Agente immobiliare senza patentino

[il_dalfo]

Belle teorie, diverse le pratiche. Sarò un po' provocatorio ma è giusto metter in luce i diversi aspetti delle risposte alla domanda iniziale.
1- Il patentino NON serve per esercitare la professione di Agenti Immobiliari: serve per iscriversi al ruolo provvisorio/temporaneo in camera di commercio (per quanto resterà provvisorio non ci è dato saperlo).
2- la legge prevede che non si possa esercitare la professione di agente d'affari in mediazione immobiliare senza essere iscritti al ruolo.
3- La mediazione avviene/matura quando il proponente ha conoscenza dell'accettazione della proposta (sempre meglio fare tutto in forma scritta).

Se il questuante:
- va alla ricerca di immobili da mettere sul mercato;
- li pubblicizza (vetrina, opuscoli, internet etc);
- accompagna potenziali clienti in visita;
- presenta suddetti potenziali ai proprietari dell'immobile (metti caso si tratti di una dimora abitata dagli stessi);
- compila un formulario per la proposta che vien sottoscritto dal proponente e da un Agenti Immobiliari (regolarmente registrato a ruolo) solitamente titolare vero e proprio dell'agenzia, che riporta i dati della propria azienda (sul formulario di cui sopra) quale mediatore dell'affare nel caso questo si concluda;
Possiamo affermare che il questuante abbia svolto intermediazione tra le parti per la compravendita immobiliare o che abbia svolto l'attività di segnalazione (all' Agenti Immobiliari) di un potenziale cliente per un determinato immobile? Per quanto labile sia la differenza, direi che tecnicamente abbia svolto la seconda attività.

Se invece firmasse lui stesso i moduli/formulari/contratti da sottoporre ai potenziali clienti lo dovremmo additare come "tentato mediatore" e l'abuso della professione potrebbe essere contestato.

Nuove figure, quali il "flat hunter" o "property finder" o "personal shopper" si affacciano sul mercato e dal punto di vista normativo possono occuparsi liberamente della compravendita (non mediazione). Qual'è il limite a cui debbano fermarsi prima di diventare "abusivi" non ci è dato saperlo vista la mancanza di normativa in essere e la facilità di aggiramento (legale) della stessa.

 

[CheCasa!]

Se il questuante:
- va alla ricerca di immobili da mettere sul mercato;
- li pubblicizza (vetrina, opuscoli, internet etc);
- accompagna potenziali clienti in visita;
- presenta suddetti potenziali ai proprietari dell'immobile (metti caso si tratti di una dimora abitata dagli stessi);
- compila un formulario per la proposta che vien sottoscritto dal proponente e da un Agenti Immobiliari (regolarmente registrato a ruolo) solitamente titolare vero e proprio dell'agenzia, che riporta i dati della propria azienda (sul formulario di cui sopra) quale mediatore dell'affare nel caso questo si concluda;
Possiamo affermare che il questuante abbia svolto intermediazione tra le parti per la compravendita immobiliare o che abbia svolto l'attività di segnalazione (all' Agenti Immobiliari) di un potenziale cliente per un determinato immobile? Per quanto labile sia la differenza, direi che tecnicamente abbia svolto la seconda attività.

Se per l'atto che varrà firmato dal notaio...
la segretaria dello studio provvederà a reperire e verificare i documenti.
Effettuare gli opportuni controlli sull'immobile. Stendere l'atto sulla base del loro canovaccio e financo leggerlo e correggerlo davanti ai clienti... pur essendo poi il documento firmato dal notaio... possiamo dire che la segretaria non abbia svolto le funzioni del pubblico ufficiale?

E così non accade negli studi tecnici dove i progetti vengono disegnati da giovani non abilitati e sottoscritti dal professionista senior abilitato? O negli studi legali dove i tirocinanti fanno gran parte del lavoro "sporco"?

