Cedolare secca: il locatore può chiedere aumenti alla fine dei primi 4 anni?

[enrikon]

Quindi bisogna aspettare la fine dei 4 anni? o degli 8 addirittura?

Dice lui...

 

[Bastimento]

visto che sei ferrato in materia mi sai dire qual'è la differenza tra il 4+ 4 ed il 3+2

Intanto spero che tu abbia preso bene il tono scherzoso: di mattina si è più allegri.
La domanda non era rivolta a me, che non sono ferrato in materia, ma visto che sono in linea ti posso rispondere a grandi linee.

Il 4+4 è il cosiddetto contratto a canone libero: ha superato i limiti della legge equocaNONE PER LE LOCAZIONI ABITATIVE, nel senso che il canone è liberamente concordato tra le parti. Però la durata per legge non può derogare dai 4 anni, prorogabili obbligatoriamente di altri 4 anni se il proprietario non ha una "giusta" causa, elencata nella legge. Si aggiornano annualmete secondo istat su richiesta.

il 3+2 è il contratto "concordato": i numeri esprimono le durate, il testo ed il canone sono vincolati ad accordi territoriali stabiliti nelle grandi città tra Comune e Organizzazioni sindacali, godono di agevolazioni nel trattamento fiscale ma sono calmierati rispetto ai valori di mercato. Di questi ultimi non so entrare in dettaglio, ma intanto spero ti sia fatto una idea
Buona giornata

Aggiunto dopo 2 minuti :

Parlato ieri sera con un collega(che è anche membro della FIAIP).
Lui asserisce che, per tutta la durata del contratto, non si può cambiare il regime fiscale scelto.

Non parlare più con questo collega di questioni fiscali .... al massimo parla della Fiorentina ... magari di San Frediano...

E leggiti il provvedimento ADE, che sul punto è chiarissimo.

 

[Umberto Granducato]

Dice lui...

direi che ha detto una castroneria:
L’opzione, una volta esercitata, vincolerà il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, salva sempre la facoltà di revoca dell’opzione. L’eventuale revoca non preclude, comunque, la possibilità di optare nelle annualità successive residue di contratto. Così come il mancato esercizio dell’opzione, nella prima annualità del contratto, non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive, nel termine per il versamento dell’imposta di registro, salvo sempre la facoltà di revoca.

Aggiunto dopo 2 minuti :

Però la durata per legge non può derogare dai 4 anni

A me risulta minimo di 4 anni, possono anche essere di più...

godono di agevolazioni nel trattamento fiscale ma sono calmierati rispetto ai valori di mercato. Di questi ultimi non so entrare in dettaglio

Ci sono delle tabelle per il calcolo del canone che varia in base alla zona censuaria, alle caratteristiche dell'immobile ect..

 

[enrikon]

L’opzione, una volta esercitata, vincolerà il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, salva sempre la facoltà di revoca dell’opzione...

...ma perchè i nostri legislatori devono sempre esprimersi così???
Si dice tutto e il contrario di tutto in 2 righe

 

[Umberto Granducato]

.ma perchè i nostri legislatori devono sempre esprimersi così???
Si dice tutto e il contrario di tutto in 2 righe

si sono un pò contorti, ma il nocciolo è che si può chiedere l'applicazione e 'tornare indietro' quando vuoi in definitiva...

 

[Bastimento]

Quindi bisogna aspettare la fine dei 4 anni? o degli 8 addirittura?

Sicuramente è possibile ritornare sulla tassazione ordinaria.

E' invece in dubbio se l'impegno a non applicare l'istat va mantenuto per l'intera durata contrattuale.

Il testo della circolare è biricchino.

1.5 Rinuncia alla facoltà di aggiornamento del canone
Il locatore è tenuto a comunicare .... la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell'opzione, alla facoltà di chiedere l'aggiornamento ....
2. Durata dell'opzione
2.1. Vincolatività dell'opzione
L'opzione vincola ill locatore all'applicazione del regime della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto o del periodo residuo
2.1. Facoltà di revoca
Il locatore ha facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata......
Resta salva la facoltà di esercitare l'opzone nelle annualità successive

Leggete... leggete... e cosa intendete?

Aggiunto dopo 17 minuti :

Grazie a granducato: a parte la precisazione su cosa si intende per 4 anni.., è effettivamente il minimo.
Tornando alla storia della cedolare secca mi pare che emerga una lettura quasi comune. Le risposte mie e tue che si sono accavallate mi pare collimino.

La tua sintesi è perfetta quasi in tutto:

L’opzione, una volta esercitata, vincolerà il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, salva sempre la facoltà di revoca dell’opzione. L’eventuale revoca non preclude, comunque, la possibilità di optare nelle annualità successive residue di contratto. Così come il mancato esercizio dell’opzione, nella prima annualità del contratto, non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive, nel termine per il versamento dell’imposta di registro, salvo sempre la facoltà di revoca.

Resta da interpretare cosa si intende per regime. Non so cosa intendevano approvare i legislatori, ma direi che si legge che durante l'opzione non si adegua l'istat; ma se si riopta per l'ordinaria tassazione, si riprendono anche le consuetudini e gli aggiornamenti contrattualmente stabiliti.

L'unico problema (tecnico), è che le istruzioni dei moduli su cui si esercita l'opzione, prevedono nel campo canone, l'indicazione del canone base scritto a contratto, e non prevedono situazioni diverse (di cui stiamo parlando)

La preoccupazione apparsa anche sui giornali, che possa essere annullato l'adeguamento istat precedentemente applicato, là dove oggi si optasse per l'opzione , mi sembra peregrina.
Per analogia potremmo riferirci alla precisazione che chi oggi opta per la c.s. non può pretendere il rimporso delle tasse di registro, bollo ecc precedentemente pagate: come contrappasso dovrebbe valereanche che se opto oggi, parto dal canone vigente oggi. Il passato è passato per tutti.

 

[enrikon]

E per i bolli?
Se all'inizio del contratto opto per la cedolare secca e il secondo anno torno al regime "normale"... a quel punto devo mettere i bolli sul contratto e fare la denuncia di cessione di fabbricato?

E nel caso di due comproprietari (marito e moglie) che optassero per regimi fiscali diversi? Come ci si regola per l'istat? ...e per i bolli? ... e per la comunicazione alla questura??

Che casini ...siamo in Italia non c'è che dire, se non ci complichiamo la vita...

E poi... sono anni che si parla di semplificare la burocrazia... e intanto il modello 69 in pochi anni è passato da 1 pagina a 3!!!

 

[Umberto Granducato]

Se all'inizio del contratto opto per la cedolare secca e il secondo anno torno al regime "normale"... a quel punto devo mettere i bolli sul contratto e fare la denuncia di cessione di fabbricato?

secondo me niente bolli perchè il contratto nn credo vada rifatto, no denuncia (è già fatta)

E nel caso di due comproprietari (marito e moglie) che optassero per regimi fiscali diversi? Come ci si regola per l'istat? ...e per i bolli? ... e per la comunicazione alla questura??

secondo me no per tutte e tre le cose

e intanto il modello 69 in pochi anni è passato da 1 pagina a 3!

 

[er4clito]

Ma come, in fondo è stato tutto fatto per rendere le cose più semplici!

 

[Michelantonio]

grazie per il chiarimento, ma vorrei porti un'altra domanda, aderendo alla cedolare secca, posso stipulare un contratto esclusivo per quattro anni senza rinnovo automatico......