Provvigione per Affitto con Contratto Interrotto

[gciriani]

Ho dato in affitto come locatore un mio appartamento, con contratto transitorio di massimo 9 mesi. L'agenzia immobiliare che ha trovato il conduttore, mi ha chiesto alla firma del contratto il 10% su affitto di 1.000 EUR x 9 mesi. Poiche' il contratto prevedeva una durata anche inferiore ai 9 mesi, in base alle esigenze del conduttore, ho chiesto all'agenzia di poter pagare la provvigione progressivamente, visto che la fruizione dell'affitto transitorio non era certa, ma solo fino al mese in cui sarebbe rimasto in affitto il conduttore. Alla fine ci siamo accordati che io avrei pagato ogni 3 mesi. Ho poi effettuato il primo pagamento di 300 EUR + IVA all'agenzia.

Dopo aver pagato la prima mensilita' e dato un deposito di due mesi, il conduttore ha cominciato Al secondo mese ad avere difficolta' nel pagare, Ed ora e' indietro di oltre 2 mensilita'. Stamane ho scoperto, parlando con il precedente locatore della stessa persona, che e' una persona che si avvale di tutte le facilitazioni sociali per evitare di pagare l'affitto. Il precedente locatore ci ha messo piu' di un anno, e ben 4 tentativi di sfratto, con ufficiali giudiziari al seguito, per riuscire a liberarsene, rimettendoci un anno di affitti non pagati, 5.000 EUR di utenze, e spese di avocato.

Mi sono subito affidato ad un avocato specialization in sfratti, ma stavo pensando in parallelo cosa sia dovuto all'agenzia. Sono nel giusto a richiedere all'agenzia la restituzione della provvigione in base a cio' che e' stato pagato? E' compito dell'agenzia verificare che il locatore proposto sia affidabile, o non abbia avuto problemi in passato? ll fatto che l'agenzia non abbia verificato questi rischi puo' essere motivo per richiedere una contribuzione alle spese da affrontare per rispolvere il problema?

 

[Zagonara Emanuele]

Escluderei la restituzione di quanto hai pagato all'agenzia e direi che "tecnicamente" dovresti pagare anche quanto ancora non versato.
L'agenzia ha svolto il suo lavoro e pertanto va pagata.

Questo, è il mio parere, almeno in termini tecnici oltre che di diritto.

Per quanto riguarda la qualità del servizio che hai ricevuto, è tutta un'altra cosa.

L'agenzia solitamente raccoglie i documenti dell'aspirante conduttore (documenti di identità, contratto di lavoro, ultime buste paga, ecc...) e verifica che la persona abbia un reddito congruo che gli permetta di pagare l'affitto.
Di solito, vaglia anche la persona con colloquio/i per capirne l'atteggiamento, l'affidabilità, ecc....
Nel caso si procura informazioni circa la necessità di un "cambio di locazione" e richiede ultime ricevute dell'avvenuto pagamento dei canoni.

Direi che si potrebbe anche contattare il vecchio proprietario di casa, ma questa verifica solitamente non è per niente affidabile, infatti se l'inquilino non paga o è problematico, difficilmente verrà detto; anzi con tutta probabilità il vecchio padrone di casa dirà che è serissimo, affidabilissimo e puntualissimo nei pagamenti, così da toglierselo dalle scatole al più presto.

Non ci sono altri particolari metodi di verifica sugli aspiranti conduttori.
Le banche dati disponibili al riguardo, sono molto limitate e inaffidabili.
In più grazie alla "privacy" difficilmente si possono ottenere informazioni personali e patrimoniali.

Solitamente, io "aggiro l'ostacolo" con una specie di test.
Chiedo alla persona che vengano versate alla firma del contratto; 3 mensilità di deposito (incluse rate per spese condominiali), affitto prima mensilità, intera provvigione dovuta all'agenzia, imposte di registro (se dovute), somma forfettaria per redazione contratto affitto e che venga resa disponibile una polizza assicurativa a copertura del rischio incendio + r.c. del capofamiglia.
In pratica, una somma totale tale da scoraggiare i furbetti e coloro che non hanno disponibilità economiche (oltre alla verifica dei documenti anzidetti e della redditualità).

Ma anche in questo caso, tutto ciò non garantisce al 100% da possibili raggiri e furberie; semplicemente serve a scoraggiare e come deterrente.