Daltro canto se il contratto collettivo nazionale prevede che gli impiegati delle agenzie immobiliari non abilitati possano:
- dare informazioni ai clienti ed occuparsi dell'organizzazione degli archivi degli immobili disponibili alla vendita e alla locazione
- gestire gli immobili turistici
- gestire l'acquisizione degli incarichi con capacità di effettuare stime
- fare gli addetti alle vendite

E nel 3° livello addirittura:
- essere incaricati alle visite immobiliari con delega di trattativa

si comprende come l'attività del titolare di una struttura organizzata sia quello di fare da supervisore e responsabile di tutto il processo "produttivo" dell'agenzia.

Ma la sua firma non sarà proprio priva di valore (come d'altronde non lo è quella del notaio sull'atto o del tecnico sul progetto). In caso di contenzioso sarà l'agenzia in forma societaria o l'agente ditta individuale che sottoscrive la contrattualistica ad essere chiamato in causa. Sarà costui a doversi preoccupare di tutti gli adempimenti burocratici in seno all'agenzia immobiliare. Sarà lui ad emettere fattura e richiedere il pagamento della mediazione...

 

[Formatore Agenti]

Possiamo affermare che il questuante abbia svolto intermediazione tra le parti per la compravendita immobiliare o che abbia svolto l'attività di segnalazione (all' Agenti Immobiliari) di un potenziale cliente per un determinato immobile? Per quanto labile sia la differenza, direi che tecnicamente abbia svolto la seconda attività.

La differenza tra un agente immobiliare e un segnalatore(procacciatore d'affari) non sta solo nel mettere la firma, l'attività di mediazione è anche tutto quello che c'è prima e dopo! Quando un cliente va a vedere un immobile con una agenzia deve essere accompagnato da un agente immobiliare poichè gia in quella sede vengono fatte domande e bisogna essere chiari e sapere cosa si risponde con le dovute responsabilità precontrattali del caso!!!
Anche la persona che risponde a telefono in agenzia che descrive l'immobile, dice il prezzo e prende l'appuntamento sta facendo mediazione per conto dell'impresa!
Un segnalatore non deve avere contatti con i clienti, altrimenti si chiama esercizio abusivo della professione!!!

 

[il_dalfo]

La differenza tra un agente immobiliare e un segnalatore(procacciatore d'affari) non sta solo nel mettere la firma, l'attività di mediazione è anche tutto quello che c'è prima e dopo! Quando un cliente va a vedere un immobile con una agenzia deve essere accompagnato da un agente immobiliare poichè gia in quella sede vengono fatte domande e bisogna essere chiari e sapere cosa si risponde con le dovute responsabilità precontrattali del caso!!!
Anche la persona che risponde a telefono in agenzia che descrive l'immobile, dice il prezzo e prende l'appuntamento sta facendo mediazione per conto dell'impresa!
Un segnalatore non deve avere contatti con i clienti, altrimenti si chiama esercizio abusivo della professione!!!

