Aggiunta nuovo conduttore in contratto di locazione già registrato

[Pennylove]

Mi dispiace doverti dare una risposta negativa, cara Rossella, ma non esiste nessuna procedura per "normalizzare" la situazione da te illustrata, se non stipulando un nuovo contratto di locazione.

 

[Rossella8]

Ciao Pennylove,
senti u po'...c'ho pensato. Dimmi che ne pensi, nonchè vantaggi e svantaggi (ma sprattutto fattibilità).
Allllllloraaaaaaaaaaaaaaa:
Effettuo la risoluzione del contratto attuale che andava dallo 01/09/2011 al 31/08/2012, che ho fatto con le agevolazioni per studenti (che poi non ho capito bene che vantaggi da, a parte l'abbattimento del 30% per le spese di registrazione......ma non me ne intendo) e pago i 67,oo€ per la risoluzione.
Registro un nuovo contratto da novembre al 31/08/2012 con la cedolare secca per la quale non si pagano le spese di registrazione.
Che ne pensi?
O meglio, si può fare? Che ci perdo?
E poi è più conveniente la cedolare secca o il contratto per studenti?
Per me è prima casa ma non ho residenza.
Che ne pensi?

 

[Pennylove]

Penso che prima di optare per la cedolare secca - anche i contratti stipulati per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari possono rientrare tra quelli soggetti a questo regime fiscale - dovresti valutare attentamente la sua convenienza non solo sulla base dell'azzeramento delle imposte di registro e di bollo sul contratto, magari facendoti assistere da una organizzazione di categoria.

Sulla carta è allettante la promessa della cedolare, ma, al di là delle apparenze (l'imposta secca sostituisce IRPEF e relative addizionali regionali e comunali, bollo e registro), la scelta va fatta con estrema prudenza, perché non sempre si tratta di una opportunità vantaggiosa.

Le norme fiscali prevedono un regime più favorevole per i contratti di locazione stipulati a canone concordato (come, appunto, le locazioni per studenti in comuni ad alta tensione abitativa): in questo caso infatti le agevolazioni fiscali prevedono non solo la riduzione del 30% dell'imposta di registrazione del contratto, ma anche la riduzione del 40,5% sul canone annuo da denunciare nella dichiarazione dei redditi, oltre alla possibilità per i comuni di riduzione dell'ICI. E' vero che l'aliquota della cedolare per questo tipo di contratti è ridotta al 19% , ma è comunque meno conveniente perché, in sostanza, conviene quando il reddito annuo del contribuente supera i 28 mila euro. Entrano in gioco poi altre variabili (l'incidenza dell'aggiornamento annuale del canone, dinamiche inflazionistiche, oneri detraibili eventualmente spettanti in relazione al complessivo carico fiscale ecc.) che vanno attentamente ponderate. Va pero detto che nei contratti a studenti il rischio di perdita di inflazione è molto ridotto, perché la durata è breve e comunque l'adeguamento contrattuale non può superare il 75% del'indice ISTAT.

Non entro nel merito della questione "prima casa" e residenza. Mi limiterò a dirti che la puoi affittare tranquillamente, rinunciando, però, ovviamente, alle agevolazioni fiscali e comunali riservate a coloro che la utilizzano come abitazione principale (no ICI, deduzioni IRPEF ecc.).

 

[adima]

Urgentissimo: controlli EDISU per rimborso spese alloggio!

Salve, avrei urgentissimamente bisogno di un consiglio!

Sono una studentessa e dal 1 ottobre sono in affitto in un alloggio con un'altra inquilina. Il proprietario ha provveduto alla registrazione del contratto presso l'agenzia delle entrate ma tale contratto riporta il nome di una sola inquilina che NON sono io. Questo si spiega perché il mio arrivo è stato appena qualche giorno dopo la registrazione.
Il proprietario ha provveduto a farmi una Dichiarazione scritta nella quale spiega che anch'io prendo parte all'affitto.

Ma vengo al punto: sono in graduatoria per l'ottenimento di un rimborso di locazione da parte dell'EDISU, ma ovviamente l'istituto, ai fini dei controlli dovrà avere un documento che attesti la regolarità della mia posizione da inquilina. La dichiarazione scritta credo non serva a nulla, occorre qualcosa di registrato o insomma di ufficiale. Vi chiedo quindi di indicarmi cosa devo fare per regolarizzare il tutto: basterebbe un'autenticazione della dichiarazione o occorre depositarla in questura? Cos'altro?

Aspetto urgentemente vostre indicazioni, anche perché il tutto deve essere risolto entro il prossimo venerdì.
Grazie infinite

 

[Pennylove]

Credo anch'io che la dichiarazione del proprietario non abbia valore probante. Se così fosse:

A. Se il contratto è assoggettato al regime fiscale IRPEF

In questo caso occorre modificare il contratto in essere. In che modo? Registrando - presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove il proprietario ha registrato il contratto - una scrittura privata integrativa, in duplice copia bollata, sottoscritta da tutte le parti, in cui si esplicita che un nuovo conduttore viene ad aggiungersi al conduttore già presente in contratto, con parità di diritti e di doveri, fermo restando tutte le altre clausole contrattuali. Tale procedura è consentita a patto che il canone annuo di locazione rimanga invariato. Oltre a ciò, il proprietario dovrà produrre i modelli F23 e 69 (vedi #5). Le spese per la modifica del contratto (n°2 marche da bollo da € 14,62 + € 67,00 dovuti per l'imposta di registro) rimangono a carico della parte che la richiede (salvo accordi diversi).


