Apertura porta tra due appartamenti di proprietari diversi

[philippo]

Ti dico la mia.
Questo tema è stato trattato spesso in questi forum. E i punti in questione emersi sono i seguenti.
1- la regole catastali impediscono di fondere due immobili con intestazione diversa
2- la messa in comunicazione porta alla unione di fatto, con conseguenze sul piano della valutazione della consistenza e quindi fiscali
3- Tra le due u.i. Si viene a creare una sorta di servitù di passaggio reciproca: se i due immobili appartenessero a due condomini adiacenti questa servitù coinvolgerebbe non solo i due proprietari, ma tutti i condómini dei due condominii.
Per trattare i primi due casi, la Direzione del catasto ha previsto la soluzione “unione di fatto ai fini fiscali” che comporta due punti essenziali:
A) una delle due unità deve perdere la autonomia funzionale ( es non avere doppia cucina) (pragmaticamente la considero irrilevante, ma tent’è)
B) il nuovo complesso unitario assumerà, per entrambe le porzioni, la categoria e classe consone all’insieme, pur rimanendo ciascuna parte in capo al legittimo titolare. Ad esempio due A/3 uniti potrebbero diventare A/2)

Ora i primi due punti 1 e 2 li considero vincoli solo burocratici, legati a una normativa che potrebbe forse anche cambiare

Quello dell’insorgenza potenziale di una servitù, impatterebbe invece sul diritto privato di persone estranee agli accordi fra i due “fusi”

L'utilità di tutto questo casino sarebbe non passare più per il portone esterno ?tanto vale vendere i due appartamenti e comprarne uno più grande

 

[francesca63]

Tra le due u.i. Si viene a creare una sorta di servitù di passaggio reciproca: se i due immobili appartenessero a due condomini adiacenti questa servitù coinvolgerebbe non solo i due proprietari, ma tutti i condómini dei due condominii.

Su questo punto mi permetto di restare scettica.
Non vedo di quale servitù si possa parlare.

 

[Bastimento]

Su questo punto mi permetto di restare scettica.
Non vedo di quale servitù si possa parlare.

Riporto quanto mi è capitato leggere: l’esempio tipico è il caso di unione tra due condomini adiacenti: di fatto verrebbe a configurarsi il possibile uso di due scale, due ascensori, comproprietà e diritto di passaggio da A verso B.
Per certi versi lascia perplesso anche me, ma la prima volta che mi sono imbattuto in questa problematica ( era un amico) i legali delle due parti hanno concluso in modo identico.
Anche qui sul forum è stata riportata la medesima conclusione. Certo tu puoi argomentare meglio di quanto sia io capace. Magari l’amico @Avv Luigi Polidoro ci potrà riportare la sua opinione in merito

 

[francesca63]

Per certi versi lascia perplesso anche me, ma la prima volta che mi sono imbattuto in questa problematica ( era un amico) i legali delle due parti hanno concluso in modo identico.

So che alcune sentenze dicono addirittura che non si possono unire due appartamenti , se in condomini diversi.
Quello che continua a lasciarmi perplessa è la ipotizzata costituzione di una servitù.
Ma evidentemente i giudici la pensano diversamente da me, sapendone ben di più (salvo nuove pronunce differenti).

 

[Avv Luigi Polidoro]

Dico la mia, premettendo di non aver mai studiato la vicenda.
Non credo vi sia costituzione di servitù.
La fattispecie da te descritta, @Bastimento , interessando condominii diversi, poteva porre un problema di utilizzazione di parti comuni da parte di coloro che originariamente, cioè prima dell'unione, non erano parte del condominio.
Nel caso di specie, però, non credo vi siano rischi di tal fatta.

 

[Bastimento]

Nel caso di specie, però, non credo vi siano rischi di tal fatta.

All'interno del medesimo caseggiato, non ci sono problemi se i due proprietari sono d'accordo.

Però il caso mi era stato descritto la prima volta da un collega: lui e suo cugino avevano affittato al medesimo conduttore i propri due locali commerciali adiacenti: il conduttore aveva chiesto di aprire un varco tra i due ambienti.
il legale del cugino aveva sconsigliato la approvazione ufficiale, configurando una possibile creazione di servitù permanente tra le due proprietà.
In seguito ho letto poi il medesimo argomento nel caso di due condomini diversi: e qui qualche problema in più da valutare, mi sembra plausibile: e mi sembra corretto. Ma non ho risultanze giuridiche a sostegno.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Bastimento, non saprei. Non mi vengono in mente ragioni per cui, a seguito di una fusione, un appartamento dovrebbe divenire dominante ed un altro servente. Soprattutto se poi i proprietari convengono il diritto / dovere di rimettere in pristino i luoghi.

 

[Bastimento]

Soprattutto se poi i proprietari convengono il diritto / dovere di rimettere in pristino i luoghi.

Qui penso tu abbia completamente ragione. Non sarebbe formalmente corretto, ma se la cosa fosse addirittura realizzata anche senza pratiche di fusione di fatto a fini catastali, con l'impegno a ripristinare, finite le esigenze temporanee e occasionali, nessuno potrebbe sollevare obiezioni. (ovviamente non stiamo parlando di aperture in pareti portanti)

 

[cafelab]

Ho fatto in passato aperture fra appartamenti e/o locali commerciali contigui e di proprietà diverse senza per questo fonderli
neppure catastalmente, rimangono "parti di uiu" con proprietà e rendite distinte.

Non capisco il discrimine del "caseggiato" differente...?

 

[Bastimento]

Non capisco il discrimine del "caseggiato" differente...?

Intendevo tra due Condomini distinti ed indipendenti. Poi se intendi che non sorgono problemi diversi ne prendo atto: non è tra l'altro un problema che ho