Rispetto l'idea di Formatore su tutta la parte relativa alla preparazione, alla professionalità ed alla deontologia (non sarei onesto se dicessi il contrario) ma non condivido sulla parte pratica perchè le cose o le si fa in maniera interpretabile come gira il vento o le si fa seguendo la legge. Credo che siamo tutti d'accordo che la legge, soprattutto nel comparto immobiliare, debba essere la via da seguire. Con ciò intendo sottolineare che io non ho parlato d'impiegati assunti, ma di come iniziare l'attività senza timori di una p.IVA da aprire (e quanto ne consegue) e restando comunque nel rispetto della legalità.
L'annuncio fatto tramite un portale od una rivista pubblicato da parti terze, fa considerare queste terze parti mediatori abusivi? NO, eppure stanno mettendo in contatto l'Agenti Immobiliari con i potenziali acquirenti.
Il panettiere od il vicino di casa che informano sulle intenzioni dei loro conoscenti di vendere o comperare un dato immobile, sono abusivi? NO (però la mancia gliela si da lo stesso ) eppure sempre in contatto vanno a mettere i clienti con l'Agenti Immobiliari
Il personal shopper che accompagna i suoi (si spera facoltosi) clienti a comperar mutande di diamanti, vestiti firmati, barche o penthouse, sta forse commettendo un abuso nel usar le buone maniere e presentare i propri clienti ad un proprietario di casa (speranzoso venditore della stessa) che sull'uscio li invita ad entrare? NO.
E se lo fa passando da un Agenti Immobiliari? NO
Putacaso che il personal shopper indovini i gusti dei clienti e trovi loro il giusto immobile, gli è forse vietato presentare ai clienti un formulario per la compilazione di una proposta? NO. Gli è vietato portare quel formulario al venditore? NO.
Ha fatto mediazione l'Agenti Immobiliari che non riesce a concludere una trattativa? NO (dire che non l'ha fatta abbastanza non è considerabile, anzi suona più come una scusante).
Qua la domanda quando avviene la mediazione? Al momento l'unica risposta a che ci può dare una certezza è "quando il contratto è concluso" (conoscenza dell'accettazione).
Ergo, se il contratto riporta i dati e la firma dell'Agenti Immobiliari che in toto si assume quindi la responsabilità di quanto vi è scritto ed è lo stesso Agenti Immobiliari che comunica l'accettazione, su propri moduli o tramite raccomandata, legalmente chi ha eseguito la mediazione? il panettiere? il personal shopper? il sito di annunci? o l'Agenti Immobiliari?
Credo di non sbagliare affermando che no v'è nella storia dei tribunali italiani qualcuno condannato per "tentata mediazione": o si media o non si media.

Se così non fosse ad un Agenti Immobiliari sarebbe sufficiente inviare due PEC a tutte le PEC possibili ed immaginabili con un semplice messaggio, nella prima: "nel file allegato troverà il nome della persona che vuol comprare casa sua" e nella seconda "nel file allegato troverà il nome del proprietario della casa che le piacerebbe acquistare. Nel file allegato si mettono tutti i nomi degli italiani, due click e poi basterà fare una ricerca di match su chi ha comprato casa di chi entro un anno da dette mail. Per chi pensa non sia possibile fare una roba del genere con un pc, vi basti pensare che le utenze facebook in italia sono 30 milioni (o poco più). Un bot di ricerca per parole chiave "casa nuova" aiuta a fare il resto (se avete a portata un programmatore valido). Se ci basassimo sulla domanda "chi è il mediatore?" (colui che mette in contatto...) sarebbe da considerare mediazione, tutti d'accordo?

 

[il_dalfo]

perdonate il papiro, ma è giusto esser chiari sui propri punti di vista.

 

[elisabettam]

L'annuncio fatto tramite un portale od una rivista pubblicato da parti terze, fa considerare queste terze parti mediatori abusivi? NO, eppure stanno mettendo in contatto l'Agenti Immobiliari con i potenziali acquirenti.

invece SI

 

[elisabettam]

Il personal shopper che accompagna i suoi (si spera facoltosi) clienti a comperar mutande di diamanti, vestiti firmati, barche o penthouse, sta forse commettendo un abuso nel usar le buone maniere e presentare i propri clienti ad un proprietario di casa (speranzoso venditore della stessa) che sull'uscio li invita ad entrare? NO.

InveceSI

 

[francesca63]

Qua la domanda quando avviene la mediazione? Al momento l'unica risposta a che ci può dare una certezza è "quando il contratto è concluso" (conoscenza dell'accettazione).

non sono d'accordo: se faccio concludere un contratto perché presento le parti non c'è niente di male, ma se non sono agente immobiliare non ho titolo per richiedere il pagamento di provvigioni.
Quello che un non agente non può fare è farsi pagare per aver messo in contatto venditore e acquirente.

 

[il_dalfo]

invece SI

ci stai dicendo quindi che ogni portale di annunci immobiliari è un Agenti Immobiliari abusivo?

 

[elisabettam]

ci stai dicendo quindi che ogni portale di annunci immobiliari è un Agenti Immobiliari abusivo?

il portale no. ma molti annunci sono di abusivi