Aggiunta nuovo conduttore in contratto di locazione già registrato

[Pennylove]

Innanzitutto penso che prima di avvisare l'Edisu, adima, forse sarebbe stato meglio accertarsi delle reali intenzioni del locatore: spetta, infatti, a lui la decisione di formalizzare o meno la variazione in contratto.

Detto ciò, per quanto riguarda l'intestazione del contratto succede spesso che il proprietario preferisca avere come controparte un unico conduttore. Nel tuo caso, poi, la modifica in discorso comporta file e spostamenti presso gli sportelli bancari (per il pagamento dell'imposta di registro) e all'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate (per la denuncia dell'atto) che - è intuibile - il proprietario preferisca evitare.

Ti è stata rilasciata una dichiarazione nella quale risulta che anche tu prendi parte all'affitto. Non è chiaro, però, a che titolo e su quali basi. Suppongo intervenga una formale trasmissione di denaro. Escludendo la formula del comodato, presunzione di sublocazione parziale? Prendere in esame tali fattispecie, con tutte le riserve del caso, ci porterebbe in un mare di complicazioni, per cui - al di là del rimborso di locazione da parte del suddetto Ente - è bene per tutti (locatore e conduttori) che il rapporto con l'altra coinquilina in contratto sia regolato contrattualmente con un atto formale debitamente registrato.

 

[adima]

Innanzitutto penso che prima di avvisare l'Edisu, adima, forse sarebbe stato meglio accertarsi delle reali intenzioni del locatore: spetta, infatti, a lui la decisione di formalizzare o meno la variazione in contratto.
Inizialmente il proprietario mi aveva detto che sarebbe bastata una dichiarazione, come ha sempre fatto in passato, e inizialmente al call center dell'Ente mi avevano detto che andava bene! Per questo ho preso l'alloggio!A quanto pare non ci siamo capiti bene!

Detto ciò, per quanto riguarda l'intestazione del contratto succede spesso che il proprietario preferisca avere come controparte un unico conduttore. Nel tuo caso, poi, la modifica in discorso comporta file e spostamenti presso gli sportelli bancari (per il pagamento dell'imposta di registro) e all'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate (per la denuncia dell'atto) che - è intuibile - il proprietario preferisca evitare.

Ti è stata rilasciata una dichiarazione nella quale risulta che anche tu prendi parte all'affitto. Non è chiaro, però, a che titolo e su quali basi. Suppongo intervenga una formale trasmissione di denaro. Escludendo la formula del comodato, presunzione di sublocazione parziale? Prendere in esame tali fattispecie, con tutte le riserve del caso, ci porterebbe in un mare di complicazioni, per cui - al di là del rimborso di locazione da parte del suddetto Ente - è bene per tutti (locatore e conduttori) che il rapporto con l'altra coinquilina in contratto sia regolato contrattualmente con un atto formale debitamente registrato.

Ok, il proprietario è disponibile a fare qualcosa, ma poco convinto dell'inserimento dei 2 conduttori! Purtroppo torna domani dall'estero e solo domani potremo parlarne di persona.
Grazie per il tuo supporto. Buon weekend!

 

[ginore]

mi inserisco in questa discussione per un evento esattamente antagonista rispetto al caso del titolo, ovvero:
compro dall'impresa costruttrice un appartamento già locato con contratto già registrato, partito il 10.10.2011.
Quindi in questo caso non è il conduttore a cambiare ma il locatore (io, nuovo proprietario dell'appartamento).
Come devo procedere, premesso che mi stanno bene le condizioni stabilite nel contratto a suo tempo stipulato (e già registrato) tra ex proprietario e conduttore?

 

[Pennylove]

Occorre notificare all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto di locazione il cambio della titolarità dell'immobile. In che modo? In genere presentando il modello 69. Alcuni uffici delle Entrate si accontentano anche di una semplice comunicazione in cui si dichiara che in seguito a compravendita...estremi del'atto di vendita...il nuovo proprietario è il sig.....che subentra al sig...nell'atto n°....anno...registrato in data...


Il modello 69 va così compilato:

Quadro A:
DATA DI STIPULA/ADEMPIMENTO: la data del rogito o dell'effettiva transazione
TIPOLOGIA DELL'ATTO: Cessione a seguito di compravendita + gli estremi dell'atto (anno/numero)
ADEMPIMENTO: CESSIONE

Quadro B:

in genere si compila solamente il NUMERO ORDINE 1, scrivendo i dati del nuovo acquirente (codice fiscale, cognome, nome ecc.). Alcuni uffici dell'Entrate aggiungono anche i dati del conduttore al NUMERO D'ORDINE 2 (?).

