Agibilità altezza inferiore a mt. 2.70

[D3rivato]

Rivolgiti ad un tecnico della tua zona

 

[bemipefe]

L'altezza utile è comunque derogabile fino a 10 cm, quindi oggi si può arrivare a 2,60 per ambienti principali in edifici esistenti, se si realizza un impianto radiante a pavimento o una coibentazione interna.

Interessante questa nuova normativa:

https://www.mise.gov.it/images/stories/normativa/DM_requisiti_minimi_allegato1.pdf

Mi chiedo se sia veramente sufficiente fare un riscaldamento a pavimento per avere la deroga. In oltre se la distanza tra pavimento è già 260 con il riscaldamento a pavimento ci sarebbe più spessore e quindi una riduzione della distanza. A meno che non esista un modo per ridurre di qualche centimetro lo spessore del pavimento o del tetto. Esiste qualche tecnica simile in edilizia ?

Secondo me è un modo per favorire l'installazione di tali impianti su edifici che sono già al minimo di 270 e che andrebbero fuori legge per l'ispessimento delle pavimentazioni o dei soffitti. Che ne pensate ?

 

[cristian casabella]

Interessante questa nuova normativa:

https://www.mise.gov.it/images/stories/normativa/DM_requisiti_minimi_allegato1.pdf

Mi chiedo se sia veramente sufficiente fare un riscaldamento a pavimento per avere la deroga. In oltre se la distanza tra pavimento è già 260 con il riscaldamento a pavimento ci sarebbe più spessore e quindi una riduzione della distanza. A meno che non esista un modo per ridurre di qualche centimetro lo spessore del pavimento o del tetto. Esiste qualche tecnica simile in edilizia ?

Secondo me è un modo per favorire l'installazione di tali impianti su edifici che sono già al minimo di 270 e che andrebbero fuori legge per l'ispessimento delle pavimentazioni o dei soffitti. Che ne pensate ?

Mi sembra un discorso sensato, anch'io ritengo che la deroga a 260 sia da considerarsi conteggiando già lo spessore del pavimento con l'impianto di riscaldamento
Altrimenti appunto l'altezza non sarebbe più derogata di quei 10 cm ma di qualche cm di più e quindi non sarebbe più regolare

 

[Jan80]

Sì, questo è chiaro, é nata proprio per favorire la coibentazione interna e gli impianti a pavimento che altrimenti sarebbero di difficile attuazione in immobili moderni e già al limite dell'altezza utile interna. Due curiosità : la coibentazione è stata aggiunta in seguito, mentre non è ancora stata aggiunta la deroga per la messa a norma antincendio (solai che necessitano almeno un rei 60/90). 10 cm è il massimo derogabile, la deroga è fino a 10 cm, non cumulabile con altre deroghe!

 

[Alessandro. C]

Salve a tutti e complimenti per il forum, vorrei porvi qualche domanda:
sto considerando per il futuro di acquistare l'abitazione confinante con la mia allo scopo di ingrandirla creando ulteriori 3 camere da letto con un piccolo bagno in ognuna e adibirle a B&B.
Io sono all'ultimo piano del palazzo e non ci sono altri appartamenti se non il mio e quello che vorrei acquistare tra loro collegati da un pianerottolo.
1) E' possibile unire i due appartamenti contigui senza aprire una porta tra i due ma sfruttando il pianerottolo?
2) Tutto il piano è alto 2.20 metri ma ha l'abitabilità in seguito a deroga. Immagino che questa abitabilità non cambi con l'operazione di divisione in 3 camere con bagno, giusto?
3) L'abitazione è composta da diverse parti: una parte da 72,46 m2 inquadrata come "Abitazione" alta 2.20, due balconi chiusi per totale di circa 11 mq alti 2.50, e da un terrazzo aperto; Da quello che so tutti i lavori che sono stati fatti sono stati condonati, in basso i miei dubbi in merito alla distribuzione interna degli spazi che potrei attuare:
A) Visto che affinché possa funzionare da B&B ci sono delle dimensioni da rispettare in merito alla metratura (9 mq per singola, 14 mq per doppia, 18 mq per 3 persone etc) io immagino che al fine del B&B io debba avere queste superfici nella zona chiamata "Abitazione", corretto? Il fatto che l'altezza sia inferiore ai 2,70 m richiesti per legge potrebbe crearmi problemi in fase di autorizzazione? Considerate che su tutti i lati vi sono finestre quindi non ci sono problemi lato illuminazione. Immagino inoltre che queste zone estratte dalla "Abitazione" possano essere direttamente collegate ai "balconi chiusi" senza necessità di inserire delle pareti e delle porte, giusto? Se non fosse così la zona "Balcone Chiuso" potrebbe essere tramite Piano Casa trasformata anch'essa in "Abitazione"?
B) Se volessi inserire sul balcone aperto una veranda coperta da pannelli fotovoltaici ma aperta lateralmente e frontalmente (inserendo la possibilità di chiuderla con dei teli in inverno), non sarebbe necessario sfruttare il piano casa in quanto non farebbe volume, giusto?

