IVS
Gli International Valuation Standards (IVS) sono promossi dall’International Valuation Standard Committee (IVSC) di Londra, organizzazione non governativa membro delle Nazioni Unite con lo scopo di stabilire “un complesso di regole uniformi e condivise di natura metodologica e applicativa, raccolte e presentate in modo sistematico” per la stima degli immobili. In Italia gli IVS sono recepiti nel Codice delle Valutazioni Immobiliari, III edizione, edito da Tecnoborsa.
In questi ultimi tempi, a distanza di molto tempo dalla loro creazione a livello internazione, è aumentato l'interesse per questa "novità": vengono promossi corsi di formazione professionale e viene proposto un software dedicato. Di recente anche l’associazione bancaria italiana (ABI) ha adottato gli IVS per la stima degli immobili dati in garanzia per le esposizioni creditizie e ha pubblicato un proprio documento guida (a cui gli istituti di credito potranno eventualmente aderire). Anche in qualche scuola si sta dimostrando un primo interesse nei confronti di queste procedure.
In questi ultimi tempi, a distanza di molto tempo dalla loro creazione a livello internazione, è aumentato l'interesse per questa "novità": vengono promossi corsi di formazione professionale e viene proposto un software dedicato. Di recente anche l’associazione bancaria italiana (ABI) ha adottato gli IVS per la stima degli immobili dati in garanzia per le esposizioni creditizie e ha pubblicato un proprio documento guida (a cui gli istituti di credito potranno eventualmente aderire). Anche in qualche scuola si sta dimostrando un primo interesse nei confronti di queste procedure.
OBIETTIVI DEGLI IVS
Le procedure di stima IVS si basano sul rilievo di dati reali di mercato (commpravendite di fabbricati simili) e sull'applicazione di procedimenti matematici per determinare il valore dell'immobile oggetto di stima. Si vuole superare in questo modo una prassi estimativa, largamente diffusa in ambito professionale, basata quasi esclusivamente sull'empirismo: “l’obiettivo che si intende perseguire è di introdurre principi operativi che consentano di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza” (Codice delle valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, pag. 3).
A tale scopo gli IVS applicano un procedimento di stima multiparametrico applicato a dati reali di mercato, superando il ricorso a "fonti" (listini immobiliari) più o meno affidabili e concordanti. Grazie a un’analisi più ampia delle caratteristiche immobiliari e all’elaborazione matematica dei dati, gli IVS vogliono conseguire l’obiettivo di rendere le stime “scientifiche”.
Su questa strada si erano già inoltrati, all’incirca nel secondo dopoguerra, i maestri dell’estimo nostrano con la cosiddetta “stima analitica”. L’ipotesi scientifica era di poter ottenere il valore di un immobile, con il supporto della matematica finanziaria, accumulando all’attualità i redditi futuri. La prassi estimativa ha però evidenziato, oltre ad alcuni errori di fondo, l’utopia di questa procedura. Sì è tornati quindi, secondo alcuni, se non al caos metodologico, al semplicismo empirico delle procedure su base monoparametrica.
Oggi, a distanza di molto tempo, gli standard internazionali raccolgono la sfida della “scientificità” dell’estimo, proponendo procedure che negli Stati Uniti sono applicate fin dagli anni ’30, uscendo quindi dal solco della tradizione estimativa italiana e soprattutto da una pessima prassi estimativa, caratterizzata sovente da relazioni di stima prive di un minimo impianto metodologico.
Tuttavia alcuni "passaggi" delle procedure IVS sembrano essere in contrasto con certi capisaldi della scuola estimativa italiana (che ha dato alcune definizioni “condivise” da molto tempo) e manifestano anche qualche perplessità di ordine pratico.
Le procedure di stima IVS si basano sul rilievo di dati reali di mercato (commpravendite di fabbricati simili) e sull'applicazione di procedimenti matematici per determinare il valore dell'immobile oggetto di stima. Si vuole superare in questo modo una prassi estimativa, largamente diffusa in ambito professionale, basata quasi esclusivamente sull'empirismo: “l’obiettivo che si intende perseguire è di introdurre principi operativi che consentano di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza” (Codice delle valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, pag. 3).
A tale scopo gli IVS applicano un procedimento di stima multiparametrico applicato a dati reali di mercato, superando il ricorso a "fonti" (listini immobiliari) più o meno affidabili e concordanti. Grazie a un’analisi più ampia delle caratteristiche immobiliari e all’elaborazione matematica dei dati, gli IVS vogliono conseguire l’obiettivo di rendere le stime “scientifiche”.