Detto, ciò, direi che le verifiche vere e proprie e le valutazioni del caso (se accettare o meno di affittare ad una determinata persona) spettano al proprietario dell'immobile, quindi a te e non all'agenzia; a meno che tu non abbia delegato a quest'ultima (magari perchè vivi lontano e/o non hai la possibilità di incontrare l'aspirante inquilino per decidere il da farsi, ecc...) a decidere in tua vece.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Ho dato in affitto come locatore un mio appartamento, con contratto transitorio di massimo 9 mesi. L'agenzia immobiliare che ha trovato il conduttore, mi ha chiesto alla firma del contratto il 10% su affitto di 1.000 EUR x 9 mesi. Poiche' il contratto prevedeva una durata anche inferiore ai 9 mesi, in base alle esigenze del conduttore, ho chiesto all'agenzia di poter pagare la provvigione progressivamente, visto che la fruizione dell'affitto transitorio non era certa, ma solo fino al mese in cui sarebbe rimasto in affitto il conduttore. Alla fine ci siamo accordati che io avrei pagato ogni 3 mesi. Ho poi effettuato il primo pagamento di 300 EUR + IVA all'agenzia.

Dopo aver pagato la prima mensilita' e dato un deposito di due mesi, il conduttore ha cominciato Al secondo mese ad avere difficolta' nel pagare, Ed ora e' indietro di oltre 2 mensilita'. Stamane ho scoperto, parlando con il precedente locatore della stessa persona, che e' una persona che si avvale di tutte le facilitazioni sociali per evitare di pagare l'affitto. Il precedente locatore ci ha messo piu' di un anno, e ben 4 tentativi di sfratto, con ufficiali giudiziari al seguito, per riuscire a liberarsene, rimettendoci un anno di affitti non pagati, 5.000 EUR di utenze, e spese di avocato.

Mi sono subito affidato ad un avocato specialization in sfratti, ma stavo pensando in parallelo cosa sia dovuto all'agenzia. Sono nel giusto a richiedere all'agenzia la restituzione della provvigione in base a cio' che e' stato pagato? E' compito dell'agenzia verificare che il locatore proposto sia affidabile, o non abbia avuto problemi in passato? ll fatto che l'agenzia non abbia verificato questi rischi puo' essere motivo per richiedere una contribuzione alle spese da affrontare per rispolvere il problema?

Non sei tenuto a pagare l'agenzia, nella misura in cui essa fosse a conoscenza dell'insolvibilità e non te l'ha detto, tra l'altro può configurare anche truffa da parte dell'agente immobiliare. In questo caso, la truffa la escluderei in quanto ha accettato una provvigione a rate, ma bisogna vedere come avete scritto l'accordo.
La cosa che non mi torna è questa: se il precedente proprietario ci ha messo un casino a mandare via questo signore, perché l'agente te l'ha rimesso dentro?

 

[gciriani]

Il contratto contiene articoli che dettagliano il motivo della transitorieta della locazione, e che parlando del recesso del conduttore. Mi pare percio che, avendo l'agenzia stessa scritto il contratto, fosse evidente che in caso di durata inferiore ai nove mesi l'agenzia fosse d'accordo nel percepire la provvigione in proporzione al numero di mesi:
Art 1 - la presented locazione ha natura transitorio poiche' il condullore espressameme ha I'esigenza, per motivi personali (acquisto prima casa), ad abitare l'unita' immobiliare limitatamente a questo periodo.
Art 8 - recesso del conduttore: in case dl disdetta il conduttore si obbllga ad invlare comunlcazlone almeno due mesi prime del termine.

 

[Zagonara Emanuele]

Il contratto contiene articoli che dettagliano il motivo della transitorieta della locazione, e che parlando del recesso del conduttore. Mi pare percio che, avendo l'agenzia stessa scritto il contratto, fosse evidente che in caso di durata inferiore ai nove mesi l'agenzia fosse d'accordo nel percepire la provvigione in proporzione al numero di mesi:
Art 1 - la presented locazione ha natura transitorio poiche' il condullore espressameme ha I'esigenza, per motivi personali (acquisto prima casa), ad abitare l'unita' immobiliare limitatamente a questo periodo.
Art 8 - recesso del conduttore: in case dl disdetta il conduttore si obbllga ad invlare comunlcazlone almeno due mesi prime del termine.

Sono clausole "normalissime" e non giustificano la diminuzione della provvigione dovuta all'agenzia.

