Abbassamento dei prezzi

[pensoperme]

Ok ma questi ultimi sono tutti dati che incidono sul "prezzo" non sul "valore".

Ma quel prezzo PAGATO diverrà la base su cui io calcolerò il "valore" di un altro immobile!
E avere il prezzo pagato senza quegli elementi... è mezza informazione, che falsa il risultato.
Ecco perchè gli agenti immobiliari sono il centro anche di questo, (non ti ricorda la storia dei portali?) e non fanno nulla per farlo valere, arrivando a esser ESCLUSI dall'elenco di coloro che le possono fare, le stime ufficiali.

 

[Marzia Moreschi]

Ma quel prezzo diverrà la base su cui io calcolerò il "valore" di un altro immobile!
E avere il prezzo pagato senza quegli elementi... è mezza infomrazione.

Dipende da come fai la stima.
Se la fai al prezzo di mercato allora sì è importante, ma se ti basi sulle caratteristiche tecniche allora non incide.
Il problema lo vediamo soprattutto in questo momento di crisi e di variazione continua degli standard tecnici di costruzione degli immobili.
Acquistando una nuova costruzione, ed esaminando cantieri diversi, i diversi parametri sono facilmente confrontabili e valutabili per cui io posso agevolmente determinare quale immobile "vale" di più a parità di prezzo di vendita.
Molto più difficile è invece il confronto sulle vecchie costruzioni dove gli impianti magari rispettano la conformità dell'epoca ma oggi risultano obsoleti, sono realizzati con tecniche di costruzioni e materiali che non si usano più e così via. In quei casi è sicuramente più semplice far riferimento al prezzo di mercato in quanto proprio perché rilevato a posteriori, ancorché non condivisibile, è comunque il meno contestabile.

 

[Mil]

Il problema è che la gente non ha ancora capito che da ora in avanti non solo sarà essenziale valutare gli immobili con dei criteri seri di stima, ma che se ci si discosterà da questi criteri all'atto concreto della vendita non sarà certo per una variazione maggiorativa, in positivo, ma casomai per rettificare in negativo, pur di vendere. Gli Agenti Immobiliari devono servire a far passare questo concetto, ma devono convincersene prima loro, che sono appunto dei commerciali.
E' vero, gli immobili sono un mercato, il prezzo lo fa sempre domanda e offerta....ma scordiamoci sempre più mamme disposte a pagare tre volte tanto un appartamento per avere un figlio nello stesso condominio....
Casomai sarà il venditore a dover usare questo argomento per fare in modo che qualcuno nel palazzo possa avere almeno il lontano, vago interesse ad andarlo solo a vedere...l'immobile...dopo un anno che è lì....
Ragazzi, i tempi sono cambiati, per tutti! Se non ci mettiamo nelle nostre teste che serve un minimo d professionalità e che non si vendono le case a naso, come i cammelli in Africa, NON usciremo dalla crisi.

 

[Carlo Garbuio]

Non puoi pretendere che tutti siano ragionevoli, ognuno ha la sua idea e la deve esprimere, sono quelli che scrivono solo per demolire quella degli altri o quelli che sparano termini a caso e insistono anche dopo che gli dai gli elementi che devi evitare

non pretendo niente, informo, porto la mia idea e poi ognuno faccia come crede, non ho alcuna pretesa, ci mancherebbe
e' più facile far soldi con le perizie farlocche che con quelle IVS ...
se non si comprende cosa vuol dire eseguire un lavoro verificabile ...

ognuno ha la propria idea, ci mancherebbe, ma se non ci confrontiamo sui contenuti non si cresce (se questo può essere un obiettivo di una partecipazione ad un forum)
si polemizza e lo si fa in pubblico (pensa te) ...
e poi si discute di come migliorare la percezione della professionalità degli AI

Immobilio oramai è il più grosso forum sul tema, arriverà gente assurda...

ahi ... altra ... a me sembra ce ne sia già troppa

 

[Carlo Garbuio]

Ragazzi, i tempi sono cambiati, per tutti! Se non ci mettiamo nelle nostre teste che serve un minimo d professionalità e che non si vendono le case a naso, come i cammelli in Africa, NON usciremo dalla crisi.

 

[ledzeppelin]

Ragazzi, i tempi sono cambiati, per tutti! Se non ci mettiamo nelle nostre teste che serve un minimo d professionalità e che non si vendono le case a naso, come i cammelli in Africa, NON usciremo dalla crisi.

ciò che dici è giusto , i tempi sono cambiati , ma non è che fare le stime ivs mi faccia uscire dalla crisi , magari bastasse solo quello ne farei 50 al giorno. dalla crisi si uscirà quando tornerà la fiducia nel futuro nelle persone !puoi stimare bene quanto vuoi ma se ho paura di indebitarmi per tutta la vita c'è poco da fare!