Su questa strada si erano già inoltrati, all’incirca nel secondo dopoguerra, i maestri dell’estimo nostrano con la cosiddetta “stima analitica”. L’ipotesi scientifica era di poter ottenere il valore di un immobile, con il supporto della matematica finanziaria, accumulando all’attualità i redditi futuri. La prassi estimativa ha però evidenziato, oltre ad alcuni errori di fondo, l’utopia di questa procedura. Sì è tornati quindi, secondo alcuni, se non al caos metodologico, al semplicismo empirico delle procedure su base monoparametrica.
Oggi, a distanza di molto tempo, gli standard internazionali raccolgono la sfida della “scientificità” dell’estimo, proponendo procedure che negli Stati Uniti sono applicate fin dagli anni ’30, uscendo quindi dal solco della tradizione estimativa italiana e soprattutto da una pessima prassi estimativa, caratterizzata sovente da relazioni di stima prive di un minimo impianto metodologico.
Tuttavia alcuni "passaggi" delle procedure IVS sembrano essere in contrasto con certi capisaldi della scuola estimativa italiana (che ha dato alcune definizioni “condivise” da molto tempo) e manifestano anche qualche perplessità di ordine pratico.
ASPETTI ECONOMICI E METODO DI STIMA
La teoria estimativa italiana ha definito sei tipi di valore o aspetti economici di stima, di cui due fondamentali (mercato e costo), più il valore di capitalizzazione. Gli altri tre aspetti economici sono considerati derivati dai primi due (trasformazione, complementare, surrogazione).
Negli IVS, invece, il tipo di valore è uno solo: il valore di mercato, che può essere determinato con tre metodi (Codice…, op. cit., pag. 4):
- “metodo del confronto di mercato”;
- “metodo finanziario” (per capitalizzazione del reddito);
- “metodo dei costi”.
Il metodo del confronto di mercato deve essere utilizzato "normalmente", gli altri metodi (finanziario e dei costi) quando non è possibile applicare il primo.
Questo impianto dottrinale destabilizza uno dei capisaldi della teoria estimativa italiana, insegnata da molti decenni nelle scuole di ogni ordine e grado. Infatti si è sempre affermato che il metodo di stima del valore di mercato è unico e consiste nella comparazione, mentre il costo e la capitalizzazione dei redditi sono due altri tipi di valore.
Tuttavia l’ipotesi dell’uguaglianza dei sei aspetti economici di stima e della loro coincidenza con il valore di mercato è stata già teorizzata dal Medici nel contesto utopico di un mercato perfetto [G. Medici, Principi di estimo, quarta edizione, capitolo II].
Di opinione diversa sono invece altri autori che, in un ambito conflittuale, ribadiscono la netta diversità dei sei tipi di valore [Grillenzoni-Grittani, Teoria, procedure di valutazione e casi applicativi, prima edizione, pag. 38].
Ma comunque, se vogliamo, a parte la non secondaria confusione di termini (metodo-tipo di valore), vengono riproposti criteri di stima noti da tempo. Qualche novità in più, invece, dal punto di vista procedurale...
La teoria estimativa italiana ha definito sei tipi di valore o aspetti economici di stima, di cui due fondamentali (mercato e costo), più il valore di capitalizzazione. Gli altri tre aspetti economici sono considerati derivati dai primi due (trasformazione, complementare, surrogazione).
Negli IVS, invece, il tipo di valore è uno solo: il valore di mercato, che può essere determinato con tre metodi (Codice…, op. cit., pag. 4):
- “metodo del confronto di mercato”;
- “metodo finanziario” (per capitalizzazione del reddito);
- “metodo dei costi”.
Il metodo del confronto di mercato deve essere utilizzato "normalmente", gli altri metodi (finanziario e dei costi) quando non è possibile applicare il primo.
Questo impianto dottrinale destabilizza uno dei capisaldi della teoria estimativa italiana, insegnata da molti decenni nelle scuole di ogni ordine e grado. Infatti si è sempre affermato che il metodo di stima del valore di mercato è unico e consiste nella comparazione, mentre il costo e la capitalizzazione dei redditi sono due altri tipi di valore.
Tuttavia l’ipotesi dell’uguaglianza dei sei aspetti economici di stima e della loro coincidenza con il valore di mercato è stata già teorizzata dal Medici nel contesto utopico di un mercato perfetto [G. Medici, Principi di estimo, quarta edizione, capitolo II].
Di opinione diversa sono invece altri autori che, in un ambito conflittuale, ribadiscono la netta diversità dei sei tipi di valore [Grillenzoni-Grittani, Teoria, procedure di valutazione e casi applicativi, prima edizione, pag. 38].
Ma comunque, se vogliamo, a parte la non secondaria confusione di termini (metodo-tipo di valore), vengono riproposti criteri di stima noti da tempo. Qualche novità in più, invece, dal punto di vista procedurale...