B. Se il contratto è assoggettato al regime fiscale della "cedolare secca"

In questo caso, invece di modificare il contratto, risulta più conveniente risolvere il vecchio e registrarne uno nuovo, intestandolo ai nuovi contraenti, utilizzando, per tali adempimenti, il modello 69: risoluzione e registrazione sono, infatti, in regime di cedolare, a costo zero.

 

[adima]

Grazie Pennylove, sei stata precisa ed esaustiva.
Ti chiedo solo un'altra informazione:
Nel caso si risolvesse il contratto, il nuovo contratto potrà riprendere le date di inizio e fine del vecchio, oppure bisognerà partire da Novembre?
Nel caso invece della modifica del contratto in essere, la data di inizio potrà restare invariata al 1 ottobre, oppure devo dichiarare che il mio contratto sia partito dal momento della modifica?

Il contratto è di tipo B, ma il proprietario sembra restio, non so perché, a risolverlo e farne uno nuovo!

Grazie ancora sei stata gentilissima!

 

[adima]

Credo anch'io che la dichiarazione del proprietario non abbia valore probante. Se così fosse:

A. Se il contratto è assoggettato al regime fiscale IRPEF

In questo caso occorre modificare il contratto in essere. In che modo? Registrando - presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove il proprietario ha registrato il contratto - una scrittura privata integrativa, in duplice copia bollata, sottoscritta da tutte le parti, in cui si esplicita che un nuovo conduttore viene ad aggiungersi al conduttore già presente in contratto, con parità di diritti e di doveri, fermo restando tutte le altre clausole contrattuali. Tale procedura è consentita a patto che il canone annuo di locazione rimanga invariato. Oltre a ciò, il proprietario dovrà produrre i modelli F23 e 69 (vedi #5). Le spese per la modifica del contratto (n°2 marche da bollo da € 14,62 + € 67,00 dovuti per l'imposta di registro) rimangono a carico della parte che la richiede (salvo accordi diversi).


B. Se il contratto è assoggettato al regime fiscale della "cedolare secca"

In questo caso, invece di modificare il contratto, risulta più conveniente risolvere il vecchio e registrarne uno nuovo, intestandolo ai nuovi contraenti, utilizzando, per tali adempimenti, il modello 69: risoluzione e registrazione sono, infatti, in regime di cedolare, a costo zero.

Grazie Pennylove, sei stata precisa ed esaustiva.
Ti chiedo solo un'altra informazione:
Nel caso si risolvesse il contratto, il nuovo contratto potrà riprendere le date di inizio e fine del vecchio, oppure bisognerà partire da Novembre?
Nel caso invece della modifica del contratto in essere, la data di inizio potrà restare invariata al 1 ottobre, oppure devo dichiarare che il mio contratto sia partito dal momento della modifica?

Il contratto è di tipo B, ma il proprietario sembra restio, non so perché, a risolverlo e farne uno nuovo!

Grazie ancora sei stata gentilissima!

 

[Pennylove]

Nel caso si risolvesse il contratto, il nuovo contratto potrà riprendere le date di inizio e fine del vecchio, oppure bisognerà partire da Novembre?

Il nuovo contratto decorrerà da novembre.

Aggiunto dopo 1...

Nel caso invece della modifica del contratto in essere, la data di inizio potrà restare invariata al 1 ottobre, oppure devo dichiarare che il mio contratto sia partito dal momento della modifica?

La variazione viene a modificare solo l'intestazione del contratto: la decorrenza rimane invariata.

 

[adima]

Grazie infinite! Ne parlerò con il proprietario, speriamo bene!!!

 

[adima]

Il nuovo contratto decorrerà da novembre.

Aggiunto dopo 1...



La variazione viene a modificare solo l'intestazione del contratto: la decorrenza rimane invariata.

Ripensandoci e riflettendo anche su ciò che richiede il bando Edisu, ho pensato che sarebbe meglio la seconda soluzione, inserire il nuovo nominativo nel contratto in essere. Infatti a Edisu HO GIà DATO GLI ESTREMI delcontratto, perché andava compilata una domanda online proprio in questi giorni. Quindi, se nel frattempo inseriamo anche il mio nome nel contratto, al momento dei controlli Edisu, a quella registrazione dovrebbero trovare anche il mio nome e tutto sarebbe così in regola.

Non so perché, ma il proprietario preferisce intestarlo ad una sola persona, forse per interfacciarsi solo con una e non dover ogni volta dar conto a più teste!! Al ché mi chiedo se ai fini della legge questo sia possibile,
Non dovrebbero essere dichiarati tutti gli inquilini?
Non mi sembra un tipo scorretto, è solo un po' fermo nelle sue convinzioni.
Cosa ne pensi Pennylove?
Mi sei di grande aiuto in questo momento e ti chiedo altre info per essere sicura di quel che dirò fra qualche giorno al proprietario. Lui ne sa meno di me e quindi, visto che a rimetterci sarò io, meglio che mi prepari bene su come risolvere la questione!
Grazie infinite!