mette rimedio in anticipo.

Lei ha dichiarato il giusto, in buona fede; non credo che sia perseguibile penalmente, per non essersi accorta della sup. della camera da letto (non essendo tra l'altro competente in materia)..

Non intendevo certo attribuire responsabilità all'acquirente.
Mi spiego meglio; lei ha firmato (sbagliando per inesperienza) di aver comprato un immobile come descritto, e come rappresentato in planimetria.
Visto che l'immobile invece è diverso, il venditore potrebbe sostenere che le modifiche le ha fatte l'acquirente dopo il rogito.
Se firmo per comprare un tre locali, con planimetria da tre locali, e invece quello che sto comprando è diverso, prima di firmare occorrerebbe farsi delle domande.
Qui il problema serio è che l'acquirente si è fidato di un tecnico amico, che ha lavorato da schifo, e non si prende responsabilità.

Aliud pro alio come sappiamo è vendita di un immobile per un altro, o meglio, per altra cosa: è un conto avere 2 camere, altro conto avere una camera e ripostiglio.

Ma lei ha firmato la planimetria vecchia, e la descrizione vecchia.
E' un vero macello, tra dichiarazioni firmate impropriamente, geometri furbetti, e venditori anche.
Se l'obiettivo è vendere, deve sanare l'esistente, se possibile.
Agli avvocati si penserà in un secondo momento, se varrà la pena; ma senza fidarsi del primo avvocato che dice "faccio tutto io ", ma poi incassa e se ne va...

 

[brina82]

Hai citato l'articolo , ma fuori contesto, perché ti riferivi esplicitamente alla disciplina dei vizi occulti, cioè gli 8 giorni per la denuncia, e l'anno dalla consegna, che non c'entra nulla.

In caso di abusi non è così automatico.

Non esonera per nulla; le indagini vanno fatte prima di comprare, non dopo.
Non è che uno aspetta dopo il rogito, e poi dice " che bello, il venditore mi ha raccontato balle". A saperlo prima, si evita di comprare o si mette rimedio in anticipo.

Non intendevo certo attribuire responsabilità all'acquirente.
Mi spiego meglio; lei ha firmato (sbagliando per inesperienza) di aver comprato un immobile come descritto, e come rappresentato in planimetria.
Visto che l'immobile invece è diverso, il venditore potrebbe sostenere che le modifiche le ha fatte l'acquirente dopo il rogito.
Se firmo per comprare un tre locali, con planimetria da tre locali, e invece quello che sto comprando è diverso, prima di firmare occorrerebbe farsi delle domande.
Qui il problema serio è che l'acquirente si è fidato di un tecnico amico, che ha lavorato da schifo, e non si prende responsabilità.

Ma lei ha firmato la planimetria vecchia, e la descrizione vecchia.
E' un vero macello, tra dichiarazioni firmate impropriamente, geometri furbetti, e venditori anche.
Se l'obiettivo è vendere, deve sanare l'esistente, se possibile.
Agli avvocati si penserà in un secondo momento, se varrà la pena; ma senza fidarsi del primo avvocato che dice "faccio tutto io ", ma poi incassa e se ne va...

Fra forse mi son perso un passaggio: mi pare di ricordare che di errato vi è la dicitura "cameretta" in ambiente inferiore a 9mq nella planimetria catastale, corrispondente allo stato dei luoghi... O no?

 

[ste784]

Non esonera per nulla; le indagini vanno fatte prima di comprare, non dopo.
Non è che uno aspetta dopo il rogito, e poi dice " che bello, il venditore mi ha raccontato balle". A saperlo prima, si evita di comprare o si mette rimedio in anticipo.

Verissimo. Il problema però è che sul compromesso che ho firmato e su cui ho ragionato erano indicate camera con bagno e cameretta; il giorno dell'atto probabilmente un po' per l'agitazione, un po' per totale inesperienza mia, non mi sono accorta che nell'atto era indicato un accatastamento completamente difforme.
Aggiungo che io ero esplicitamente alla ricerca di un appartamento con due camere, mi è stato proposto questo e io l'ho acquistato dopo averlo visto, vero, ma senza avere la competenza per capire che mancava un metro quadro e mezzo per poter definire quel locale una cameretta.
Se avessi saputo che c'erano tutte queste problematiche e che per avere le due camere avrei dovuto fare dei lavori di ristrutturazione, avrei comprato altro...

