Quello che non rende il tuo acquisto un investimento è la componente dei costi fissi legati all'acquisto. Se ipotizzi 170mila euro di immobile, devi valutare 15mila euro fra notaio, imposta di registro e agenzia (per difetto, probabilmente saranno qualche migliaio in più; ricorda che pagherai sull'acquisto tassazione seconda casa) Aggiungici minimo 20mila euro fra arredi e qualche piccolo lavoretto da fare o anche solo l'imbiancatura (qua sono stata bassissima, la cifra da valutare a mio parere sarebbe almeno 30mila euro ma rimaniamo sui conteggi per difetto). 35mila euro su 170mila sono più del 20% persi dopo un solo giorno... Valutando anche un 4,5% annuo i primi anni sono in completa rimessa...in più aggiungici la manutenzione, il rischio di inquilini insolventi (ipotesi che potrebbe fare diventare l'investimento un incubo) ma anche solventi con contratto non lunghi (12/18 mesi, frequentissimi): ogni volta che cambierai inquilino dovrai pagare nuovamente l'agenzia, probabilmente rinfrescare l'appartamento e fare qualche sostituzione agli arredi, lasciare la casa vuota qualche mese per trovare la persona giusta. La tassazione è incerta, ma anche se rimanesse la solita sulle seconde case è davvero onerosa. Il tuo 4,50% lordo diventa con inquilini affidabili e con contratti lunghi forse un 1,50 netto in 10 anni se togli il 20% iniziale e senza considerare costi di manutenzione. In 20 anni il 2,50% netto e qua faccio fatica a credere che non avrai mai costi di manutenzione. Sei poi mi dici che non cerchi un investimento ma credi nell'immobiliare e che fra qualche decina di anni vuoi trovarti un immobile al di là dei sacrifici, ti posso anche dare ragione, ma non chiamarlo investimento e soprattutto non cercare tassi mensili perchè ci sono troppe variabili nella tua formula che non puoi valutare. E non mi si potrà neanche dare della catastrofista in quanto non ho fatto il minimo cenno al possibile deprezzamento dei prossimi anni.