Al modello 69 va allegata una copia degli estremi dell'atto di vendita.

Tale particolare forma di "cessione" non è soggetta all'imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.

 

[ginore]

grazie Pennylove
ancora una precisazione, considerato che abbiamo acquistato (io e mia moglie) questo appartamento locato e siamo in regime di comunione dei beni e che il canone annuo che perciperemo si aggira sui 6000 euro: mia moglie è attualmente a carico mio ma, con la sua parte di canone di locazione (ovvero 3000) non lo sarà più quindi dovrà fare la dichiarazione dei redditi. Io ho un reddito lordo annuo imponibile superiore a 40000 euro (lavoratore dipendente). Cosa ci conviene fare? scegliere due regimi di imosizione? meglio uno solo? se si quale?
Grazie.

 

[Pennylove]

E' stata introdotta una fascia di reddito esente da IRPEF di 500 euro per chi ha solo redditi da fabbricati. Se però i redditi superano i 500 euro, si va incontro ad un salasso, perché si dovrà pagare l'aliquota del 23% e non si ha diritto ad alcuna detrazione. Così, nel caso di specie, tua moglie che possiede redditi da fabbricati di 3.000 euro, avrebbe pagato per l'anno 2010 un'IRPEF di ben 690 euro. E, superando il limite per essere considerata a carico (2.840 euro, invariato da tanti, troppi anni), tu non avrai nemmeno diritto alle detrazioni per coniuge a carico. In questo caso, se sei lavoratore dipendente, per evitare a tua moglie l'onere di presentare una dichiarazione dei redditi autonoma, è possibile avvalersi del modello 730 congiunto.

Quanto al regime fiscale, nel caso da te prospettato sembra che la convenienza della cedolare secca sussista solo per la quota di canoni di tua pertinenza. La convenienza della tassa piatta non è in discussione per te che paghi un'IRPEF al 38%: a questo livello di tassazione l'unica variabile che può mandare rosso la cedolare è la presenza di forti deduzioni e detrazioni che potrebbero andare perse se l'IRPEF ordinaria fosse troppo piccola per assorbirle. Tua moglie continuerà, invece, ad applicare le vigenti regole IRPEF.

Alla scadenza di ciascuna annualità si dovrà pagare l'imposta di registro del 2% per la sola quota del canone riferibile a tua moglie. Inoltre, lei, alla luce della circolare n°26/E dell'Agenzia dele Entrate, non potrà aggiornare il canone neppure per la propria quota.

 

[ginore]

Grazie Penny;
ritieni quindi opportuno "fare" due diverse modalità di tassazione? cedolare per me, ordinaria per mia moglie? ma si può? o e un pasticcio?

 

[Pennylove]

Se po' fà, ginore, se po' fà.

 

[Miromiro]

Se la variazione riguarda solo l'intestazione del contratto (trattasi, nella fattispecie, non di una cessione/subentro, bensì di una variazione di contratto, aggiungendo un nuovo conduttore ai conduttori preesistenti), basta presentare in Agenzia:

1. Una dichiarazione in duplice copia (allegando una marca da bollo da € 14,62 per copia) in cui le parti (locatore e conduttori, specificatamente e nominativamente indicati all'atto iniziale della locazione) concordano, in riferimento al contratto registrato in data.....presso l'Agenzia delle Entrate di....estremi di registrazione...., che al conduttore X e al conduttore Y viene aggiunto il conduttore Z, fermo restando tutti gli altri articoli in contratto.

2. Modello F23 - codice tributo 109T (imposta di registro per atti e denunce) - importo fisso € 67,00.

3. Modello 69 - TIPOLOGIA DELL'ATTO: VARIAZIONE IN CONTRATTO DI LOCAZIONE + gli estremi dell'atto.


Se la variazione contrattuale comporta modifiche sia di intestazione che di importo annuo del canone di locazione occorre, invece, risolvere il contratto e registrarne uno nuovo con tutti i dati aggiornati. Se il contratto è assoggettato al regime della cedolare secca, risoluzione e registrazione sono a costo zero.

 

[Miromiro]

Volevo ringraziare x le dettagliate istruzioni che ho trovato su questo sito riguardo all' aggiunta di un nuovo conduttore su contratto in essere. Non fosse stato x voi, avrei dovuto andare all'ade e perdere un sacco di tempo solo x avere le info necessarie, visto che contattare loro al telefono è un'impresa impossibile! Invece così ho preparato tutto in anticipo.