Qui il problema serio è che l'acquirente si è fidato di un tecnico amico, che ha lavorato da schifo, e non si prende responsabilità.

Su questo evito di commentare perchè altrimenti dovrei usare delle parolacce all'indirizzo del tecnico...

E' un vero macello, tra dichiarazioni firmate impropriamente, geometri furbetti, e venditori anche.

Verissimo. E' questo che mi da fastidio: essere l'unica a perderci.

Se l'obiettivo è vendere, deve sanare l'esistente, se possibile.

L'obiettivo sarebbe stato vendere e pareggiare quantomeno il residuo del mutuo. Il problema è che un bilocale con un ripostiglio (o studio se il tecnico lo riterrà possibile) ha un valore probabilmente di molto inferiore anche a quella cifra. Ed è stato solo per questo che ho provato ad informarmi da un avvocato, perché a queste condizioni, qualunque cosa faccia perdo troppi soldi.
Banalmente la cosa migliore da fare sarebbe dimenticarsi di tutto e accontentarmi di sistemare questa casa e vivere qui... la cosa che mi irrita è che per fare una cosa che nemmeno vorrei devo anche sborsare dei soldi.

 

[francesca63]

Fra forse mi son perso un passaggio: mi pare di ricordare che di errato vi è la dicitura "cameretta" in ambiente inferiore a 9mq nella planimetria catastale, corrispondente allo stato dei luoghi... O no?

Ho riletto dall’inizio e mi pare di aver capito che la descrizione dell’immobile nel rogito è uguale alla planimetria catastale, ma entrambe sono diverse dalla realtà.
È come se avessi comprato , tanto per fare un esempio, un’auto senza ruote, avendo però firmato, per ingenuità e senza controllare cosa firmavi, che le ruote c’erano; il venditore ti può dire “le ruote c’erano, le hai tolte tu”...
Certo si può cercare di provare che non è così, ma non è facile...

 

[ste784]

Ho riletto dall’inizio e mi pare di aver capito che la descrizione dell’immobile nel rogito è uguale alla planimetria catastale, ma entrambe sono diverse dalla realtà.

Corretto. La descrizione nel rogito e la planimetria sono uguali, ma non corrispondono alla realtà dei fatti.

È come se avessi comprato , tanto per fare un esempio, un’auto senza ruote, avendo però firmato, per ingenuità e senza controllare cosa firmavi, che le ruote c’erano; il venditore ti può dire “le ruote c’erano, le hai tolte tu”...
Certo si può cercare di provare che non è così, ma non è facile...

Ma non conta nulla il compromesso con la descrizione reale dell'appartamento? Nel senso, anche il compromesso è firmato da entrambe le parti ed è accompagnato da un anticipo, un assegno da 10.000 €.

Per restare fedele al tuo esempio, è come se io avessi dato una parte di anticipo per il pagamento dell'auto che mi è stata descritta nel documento di vendita come con le ruote e poi all'atto della vendita vera e propria le ruote fossero state tolte... non so se può starci come esempio...

Io riconosco che ho sbagliato in due cose: a. a fidarmi di una persona che non si è rivelata all'altezza della situazione; b. a firmare un atto senza averlo riletto attentamente.
C'è da dire che però il perito della banca non ha rilevato la difformità, il mio geometra nemmeno, il notaio e il venditore men che meno, ovviamente escludendo che l'abbiano fatto con dolo.

Scoccia essere l'unica a uscirne con un danno e non poter far niente.

 

[francesca63]

Ma non conta nulla il compromesso con la descrizione reale dell'appartamento?

Purtroppo il compromesso è “superato” dal rogito.
Forse potrebbe essere utile a dimostrare che la casa era diversa da come poi è stata descritta; ma le cause possono durare anni ...