 

[Tobia]

Io per far capire il prezzo di un immobile al proprietario uso la condivisione:

faccio fare la RTN compresa nel prezzo dell'ACE,
stimo l'immobile,
prendo l'incarico a prezzo del proprietario (se necessario),
condivido i beni con tutte le agenzie di zona,
e aspetto 4-5 mesi per avere il resoconto dei colleghi sul prezzo di vendita.


In questo modo il proprietario non ha il timore della classica sopravvalutazione per prendere l'incarico, poichè tutte le agenzie hanno GIA' l'immobile da vendere, e nello stesso tempo noi agenzie non possiamo inventarci un prezzo di mercato troppo basso per facilitare la vendita, perché restiamo sempre in concorrenza tra noi, quindi il risultato è un valore molto vicino al mercato.

Mi rivolgo a ccc1956 come proprietario di casa:

se il tuo immobile stimato per esempio 300.000 ce l'avessero in vendita tutte le agenzie di Milano e fosse pubblicizzato in tutti i portali - riviste - radio ..., direi che saresti soddisfatto della copertura mediatica ottenuta vero?

Bene, ora immagina che 30 agenzie dopo 6 mesi (bastano per avere un "sentiment" di mercato?) ti dicano che il valore medio di mercato del tuo immobile, estrapolato dalle visite effettuate e dai colloqui fatti con i propri acquirenti sia 255.000,
tu adesso come ti comporteresti?

 

[Carlo Garbuio]

ciò che dici è giusto , i tempi sono cambiati , ma non è che fare le stime ivs mi faccia uscire dalla crisi , magari bastasse solo quello ne farei 50 al giorno. dalla crisi si uscirà quando tornerà la fiducia nel futuro nelle persone !puoi stimare bene quanto vuoi ma se ho paura di indebitarmi per tutta la vita c'è poco da fare!

MIL ha parlato di un minimo di professionalità, su tutto, di conseguenza anche sulle valutazioni
siete accecati da un acronimo (IVS) che non conoscete e che continuate a criticare ...
ma un minimo di curiosità di capire e approfondire non vi è proprio venuta?
se fra 5 minuti entra in ufficio un cliente e vi chiede cosa sono gli IVS, cosa gli dite? tergiversate e portate la discussione sul general/generico/vago/populista come farebbe un venditore o siete in grado di affrontare il tema come farebbe un professionista?

come è possibile far riacquisire fiducia al mercato?
continuando ad utilizzare gli stessi metodi che hanno portato all'attuale sfiducia?
un cambiamento è indispensabile

 

[Carlo Garbuio]

Hai perfettamente ragione. Carlo spera che gli agenti immobiliari diventino i referenti anche del valore, visto che ne sono i naturali detentori, sai perchè?
Perchè hanno i comparabili in mano, e con comparabile intendo non solo il dato di una compravendita, cioè il rogito, o i dati tecnici di una casa, ma tutta una serie di dati ceh possono avere solo loro:

- lo stato dell'immobile.
- il motivo della vendita
- l'andamento del mercato
- le foto
- il tempo di vendita

ed altro.

Tutta roba che sui rogiti non la trovi.

hanno l'oro in mano e non se ne accorgono
che peccato

 

[Mil]

ciò che dici è giusto , i tempi sono cambiati , ma non è che fare le stime ivs mi faccia uscire dalla crisi , magari bastasse solo quello ne farei 50 al giorno. dalla crisi si uscirà quando tornerà la fiducia nel futuro nelle persone !puoi stimare bene quanto vuoi ma se ho paura di indebitarmi per tutta la vita c'è poco da fare!

Certo, lo so benissimo. Però parliamoci chiaro:i guai più grossi finora sono arrivati proprio perchè la gente percepisce che le case costano comunque troppo, che c'è una speculazione paurosa dietro e che nessuno è in grado di dirti grosso modo quanto vale veramente una ****o di casa....Criteri seri avrebbero evitato ai venditori di alzare l'asticella all'inverosimile, consentendo un sano giusto guadagno e agli acquirenti di non percepire ormai tutto il mercato come completamente falsato da un eccesso di soggettività. Una casa ha in sè dei criteri di valutazione del valore abbastanza chiari e uniformi, totalmente disattesi negli ultimi 10 anni....Poi sono d'accordo, contano tante variabili, in fondo ogni immobile ha una storia a sè....Tutto giusto. ma non possiamo fondare un mercato su questo, non funziona nemmeno per le opere d'arte che sono "mobili" e dove c'è gente disposta veramente a spendere follie, figuriamoci per gli "immobili", che non possono partire per la Cina o per i paradisi fiscali....
però non possiamo prendercela con le banche cattivone se pensiamo di propinare agli acquirenti qualunque cosa, senza un criterio più o meno standard di valutazione.
Il calo di fiducia nel settore è partito proprio da questo, venditori e acquirenti.
Se ci metti dentro che è più appetibile la slovenia di noi capisci anche perchè siamo in crisi nera e profonda....