Cattiva esperienza con Agenzia Immobiliare cui ho affidato la vendita del mio immobile

[Giuseppe Di Massa]

c'è un termine perentorio entro il quale non è stato staccato alcun assegno nè dimostrato di aver ottenuto il mutuo, quindi l'utente è svincolato da qualsiasi obbligazione per caducazione del contratto. Se fosse come dici tu il termine perentorio entro il quale l'acquirente avrebbe dovuto ottenere il mutuo non servirebbe a nulla, salvo prova che quel mutuo l'abbia realmente ottenuto, altro che chiacchiere.

Caro amico credo sia l'esatto contrario, l'acquirente entro quella data se non ottiene il mutuo può ritirarsi, se non comunica nulla la compravendita prosegue.
E' un termine che consente all'acquirente di ritirarsi senza conseguenze, se non lo fa il contratto da quel momento comincia ad avere effetto.
Chi si ritira adesso perde la caparra e paga i danni.

 

[PyerSilvio]

Caro amico credo sia l'esatto contrario, l'acquirente entro quella data se non ottiene il mutuo può ritirarsi, se non comunica nulla la compravendita prosegue.
E' un termine che consente all'acquirente di ritirarsi senza conseguenze, se non lo fa il contratto da quel momento comincia ad avere effetto.
Chi si ritira adesso perde la caparra e paga i danni.

Non sono d'accordo.

Il proponente non comunica nulla e la compravendita prosegue normalmente.

Una settimana dopo del "silenzio (degli innocenti) dell'acqirente" il venditore vende ad un terzo, arrivato coi quattrini pronti per definire.

Il proponente che ha da pretendere..?

 

[Giuseppe Di Massa]

Non sono d'accordo.

Il proponente non comunica nulla e la compravendita prosegue.

Una settimana dopo del "silenzio (degli innocenti) dell'acqirente" il venditore vende ad un terzo, arrivato coi quattrini pronti per definire.

Il proponente che ha da pretendere..?

Ha da pretendere un contratto firmato in cui si dice che aveva (aveva) un termine entro il quale ritirarsi se non otteneva il mutuo ma lui non si è ritirato, ha avuto il mutuo, ha vinto alla lotteria, glieli presta l'amante poco importa, non si è ritirato, la clausola è scaduta, il contratto prosegue. A quel punto se è stato dato un deposito cauzionale il proprietario può incassarlo come caparra e se uno dei due è inadempiente allora la caparra sarà persa, quindi se oggi si ritira parte venditrice è inadempiente.

 

[ab.qualcosa]

Dipende certo da come è scritta la clausola, ma in linea di massima sono d'accordo con Giuseppe.

 

[PyerSilvio]

Ha da pretendere un contratto firmato in cui si dice che aveva (aveva) un termine entro il quale ritirarsi se non otteneva il mutuo ma lui non si è ritirato, ha avuto il mutuo, ha vinto alla lotteria, glieli presta l'amante poco importa, non si è ritirato, la clausola è scaduta, il contratto prosegue. A quel punto se è stato dato un deposito cauzionale il proprietario può incassarlo come caparra e se uno dei due è inadempiente allora la caparra sarà persa, quindi se oggi si ritira parte venditrice è inadempiente.

Suvvia Giuseppe...

Il venditore restituisce (ammesso che ne sia mai venuto in possesso) il volatile assegno per scadenza dei termini.

A ciò si aggiunge che anche se lo facesse nel bel mezzo dei termini ancora in essere nulla succederebbe, proprio per il mancato incasso dell'assegno farlocco.

 

[Giuseppe Di Massa]

Suvvia Giuseppe...

Il venditore restituisce (ammesso che ne sia mai venuto in possesso) il volatile assegno per scadenza dei termini.

A ciò si aggiunge che anche se lo facesse nel bel mezzo dei termini ancora in essere nulla succederebbe, proprio per il mancato incasso dell'assegno farlocco.

Ma non scade alcun termine entro il quale l'acquirente debba fare qualcosa se no non compra, è il contrario, scade un termine entro il quale l'acquirente può fare qualcosa per non comprare, se non lo fa...compra.

 

[desmo]

Ma non scade alcun termine entro il quale l'acquirente debba fare qualcosa se no non compra, è il contrario, scade un termine entro il quale l'acquirente può fare qualcosa per non comprare, se non lo fa...compra.

facciamo un pò di ripasso va che mi sa che serve:

In diritto si ha una condizione sospensiva quando gli effetti del negozio giuridico ad essa sottoposto non si producono immediatamente, ma solo qualora la condizione espressa si avveri.

