ASTA, mutuo e difformità catastale

[Rudyaventador]

In base a quel che riporti l'immobile non presenta nessun abuso. Serve soltanto un aggiornamento catastale. Vale a dire una sciocchezza...

Il problema era che per ottenere il decreto di trasferimento che è il titolo di proprietà, doveva saldare il prezzo dell immobile tramite mutuo bancario , la quale poteva negarlo per le difformità con la conseguenza di non poter saldare e perdere la cauzione ...

 

[Bagudi]

Che assurdità...
Si consente l'asta con difformità e poi le banche non danno il mutuo

 

[jos611]

Il problema era che per ottenere il decreto di trasferimento che è il titolo di proprietà, doveva saldare il prezzo dell immobile tramite mutuo bancario , la quale poteva negarlo per le difformità con la conseguenza di non poter saldare e perdere la cauzione ...

Per una cosa del genere è alquanto improbabile che il mutuo venga respinto. Anche perché non è detto che in una situazione del genere si possa ritenere l'immobile difforme.
L'obbligo di variazioni a seguito di modifiche interne nasce nei primi anni 2000, prima non era tassativo. E inoltre, per le modifiche e\o incongruenze che non abbiano ripercussione sulla rendita catastale non vi è obbligo di aggiornamento. Ciò è quanto ha specificato l'ADE in una circolare del 2010
Catasto: niente variazione per interventi irrilevanti

Dunque, al netto di ciò che ha scritto il CTU, non sono neanche certo che l'utente sia tenuto a fare qualcosa: può farlo per sicurezza, ma non è detto che ne sia obbligato.

P.S. in parecchie planimetrie catastali, specie quelle molto datate, l'altezza non è neppure riportata

 

[Rudyaventador]

Per una cosa del genere è alquanto improbabile che il mutuo venga respinto. Anche perché non è detto che in una situazione del genere si possa ritenere l'immobile difforme.
L'obbligo di variazioni a seguito di modifiche interne nasce nei primi anni 2000, prima non era tassativo. E inoltre, per le modifiche e\o incongruenze che non abbiano ripercussione sulla rendita catastale non vi è obbligo di aggiornamento. Ciò è quanto ha specificato l'ADE in una circolare del 2010
Catasto: niente variazione per interventi irrilevanti

Dunque, al netto di ciò che ha scritto il CTU, non sono neanche certo che l'utente sia tenuto a fare qualcosa: può farlo per sicurezza, ma non è detto che ne sia obbligato.

P.S. in parecchie planimetrie catastali, specie quelle molto datate, l'altezza non è neppure riportata

Le difformità si valutano rispetto ai titoli edilizi e non rispetto al catasto che non è probante avendo una rilevanza a livello fiscale. E' prassi utilizzare il catasto , ma basandosi solo sul catasto non si ha certezza che quanto presente in catasto abbia un titolo edilizio valido e le norme relative al catasto non hanno effetto su leggi e regolamenti edilizi.

Precisato questo, dato che il CT , avrà specificato le difformità a livello edilizio , e fatto salva sua inerzia , il CT procede ad aggiornare il catasto qualora vi sia titolo valido , a meno di irregolarità sanabili che comportino sanzioni, la banca leggendo la CT rileva che vi sia carenza di titolo edilizio negherebbe.

 

[jos611]

Le difformità si valutano rispetto ai titoli edilizi e non rispetto al catasto che non è probante avendo una rilevanza a livello fiscale.

Appunto

Precisato questo, dato che il CT , avrà specificato le difformità a livello edilizio , e fatto salva sua inerzia , il CT procede ad aggiornare il catasto qualora vi sia titolo valido , a meno di irregolarità sanabili che comportino sanzioni, la banca leggendo la CT rileva che vi sia carenza di titolo edilizio negherebbe.

A quel che ho capito (sono 3 pag. ho letto velocemente e potrebbe essermi sfuggito qualcosa), la banca ha già avuto in esame la perizia del CTU e, pur denunciando costui alcuni abusi da sanare, ha dato il preparere favorevole.
Poiché, a un più attento esame, l'immobile in parola è risultato non avere affatto abusi ma necessita semplicemente di un aggiornamento catastale (e anche quello è da valutare se sia obbligatorio farlo), sarebbe quantomeno sorprendente che si tirasse ora indietro.