Grazie mille a chiunque voglia aiutarmi per decidere se fare o meno questo investimento.

 

[francesca63]

Premetto che pensare ad attività di B&B in questo periodo non mi pare proprio ottimale; chi ha fatto l'investimento in passato penso starà in pessime acque per un lungo periodo.
1) no, nel senso che non puoi inglobarti il pianerottolo, a meno che tu non cerchi di comprarlo dal condominio ( difficile riuscirci)
2) non è detto, devi sentire un tecnico che veda le carte
3) anche qui, serve un tecnico che valuti attentamente la situazione attuale, e quello che si può fare

In questo momento l'investimento a scopo affitto turistico non è consigliabile, ma dipende sempre dal prezzo

 

[Alessandro. C]

Ciao Francesca, innanzitutto grazie della risposta.

1) no, nel senso che non puoi inglobarti il pianerottolo, a meno che tu non cerchi di comprarlo dal condominio ( difficile riuscirci)

Non intendo inglobare il pianerottolo, bensì raggiungere le camere oltrepassando lo stesso, senza collegare i due appartamenti direttamenti, il pianerottolo ovviamente rimarrebbe condominiale.
So che non è il momento migliore ma sto guardando avanti, è una decisione che prenderò nel prossimo anno, per ora sto verificando la fattibilità del progetto.

Grazie ancora,
Alessandro

 

[francesca63]

Non intendo inglobare il pianerottolo, bensì raggiungere le camere oltrepassando lo stesso, senza collegare i due appartamenti direttamenti, il pianerottolo ovviamente rimarrebbe condominiale.

Scusa, avevo capito male.
L'appartamento che vorresti comprare ( non essendo collegato e fuso con il tuo), deve quindi mantenere le caratteristiche di appartamento indipendente, con la cucina .
E non potresti comprarlo come prima casa ( cosa invece fattibile solo se lo fondessi con il tuo).
Direi che a maggior ragione ti serve un tecnico per valutare fattibilità tecnica e costi.
E devi anche controllare che il regolamento condominiale non impedisca ( come spesso succede) il lavoro di affittacamere.

 

[Alessandro. C]

Grazie ancora Francesca. Al fine di rendere economicamente interessante l'investimento devo fare in modo anche esso sia inquadrabile come prima casa, pertanto se strettamente necessario dovrò provvedere ad un collegamento tra i due.
Ho già richiesto ad un tecnico delle informazioni preliminari ma ancora non ho ricevuto risposta, per quanto riguarda il condominio sul regolamento non vi sono impedimenti.
Ciao,
Alessandro

 

[Architetto]

Salve, il fatto che il condominio non ponga impedimenti, è già un buon punto di partenza, ma per attivare il tuo B&B devi avere in mano una liberatoria che l'assemblea condominiale ha autorizzato la tua attività, altrimenti avresti sempre delle rogne; poi devi sentire le condizioni vincolanti con la tua ASL di riferimento, affinchè in atto autorizzativo non ti possano bloccare le procedure di avvio ed infine, la tua richiesta; l'uso del pianerottolo è condizione vitale, perchè la norma in materia di B&B prevede che tu abbia nello stessa proprietà ambienti destinati ad uso foresteria; e questo è implicito anche per le palazzine dove appartamenti possono essere destinati a tale uso.
Pertanto, le parti comuni non puoi acquisirne la proprietà o altro, nemmeno per usucapione, devi avere autorizzazione dall'assemblea condominiale e se devi fare lavori, allora come giustamente detto da @francesca63, devi affidarti ad un tecnico di fiducia, per le parti strutturali o di modifica ambienti.