Dalla condizione sospensiva si distingue la condizione risolutiva, che invece si ha quando la produzione degli effetti che il negozio ha già prodotto cessa con il verificarsi dell'evento dedotto nella condizione.

Quindi perchè il contratto INIZI a produrre i suoi effetti, la condizione deve essersi avverata. Allora io chiedo: si è avverata? Si? Dov'è la prova? No perchè se non si è avverata (alias tu non mi dimostri che si è avverata) con la sospensiva il contratto non è che va avanti o meno, non parte proprio...fino appunto all'avverarsi della condizione...quindi inizia a produrre effetti solo dall'avverarsi della condizione (entro i termini perentori indicati) in poi...e se non si avvera, il contratto è come non fosse mai stato scritto.

inutile chiedere se dopo 5 giorni dal termine perentorio la capara confirmatoria è stata consegnata.. come da contratto...perchè in tal caso, pur non direttamente probatorio dell'avverarsi dell'evento che fa iniziare il contratto a produrre i suoi effetti, si manifesterebbe perlomeno implicitamente proprio l'avverarsi dell'evento. Perchè? Perchè quel contratto se non ricordo male dice che la caparra verrà consegnata dopo 5 giorni dall'approvazione del mutuo, quindi se me la consegni mi stai dicendo implicitamente che il tuo mutuo è stato apporvato, con tutte le successive conseguenze del caso.

80 euro grazie

 

[desmo]

Aggiungo per completezza che la sospensiva tutela una parte per sola nostra scelta (potrebbe anche non essere cosi) ma a questa condizione è sottoposto tutto il contratto, che è un negozio BILATERALE e non unilaterale recettizio (come è invece la proposta prima della sua accettazione). Quindi non è che con la (nostra) sospensiva il proponente può fare quello che vuole perchè questa non riguarda solo lui, ma tutto il contratto; tutti gli effetti (che si riflettono anche sul venditore e relative obbligazioni) vi sono sottoposti, salvo che non sia diversamente specificato perchè la sospensiva può anche regolare una sola parte del contratto, cosi come una sola particolare obbligazione in esso contenuta. Infatti una sospensiva ben fatta che voglia condizionare tutto il contratto dovrebbe sempre contenere il riferimento a tutto il contratto, a tutte le sue obbligazioni, e solo in tal modo si ha chiarezza, si ha la certezza che tutto il contratto dipende dall'avverarsi di quell'evento espresso, a prova di qualsiasi avvocato o giudice perchè ci sarebbe ben poco da interpretare.

 

[desmo]

Io prendo la "sospensiva mutuo" per l'acquirente + una "penale liberatoria" con "obbligo di mediazione" per il proprietario e vissero tutti felici e contenti.

Se il proprietario (o l'agente) trovano un altro acquirente più solvibile e si vogliono svincolare (solo durante la fase di attesa responso mutuo) si può fare pagando una cifra al proponente (e la mediazione dovuta all'agente).

tutto bene ma in più prevederei l'esclusione, di comune accordo, dell'eventuale applicazione del 1932 c.c.

Solitamente in un contratto preliminare la possibilità è doppia, cioè la perdita della caparra non è l'unico modo di chiudere il contratto, al contrario, Tizio potrebbe chiedere una sentenza costitutiva che trasferisca la proprietà. Per ovviare a ciò rimanendo con il solo discorso caparra è saggio escludere questa possibilità. La situazione miglior e più semplice è la scrittura di due clausole, una sospensiva a favore del proponente, e una risolutiva che inifici la sospensiva, stavolta a favore del venditore. In tal (solo apparentemente ingarbugliato) modo, il proponente ha un contratto che non produce effetti fino all'avverarsi di un certo evento, ma che può anche essere risolto anche prima da un altro evento che comporti la risoluzione del contratto già sospeso.

 

[desmo]

concludo dicendo che la sospensiva in caso l'evento non si avveri, o la risolutiva in caso l'evento risolutivo si avveri, fanno venir meno la provvigione...per cui non parlerei di provvigione di mediazione (non c'è conclusione di accordo), nè di penale (non c'è inadempimento), ma di rimborso spese..saggiamente calcolato in una somma che non lasci pensare ad una provvigione mascherata da rimborso spese.