Abbassamento dei prezzi

[pensoperme]

Con i costruttori non puoi valutare gli immobili, ma valutare il mercato sul quale quegli immobili vanno ad affacciarsi si, eccome.
Il costruttore ti deve chiamare in sede di Business Plan, e chiederti "Roby, come va il mercato di immobili di questa fascia"? Le quotazioni dell'usato e le compravendite del nuovo?
Un costruttore che costruisce senza analizzare il mercato, partendo dai costi che ha affrontato, merita di fallire.
Se li ha già costruiti ed è fuori mercato, con la stima potrà rendersi conto di quanto e valutare le perdite o studiare politiche ed exit strategy il meno dolorose possibili. Che poi parecchi costruttori italiani siano come siano, cioè gente che preferisce fallire che vendere sotto COSTI (che non vuol dire sotto prezzo di mercato, ma semmai adeguandosi), lo si sa e lo si vede.

 

[Roby]

SI PPM ma leggedovi a questo punto è chiaro che il mercato l'abbiamo falsato noi con valutazioni "apporssimative" a "spanne" a "esperienza" non scientifica.

 

[pensoperme]

SI PPM ma leggedovi a questo punto è chiaro che il mercato l'abbiamo falsato noi con valutazioni "apporssimative" a "spanne" a "esperienza" non scientifica.

Non mi pare nessuno lo abbia detto , mi indichi dove?
Il punto è un altro, se io so che sto viaggiando contromano, il fatto che non mi sia ancora successo nulla non mi impedisce di capire che sto sbagliando e che prima faccio inversione, meglio è. Poi davvero basta dare il giusto nome alle cose.
Anche una stima mono-parametrica può esser seria, se mi dici da dove hai preso i dati, viceversa, qualsiasi cosa dici non essendo riscontrabile e/o confutabile, in quanto "parere" non ti eleva certo a punto di riferimento.

Il mercato poi fa la sua strada a prescindere, ma se tu fai il tuo lavoro a modo, nessuno potrebbe MAI dartene colpa, questo si. E te lo dice uno che sa perfettamente che il mercato si è drogato da "solo", non certo per colpa di voi agenti.

Ma tutta questa resistenza a capire un concetto base non la capisco...
il prezzo pagato e le valutazioni non sono la stessa cosa, ne ora, ne mai, a meno che non si arrivi a un regime dove per legge le case costano un tot a mq.

Ciò però non fa dell'ivs un metodo da scartare, tutt'altro... non convieni?

 

[Roby]

Nessuno è obbligato a farlo, però, solo che chi non lo fa non STIMA un piffero di nulla, ma SPARA un prezzo sulla base dell' "expertise", quando va bene, altrimenti su altre robe (c'è gente che stima anche basandosi sulla rendita catastale...).

LA differenza è nel livello di professionalità. Chi stima a puzzo, se dice che sta STiMANDO, è un cialtrone, se dice che sta INDICANDO un prezzo che SECONDO LUI (e basta) è quello di mercato possibile, allora la cosa cambia, basta che lo dica.

Premetto che concordo con Carlo e con te che valutare con un metodo scinetifico quasi perfetto sarebbe il "non plus ultrà", ma per poterlo fare vorrebbe dire convincere tutti gli agenti immobiliari a iscriversi al corso IVS ( scusate non so se sia un corso o altro ).

Elemento improponibile come ben sappiamo, ma da qualche parte bisogna pur partire, forse da qui??. KIssà

 

[Roby]

Ciò però non fa dell'ivs un metodo da scartare, tutt'altro... non convieni?

Premetto che concordo con Carlo e con te che valutare con un metodo scinetifico quasi perfetto sarebbe il "non plus ultrà",

 

[pensoperme]

Ma mica importa che diventi una religione... basta cominciare a entrare nell'ordine di idee.... avere meno chiusure dogmatiche...
Anche una stima monoparametrica può venire meglio con i comparabili precisi, no?