La provvigione generalmente ammonta ad una mensilità e/o (altre agenzie applicano tale metodo, il 10% calcolato sul canone del primo anno di locazione), indipendentemente dalla durata del contratto, sia questa di 6 mesi o di 4 anni e va pagata alla firma del contratto di locazione.

Nulla vieta di pattuire importi e modalità di pagamento diversi (come ad esempio il tuo caso attesta).

Ora vuole il caso che la "tua esperienza" con l'attuale inquilino non sia felice e positiva, ma questo non dipende dall'agenzia ma dal soggetto che hai in casa.

Parlare di truffa da parte dell'agenzia è a dir poco ridicolo.
Dimostrare che l'agenzia fosse a conoscenza dell'insolvenza del tuo inquilino direi che è arduo se non impossibile da dimostrare.
Certo è che se fosse vero, il collega si sarebbe comportato in maniera "meschina" e stupida, tuttavia come puoi dimostrare che le cose stiano così?
Sono solo illazioni nulla di più!

Meschina perchè non sarebbe stato un comportamento serio, civile e professionale.
Stupido perchè per quattro spiccioli non ci si comporta certo così (per la verità è un comportamento da non tenere neppure quando ci sono in ballo "grosse" cifre. Tuttavia una somma importante potrebbe "far gola" mentre poche centinaia di euro pagati per di più dilazionatamente non giustificano in alcun modo il comportamento).

E proprio il fatto che la provvigione dovesse essere pagata in maniera dilazionata, depone a favore dell'inconsapevolezza da parte dell'agenzia della circostanza ed esclude il "dolo".

Perciò ancora una volta escluderei categoricamente la truffa e il dolo in capo all'agente immobiliare.
Mi chiedo (ma è una domanda retorica, poichè 40 anni di esperienza mi hanno già fornito la risposta ovvia al quesito) perchè tutte le volte che qualcosa va storto, si punti sempre e solamente il dito verso l'agente immobiliare e non verso chi con tutta probabilità è il vero responsabile dei fatti (magari anche contro se stessi dato che molto spesso vengono fatte scelte con leggerezza e/o senza riflettere salvo poi dare la colpa agli altri).

Una domanda tuttavia sorge spontanea:
L'ex proprietario di casa, perchè solamente ora è tanto solerte a raccontare le vicende legate al suo/tuo inquilino?
Magari per "liberarsene" ha speso parola dipingendo il soggetto come affidabile e puntuale salvo poi "spalare mer..a dopo!
Se così fosse, è questi il vero soggetto di cui diffidare e da mandare a quel paese!

Non sei tenuto a pagare l'agenzia, nella misura in cui essa fosse a conoscenza dell'insolvibilità e non te l'ha detto, tra l'altro può configurare anche truffa da parte dell'agente immobiliare. In questo caso, la truffa la escluderei in quanto ha accettato una provvigione a rate, ma bisogna vedere come avete scritto l'accordo.
La cosa che non mi torna è questa: se il precedente proprietario ci ha messo un casino a mandare via questo signore, perché l'agente te l'ha rimesso dentro?

Magari "l'ha messo dentro" perchè non era a conoscenza dei fatti, oppure perchè proprio l'ex padrone di casa ne ha parlato bene pur di toglierselo dalle scatole.

Come la S.V. credo sappia, in Italia NON esiste una vera e propria banca dati o centrale rischi dove gli inquilini morosi vengono segnalati.
Quindi come appurare la loro solvibilità se non basandosi su quel poco che si ha a disposizione (contratto di lavoro, buste paga, ecc...)?

In realtà, grazie alla "scusa" della privacy (che di fatto a tutto serve - compreso offrire la possibilità di intentare cause per presunta violazione della stessa - tranne a tutelare veramente la privacy dei cittadini, è interesse delle lobby (avvocati in primis) che lo stato delle cose venga mantenuto, così da perpetuare il proprio lavoro (cause di sfratto, recupero crediti, ecc...).

 

[Bastimento]

Qualcuno chiede le ricevute di pagamento relative alla locazione precedente: già qualcosa, ma anche così non sono da escludere ricevute farlocche.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Il mio era solo un dubbio, ovviamente.
Gli avvocati si riciclano facilmente, se non si occupassero di locazioni, si occuperebbero magari di diritto informatico per le aziende che gestissero i database che dici, insomma non è nostro interesse fare nulla di che.
Il punto è, però, che lui si ritrova lo stesso inquilino di prima.