IL “METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO”
Il “metodo del confronto di mercato è il metodo più diretto e appropriato per stimare il valore di mercato” (Codice…, op. cit., R.3.4.2). Il tipo di procedimento proposto dagli IVS è una procedura multiparametricabasata su caratteristiche quantitative e qualitative nell’ambito di un ben preciso segmento di mercato immobiliare. La rigorosità del procedimento starebbe nel rilievo effettivo dei dati di mercato (alcune contrattazione note a chi esegue la stima) e nell'elaborazione matematica dei dati relativi a ogni caratteristica dell’immobile (anche con calcolo matriciale). In questi passaggi matematici ha un'importanza particolare il prezzo marginale(Pm), dato dal rapporto tra la variazione del prezzo (P) e la variazione della caratteristica (o parametro p di confronto nella terminologia tradizionale).
Con i prezzi marginali si eseguono gli aggiustamenti dei prezzi di mercato dei beni simili che vengono, per così dire, “normalizzati” in una “tabella dati”. L’aggiustamento si ottiene moltiplicando la variazione della caratteristica per il relativo prezzo marginale: (p1- p2) Pm. Con i prezzi “normalizzati” si ricava il valore del fabbricato oggetto di stima.
Il perno di tutto il procedimento è quindi il prezzo marginale per determinare il quale si ripropongono alcune difficoltà pratiche:
- le variazioni di prezzo che si rilevano sul mercato dipendono da un insieme di caratteristiche (non da una sola caratteristica) e si deve quindi in molti casi "stimare" di quanto "una" caratterisitica ha inciso sulla variazione;
- le caratteristiche qualitative non sono facilmente parametrizzabili, se non con un giudizio soggettivo (si deve per esempio "giudicare" se lo stato di manutenzione è 'buono', 'discerto' ecc.).
La procedura IVS prevede che la stima possa essere svolta anche sulla base dei dati di un solo fabbricato simile: “si selezionano uno o più immobili di confronto” (Codice…, op. cit.,R.3.4.3). Quindi basterebbe anche un solo fabbricato per determinare un prezzo marginale o per effettuare completamente una stima… (è comunque considerato più che accettabile un numero di 3 o 4 comparabili). La teoria “tradizionale” (principio dell’ordinarietà) e la statistica ritengono invece che la “rigorosità” di una media dipenda dall’analisi di molti dati.
Il “metodo del confronto di mercato è il metodo più diretto e appropriato per stimare il valore di mercato” (Codice…, op. cit., R.3.4.2). Il tipo di procedimento proposto dagli IVS è una procedura multiparametricabasata su caratteristiche quantitative e qualitative nell’ambito di un ben preciso segmento di mercato immobiliare. La rigorosità del procedimento starebbe nel rilievo effettivo dei dati di mercato (alcune contrattazione note a chi esegue la stima) e nell'elaborazione matematica dei dati relativi a ogni caratteristica dell’immobile (anche con calcolo matriciale). In questi passaggi matematici ha un'importanza particolare il prezzo marginale(Pm), dato dal rapporto tra la variazione del prezzo (P) e la variazione della caratteristica (o parametro p di confronto nella terminologia tradizionale).
Con i prezzi marginali si eseguono gli aggiustamenti dei prezzi di mercato dei beni simili che vengono, per così dire, “normalizzati” in una “tabella dati”. L’aggiustamento si ottiene moltiplicando la variazione della caratteristica per il relativo prezzo marginale: (p1- p2) Pm. Con i prezzi “normalizzati” si ricava il valore del fabbricato oggetto di stima.
Il perno di tutto il procedimento è quindi il prezzo marginale per determinare il quale si ripropongono alcune difficoltà pratiche:
- le variazioni di prezzo che si rilevano sul mercato dipendono da un insieme di caratteristiche (non da una sola caratteristica) e si deve quindi in molti casi "stimare" di quanto "una" caratterisitica ha inciso sulla variazione;
- le caratteristiche qualitative non sono facilmente parametrizzabili, se non con un giudizio soggettivo (si deve per esempio "giudicare" se lo stato di manutenzione è 'buono', 'discerto' ecc.).
La procedura IVS prevede che la stima possa essere svolta anche sulla base dei dati di un solo fabbricato simile: “si selezionano uno o più immobili di confronto” (Codice…, op. cit.,R.3.4.3). Quindi basterebbe anche un solo fabbricato per determinare un prezzo marginale o per effettuare completamente una stima… (è comunque considerato più che accettabile un numero di 3 o 4 comparabili). La teoria “tradizionale” (principio dell’ordinarietà) e la statistica ritengono invece che la “rigorosità” di una media dipenda dall’analisi di molti dati.