Cominciare, partire ed arrivare e finire non sono praticamente mai contemporanei

 

[Carlo Garbuio]

Carlo, coi costruttori come opereresti?

Capisco il concetto di "ripartire da capo" per avere dei prezzi "scientificamente" provati, ma ci sarebbe da mettere in atto un lavoro "enorme" che probabilmente da qualche parte è iniziato ( tu per primo), ma ora come ora con un costruttore che ti accoglie nel suo ufficio e ti incarica di vendere i suoi immobili e ti passa il suo "listino prezzi" che gli diciamo??

No, mi scusi ma la valutazione dei suoi immobili è questa.

il ragionamento ci sta tutto e non fa una piega, ma lo scopo della valutazione non è di imporre un prezzo ma di proporre un riferimento il più possibile certo (nel caso da te citato). Da lì puoi partire con più elementi che in passato per impostare la vendita che può essere più alta delle valutazione e poi ... visite, incontri, delusioni, attese, trattative per arrivare ... al prezzo giusto e alla mediazione giusta
La valutazione non fa il prezzo ma i prezzi reali fanno la valutazione ...
offerta di vendita, prezzo e valore sono diversi e non devono necessariamente coincidere
il valutatore non è un indovino ma un professionista che deve provare quanto produce

gli scopi di una valutazione possono essere molteplici
la valutazione può servire per tante cose, anche in fase di trattativa per capire, ad esempio, se la controproposta è in linea con il mercato non con una valutazione a spanne e soggettiva, magari una sopravvalutazione ... e questo può servire per sbloccare la situazione o potrebbe essere più utile, gli usi possono essere molteplici

provo a chiarire con un esempio
Di notte puoi viaggiare a fari spenti e puoi raggiungere lo stesso la tua destinazione ma con i fari accesi:
eviti molti pericoli e non ne crei agli altri
arrivi prima
come meno timore
...

siccome la valutazione fatta bene costa, vediamo di farcela riconoscere da professionisti e non includerla nella mediazione come fanno gli AI venditori
lo so che è difficile ma ... proviamoci

 

[Carlo Garbuio]

Con i costruttori non puoi valutare gli immobili, ma valutare il mercato sul quale quegli immobili vanno ad affacciarsi si, eccome.
Il costruttore ti deve chiamare in sede di Business Plan, e chiederti "Roby, come va il mercato di immobili di questa fascia"? Le quotazioni dell'usato e le compravendite del nuovo?
Un costruttore che costruisce senza analizzare il mercato, partendo dai costi che ha affrontato, merita di fallire.
Se li ha già costruiti ed è fuori mercato, con la stima potrà rendersi conto di quanto e valutare le perdite o studiare politiche ed exit strategy il meno dolorose possibili. Che poi parecchi costruttori italiani siano come siano, cioè gente che preferisce fallire che vendere sotto COSTI (che non vuol dire sotto prezzo di mercato, ma semmai adeguandosi), lo si sa e lo si vede.

e per questa prestazione professionale meriti di essere pagato adeguatamente

 

[pensoperme]

e per questa prestazione professionale meriti di essere pagato adeguatamente

Sono normali consulenze, credo... magari poi ti pagano anche dicendo "il cantiere è tuo" e li, se hai sbagliato valutazione...

 

[Carlo Garbuio]

Premetto che concordo con Carlo e con te che valutare con un metodo scinetifico quasi perfetto sarebbe il "non plus ultrà", ma per poterlo fare vorrebbe dire convincere tutti gli agenti immobiliari a iscriversi al corso IVS ( scusate non so se sia un corso o altro ).

Elemento improponibile come ben sappiamo, ma da qualche parte bisogna pur partire, forse da qui??. KIssà

Roby, ad aspettare tutti non si combina niente
ogni AI individualmente fa la propria scelta consapevole, responsabile ... zzi suoi
vedi che non c'è assolutamente volontà di imporre?
basta informare e diffondere per creare la responsabilità