 

[allodolanera]

Il mio era solo un dubbio, ovviamente.
Gli avvocati si riciclano facilmente, se non si occupassero di locazioni, si occuperebbero magari di diritto informatico per le aziende che gestissero i database che dici, insomma non è nostro interesse fare nulla di che.
Il punto è, però, che lui si ritrova lo stesso inquilino di prima.

Già!
Una categoria che "cade sempre in piedi" la vostra.
E, i "problemi" sono e rimangono sempre "degli altri".

 

[allodolanera]

Sono clausole "normalissime" e non giustificano la diminuzione della provvigione dovuta all'agenzia.

La provvigione generalmente ammonta ad una mensilità e/o (altre agenzie applicano tale metodo, il 10% calcolato sul canone del primo anno di locazione), indipendentemente dalla durata del contratto, sia questa di 6 mesi o di 4 anni e va pagata alla firma del contratto di locazione.

Nulla vieta di pattuire importi e modalità di pagamento diversi (come ad esempio il tuo caso attesta).

Ora vuole il caso che la "tua esperienza" con l'attuale inquilino non sia felice e positiva, ma questo non dipende dall'agenzia ma dal soggetto che hai in casa.

Parlare di truffa da parte dell'agenzia è a dir poco ridicolo.
Dimostrare che l'agenzia fosse a conoscenza dell'insolvenza del tuo inquilino direi che è arduo se non impossibile da dimostrare.
Certo è che se fosse vero, il collega si sarebbe comportato in maniera "meschina" e stupida, tuttavia come puoi dimostrare che le cose stiano così?
Sono solo illazioni nulla di più!

Meschina perchè non sarebbe stato un comportamento serio, civile e professionale.
Stupido perchè per quattro spiccioli non ci si comporta certo così (per la verità è un comportamento da non tenere neppure quando ci sono in ballo "grosse" cifre. Tuttavia una somma importante potrebbe "far gola" mentre poche centinaia di euro pagati per di più dilazionatamente non giustificano in alcun modo il comportamento).

E proprio il fatto che la provvigione dovesse essere pagata in maniera dilazionata, depone a favore dell'inconsapevolezza da parte dell'agenzia della circostanza ed esclude il "dolo".

Perciò ancora una volta escluderei categoricamente la truffa e il dolo in capo all'agente immobiliare.
Mi chiedo (ma è una domanda retorica, poichè 40 anni di esperienza mi hanno già fornito la risposta ovvia al quesito) perchè tutte le volte che qualcosa va storto, si punti sempre e solamente il dito verso l'agente immobiliare e non verso chi con tutta probabilità è il vero responsabile dei fatti (magari anche contro se stessi dato che molto spesso vengono fatte scelte con leggerezza e/o senza riflettere salvo poi dare la colpa agli altri).

Una domanda tuttavia sorge spontanea:
L'ex proprietario di casa, perchè solamente ora è tanto solerte a raccontare le vicende legate al suo/tuo inquilino?
Magari per "liberarsene" ha speso parola dipingendo il soggetto come affidabile e puntuale salvo poi "spalare mer..a dopo!
Se così fosse, è questi il vero soggetto di cui diffidare e da mandare a quel paese!


Magari "l'ha messo dentro" perchè non era a conoscenza dei fatti, oppure perchè proprio l'ex padrone di casa ne ha parlato bene pur di toglierselo dalle scatole.

Come la S.V. credo sappia, in Italia NON esiste una vera e propria banca dati o centrale rischi dove gli inquilini morosi vengono segnalati.
Quindi come appurare la loro solvibilità se non basandosi su quel poco che si ha a disposizione (contratto di lavoro, buste paga, ecc...)?

In realtà, grazie alla "scusa" della privacy (che di fatto a tutto serve - compreso offrire la possibilità di intentare cause per presunta violazione della stessa - tranne a tutelare veramente la privacy dei cittadini, è interesse delle lobby (avvocati in primis) che lo stato delle cose venga mantenuto, così da perpetuare il proprio lavoro (cause di sfratto, recupero crediti, ecc...).

Sempre tutti pronti a fare i fro.... col cu... degli altri!

 

[Bastimento]

Il punto è, però, che lui si ritrova lo stesso inquilino di prima.

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