LE "PERPLESSITA'"
Gli IVS affrontano una delle problematiche più importanti nella stima degli immobili e cioè la rigorosità del procedimento. Tuttavia anche in queste procedure il ruolo “soggettivo” del perito mantiene una grande importanza: ricerca e scelta dei comparabili, scelta delle caratteristiche, scelta del metodo ecc. sono ancora i compiti affidati all’opera di una persona che agisce in un contesto di “complessa realtà”.
La chiave di volta per una effettiva scientificità dell’estimo è probabilmente la creazione di un grande database pubblico delle compravendite immobiliari, che consenta ai periti di attingere in quantità sufficiente e in tempi rapidi i dati necessari per le procedure. Purtroppo i proprietari dei dati (per esempio le grandi società di intermediazione in franchising) non sono interessati a condividere i dati in loro possesso per una finalità di pubblico interesse. D’altra parte l’Osservatorio del mercato immobiliare, istituito presso l’Agenzia del Territorio, non sembra poter tenere il passo della continua evoluzione dei mercati. Pertanto, in un contesto pratico in cui mancano linee guida "ufficiali", gli IVS propongono una procedura di riferimento da portare a termine, in mancanza di un grande database pubblico, sulla base del rilievo di alcune reali contrattazioni di mercato.
Gli IVS sono proposti come un prodotto, anche commerciale, costituito da know-how e software, offerto principalmente ai professionisti (valutatori esperti). Tuttavia la rigidità e complessità del procedimento, anche per stime semplici (per le quali il mercato offre sufficienti informazioni su base monoparatrica), lasciano pensare che i procedimenti cosiddetti empirici, basati su "valori unitari ordinari" frutto di una media su grandi quantità di dati (pubblicati soprattutto da agenzie immobiliari), continueranno a essere usati per parecchio tempo. Forse anche per questo motivo, di fatto, gli IVS, nonostante l'ormai abbondante numero di esperti formati, soddisfano una parte marginale delle richieste estimative. Infatti, se si esclude la scelta di campo dell'ABI (comunque non vincolante per gli istituti di credito), per la quale si effettuano solo stime in un contesto non conflittuale e prudenziale, negli altri contesti estimativi, tra cui quelli giudiziari, gli IVS sono di solito ignorati.
Gli IVS affrontano una delle problematiche più importanti nella stima degli immobili e cioè la rigorosità del procedimento. Tuttavia anche in queste procedure il ruolo “soggettivo” del perito mantiene una grande importanza: ricerca e scelta dei comparabili, scelta delle caratteristiche, scelta del metodo ecc. sono ancora i compiti affidati all’opera di una persona che agisce in un contesto di “complessa realtà”.
La chiave di volta per una effettiva scientificità dell’estimo è probabilmente la creazione di un grande database pubblico delle compravendite immobiliari, che consenta ai periti di attingere in quantità sufficiente e in tempi rapidi i dati necessari per le procedure. Purtroppo i proprietari dei dati (per esempio le grandi società di intermediazione in franchising) non sono interessati a condividere i dati in loro possesso per una finalità di pubblico interesse. D’altra parte l’Osservatorio del mercato immobiliare, istituito presso l’Agenzia del Territorio, non sembra poter tenere il passo della continua evoluzione dei mercati. Pertanto, in un contesto pratico in cui mancano linee guida "ufficiali", gli IVS propongono una procedura di riferimento da portare a termine, in mancanza di un grande database pubblico, sulla base del rilievo di alcune reali contrattazioni di mercato.
Gli IVS sono proposti come un prodotto, anche commerciale, costituito da know-how e software, offerto principalmente ai professionisti (valutatori esperti). Tuttavia la rigidità e complessità del procedimento, anche per stime semplici (per le quali il mercato offre sufficienti informazioni su base monoparatrica), lasciano pensare che i procedimenti cosiddetti empirici, basati su "valori unitari ordinari" frutto di una media su grandi quantità di dati (pubblicati soprattutto da agenzie immobiliari), continueranno a essere usati per parecchio tempo. Forse anche per questo motivo, di fatto, gli IVS, nonostante l'ormai abbondante numero di esperti formati, soddisfano una parte marginale delle richieste estimative. Infatti, se si esclude la scelta di campo dell'ABI (comunque non vincolante per gli istituti di credito), per la quale si effettuano solo stime in un contesto non conflittuale e prudenziale, negli altri contesti estimativi, tra cui quelli giudiziari, gli IVS sono di solito ignorati.
Cosi adesso sappiamo tutti qual'è l'argomento del quale stiamo parlando
eseguire una reale indagine di mercato 
