Acquisto fienile come prima casa

[ayren]

http://www.legislazionetecnica.it/dett_giuris.asp?id_giuris=169&err_code=NOCK

grazie mille, mi servirà...

 

[Abakab]

Ma non penso di poterlo mettere tutto come resede.. sono più di 3000mq..

Qui devi sentire il geometra se possibile, secondo me no in quanto l'immobile ha gia un suo identificativo catastale .. però .. non sono un geometra!
Ti riporto quanto trovato:

Un’ulteriore questione riguarda i terreni “non graffati” all’immobile agevolato, in quanto iscritti autonomamente nel catasto terreni ed, in particolare, la possibilità che essi possano costituire pertinenza di un’abitazione che abbia fruito dell’agevolazione “prima casa” e, quindi, di avvalersi anch’essi dello stesso beneficio fiscale. Al riguardo si osserva che per godere dell’agevolazione in esame le “aree scoperte” pertinenziali, così classificabili ai sensi dell’articolo 817 del codice civile (cfr. circolare 19/E del 2001 punto 2.2.2), devono risultare altresì censite al catasto urbano unitamente al bene principale.
Ai fini dell’agevolazione fiscale in questione, un’area che sia autonomamente censita al catasto terreni non può considerarsi “pertinenza” di un fabbricato urbano, anche se durevolmente destinata al servizio dello stesso. Peraltro, l’area pertinenziale è soggetta ai limiti di cui all’articolo 5 del D.M. 2 agosto 1969, secondo cui si ponderano abitazioni di lusso “le case … aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta”. Ne discende, quindi, che l’area scoperta è una pertinenza della casa non di lusso solo se non superi i limiti indicati dal citato articolo 5 del D.M. 2 agosto 1969.

Fonte: http://www.visurnet.com/pertinenze_prima_casa.htm

 

[ayren]

Qui devi sentire il geometra se possibile, secondo me no in quanto l'immobile ha gia un suo identificativo catastale .. però .. non sono un geometra!
Ti riporto quanto trovato:

Un’ulteriore questione riguarda i terreni “non graffati” all’immobile agevolato, in quanto iscritti autonomamente nel catasto terreni ed, in particolare, la possibilità che essi possano costituire pertinenza di un’abitazione che abbia fruito dell’agevolazione “prima casa” e, quindi, di avvalersi anch’essi dello stesso beneficio fiscale. Al riguardo si osserva che per godere dell’agevolazione in esame le “aree scoperte” pertinenziali, così classificabili ai sensi dell’articolo 817 del codice civile (cfr. circolare 19/E del 2001 punto 2.2.2), devono risultare altresì censite al catasto urbano unitamente al bene principale.
Ai fini dell’agevolazione fiscale in questione, un’area che sia autonomamente censita al catasto terreni non può considerarsi “pertinenza” di un fabbricato urbano, anche se durevolmente destinata al servizio dello stesso. Peraltro, l’area pertinenziale è soggetta ai limiti di cui all’articolo 5 del D.M. 2 agosto 1969, secondo cui si ponderano abitazioni di lusso “le case … aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta”. Ne discende, quindi, che l’area scoperta è una pertinenza della casa non di lusso solo se non superi i limiti indicati dal citato articolo 5 del D.M. 2 agosto 1969.

Fonte: http://www.visurnet.com/pertinenze_prima_casa.htm

Fantastico! Grazie mille!!!!!!!!

 

[Wile]

Ha detto il notaio che se è resede non ci pago il 17% sul valore d'acquisto perchè se è pertinenziale è nel 3% come 1a casa. (tra l'altro pure l'ICI evito) e il risparmio non è poco mi costa più comprare il terreno della casa..

Le particelle vanno sistemate perchè chi vende deve fare un frazionamento..

Ma non penso di poterlo mettere tutto come resede.. sono più di 3000mq..

Comunque oggi vado da un altro notaio per un altro preventivo e sento meglio..

Avevo una situazione analoga. La casa/magazzino e' di 120mq mentre il terreno di 2000, quindi di piu' rispetto al massimo assegnato per il resede della casa. ma da quel che mi hanno detto, avendo fatto a suo tempo il frazionamento e visto che il Catasto non ha eccepito nulla sul fatto che la parte pertinenziale dello stabile e' piu' ampia del dovuto (non ci sono sub graffati ad esso, e' una particella e subalterno unico), tutta la parte allegata allo stabile dovrebbe fare parte di pertinenza ed avere la stessa tassazione dello stabile.
Cosi' mi hanno detto, ovviamente con beneficio di inventario...

 

[ayren]

Non vorrei che ad assegnarne di più (fare si può fare) l'abitazione diventi di lusso.. mi informo meglio..

Certo che mi son messa all'anima un bel ginepraio e questo è solo l'antipasto

 

[Wile]

Non vorrei che ad assegnarne di più (fare si può fare) l'abitazione diventi di lusso.. mi informo meglio..