 

[Rudyaventador]

Appunto

A quel che ho capito (sono 3 pag. ho letto velocemente e potrebbe essermi sfuggito qualcosa), la banca ha già avuto in esame la perizia del CTU e, pur denunciando costui alcuni abusi da sanare, ha dato il preparere favorevole.
Poiché, a un più attento esame, l'immobile in parola è risultato non avere affatto abusi ma necessita semplicemente di un aggiornamento catastale (e anche quello è da valutare se sia obbligatorio farlo), sarebbe quantomeno sorprendente che si tirasse ora indietro.

La banca non ha dato alcun parere , l immobile è ancora occupato dal esecutato e la veranda è insanabile . Inutile entrare cosi nel merito atteso che non è che ci sono le carte da esaminare , lui dice il box ribassato ma se fosse rialzato sarebbe un abuso insanabile cosi per esempio accademico, il nocciolo del problema non è il merito degli abusi , ma che a differenza degli acquisti tra privati dove nel caso il venditore sistema cio che rende mutuabile l immobile , qui nessuno fa nulla , pertanto l aggiudicatario deve trovare l accordo con la banca la quale deve fidarsi che dopo l erogazione del muto , cosi che l aggiudicatario diviene proprietario avendone la titolarita regolarizza cio che deve regolarizzare . Lui ha un tecnico quindi il merito glielo esaminano con i dati esatti .

Quando si partecipa alle aste occorre sempre tenere ben presente gli abusi , oltre che per valutare se l immobile è valido , o sia insanabile in toto , se si intende mutuare il saldo prezzo.

e ribadisco che se non si salda alla data impegnata e col mutuo sono 120 giorni dall' aggiudicazione l aggiudicatario perde la cauzione che sono soldini essendo il 10% dell prezzo offerto in busta

 

[jos611]

@Rudyaventador
Riporto quanto scritto nel 3D

Inizio dicendo che mi sono aggiudicato un asta e che ho richiesto una predelibera prima della gara. Ho consegnato alla banca perizia del tribunale, avviso di vendita, redditi ecc.

-La veranda è stata smontata dagli occupanti che se la portano via.
La cucina idem, hanno anche portato gli impianti come all' origine.
-L' altezza del box/cantina riportata sulla cartina accatastata è errata in quanto nella realtà corrisponde al progetto approvato dal comune.
-il tavolato presenta dia regolare, ma al termine dei lavori non è stata aggiornata la mappa catastale.

Ricapitolando. La banca ha già conoscenza della perizia del CTU, il quale segnala abusi.
In realtà detti abusi non esistono perché:
- la veranda è stata rimossa;
- l'altezza del "box" è legittima in quanto conforme a quanto licenziato dal comune (come abbiamo già detto il catasto non fa fede ma è solo la planimetria comunale a far testo in tema di stato legittimo);
- il tavolato - che non ho ben chiaro cosa sia ma è probabilmente un tramezzo - è anche lui legittimo in quanto presente nella planimetria comunale.
Ergo, l'immobile in oggetto non ha nulla di abusivo, nulla quindi da sanare e serve soltanto un aggiornamento catastale (Docfa), ossia un semplice passaggio burocratico senza necessità di autorizzazioni, sanatorie o deposito di pratiche edilizie (e anche di questo passaggio non è detto che sussista obbligo per i motivi che ho spiegato sopra)

 

[Luciano88]

Ringrazio tutti.
Aggiorno il 3D con buone notizie.
-il perito della banca non ha trovato nulla di non conforme. L' altezza del box non è stata neanche misurata in quanto ininfluente, e il tramezzo che presentava regolare dia non ha bisogno di aggiornamenti catastali ( forse per l' anno in cui è stato fatto ? 1991 )
Valutata poco più di 200'000 euro, con 129'000 di aggiudicazione la banca avrebbe chiuso anche un occhio.

Sono in attesa di conoscere la data del ""rogito"".
Pet fortuna tutto è finito bene

 

[Jan80]

Mi fa piacere!
Magari il tramezzo non divideva del tutto due ambienti e quindi ininfluente a lvl catastale.

 

[francescoSSS]

Ringrazio tutti.
Aggiorno il 3D con buone notizie.
-il perito della banca non ha trovato nulla di non conforme. L' altezza del box non è stata neanche misurata in quanto ininfluente, e il tramezzo che presentava regolare dia non ha bisogno di aggiornamenti catastali ( forse per l' anno in cui è stato fatto ? 1991 )
Valutata poco più di 200'000 euro, con 129'000 di aggiudicazione la banca avrebbe chiuso anche un occhio.

Sono in attesa di conoscere la data del ""rogito"".
Pet fortuna tutto è finito bene

Ciao essendo che hai avuto esperienza con le aste riusciresti a passare dal mio post e darmi un consiglio? Grazie mille