Certo che mi son messa all'anima un bel ginepraio e questo è solo l'antipasto

Per quanto riguarda la pertinenza di una casa "di lusso" l'art. 5 del decreto cita:

Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.

Quindi da quel che capisco non e' una condizione "sufficiente" avere una pertinenza superiore a 6 volte la SU, ma tale SU deve essere ANCHE superiore a 200mq, che ti garantisco sono veramente tanti, per intenderci, quasi una casa da 400mq lordi.

 

[ayren]

Per quanto riguarda la pertinenza di una casa "di lusso" l'art. 5 del decreto cita:

Quindi da quel che capisco non e' una condizione "sufficiente" avere una pertinenza superiore a 6 volte la SU, ma tale SU deve essere ANCHE superiore a 200mq, che ti garantisco sono veramente tanti, per intenderci, quasi una casa da 400mq lordi.

No no non è 200mq! Meno male, grazie!

 

[ayren]

Altra domanda (questa compravendita è un parto) siccome dopo il compromesso i confinanti hanno la possibilità di esercitare il diritto di prelazione entro 30 giorni dallo stesso mi domandavo....

Se lo esercitano i soldi del compromesso me li rendono??
E la % dell'agenzia immobiliare la devo pagare??

 

[Wile]

Altra domanda (questa compravendita è un parto) siccome dopo il compromesso i confinanti hanno la possibilità di esercitare il diritto di prelazione entro 30 giorni dallo stesso mi domandavo....

Se lo esercitano i soldi del compromesso me li rendono??
E la % dell'agenzia immobiliare la devo pagare??

Spero sia chiaro che la prelazione la si ha solo sul terreno e non sul magazzino, se e' stato gia' censito al catasto urbano come da legge.

Prima di tutto, verificare se la particella da annettere e' al catasto urbano o al catasto terreni. Se e' a catasto terreni, puo' essere esercitata la prelazione. Altrimenti no.

Secondo, verificare se i confinanti hanno realmente diritto alla prelazione agraria, se coltivatori diretti si', se imprenditori agricoli o semplici confinanti con niente in comune con l'attivita' agricola allora no, con terreno adiacente a quello interessato(ci sono una quantita' industriale di discussioni al riguardo su questo forum).

Se si', e' meglio che facciate due preliminari separati, uno per il fienile e pertinenza "di legge" ed uno per il terreno frazionato da annettere. Il secondo preliminare avra' una clausola con la quale in caso di esercizio di prelazione il venditore si accollera' anche le spese di agenzia del compratore a cui e' stato "soffiato" il terreno, anche se mi pare di aver sentito che in caso di prelazione la provvigione la paga il nuovo compratore direttamente all'AI. Meglio rendere chiare le cose prima. Rimane comunque assicurato il fatto che i soldi ricevuti a titolo di caparra dal proprietario sono tutti restituiti all'atto dell'avvenuta prelazione da parte del confinante.

Tenete comunque presente che il confinante deve obbligatoriamente pagare il prezzo indicato nel compromesso, niente di piu' e niente di meno, quindi se mettete una cifra "sostanziosa" sul terreno, ad esempio 2 volte il prezzo "agricolo", difficilmente un agricoltore si sobbarchera' un terreno al doppio del suo valore, a meno che non ci siano ripicche o la voglia matta proprio di quello scampolino, per motivi imperscrutabili. Mentre per chi si fa una casa non ha una grossa incidenza sul prezzo finale. Ovvio che tale prezzo dovra' essere comunque corrisposto per il terreno, pena il potersi rivalere se si riesce a provare una "falsa vendita" (metto prezzo 100 e pago solo 50), magari fatevi scalare qualcosa dal fienile e "caricatelo" sul terreno. Ul rischio rimane, ma se il vicino non e' un pazzo suicida non ci pensera' neppure a comprare un pezzo di terra da arare 2-3 volte il suo prezzo.

Se volete ed e' fortemente consigliabile, prima di fare il compromesso, provate ad ottenere una rinuncia scritta da parte dei confinanti al loro diritto di prelazione, come previsto dalla legge (il notaio potra' predisporre i documenti necessari). In quel modo se riuscite ad ottenerla non avrete nessuno dei problemo sopra citati, non possono recedere da una rinuncia alla prelazione una volta firmata.

 

[ayren]

Seguirò il consiglio sul prezzo alto al terreno, tanto poi va griffato con fienile.
non posso fare 2compromessi..pagherei 2onorari...(il compromesso va trascritto)
inoltre se non mi vendono il terreno non voglio nemmeno il fienile.
la prelazione ha detto il notaio va esercitata per forza dopo al compromesso.
metterò una clausola che nel caso di esercizio del diritto di prelazione le spese notarili sono a carico della parte venditrice.
grazie mille