Comprato casa con agenzia che non aveva in portafoglio l'immobile

[andrea boschini]

Vorrà dire che una volta vengo pagato io agente 1, la prossima probabilmente verrai pagato tu agente 2 mio concorrente. Statisticamente ci sta, anche perché spesso si compete su tipologie di immobili molto simili. Qual è alla fine il problema?

che non giochiamo a bussolotti.
Poi hai letto il foglio visita? sono due righe due...senza ombre ne nebulosita'..il resto e' privacy ma quella e' la legge..quindi dove sta il problema? sara' mica nella malafede?!
In tantissime agenzie in Francia senza foglio visita ti accompagnano gentilmente alla porta e molte dopo un po' che giri a vuoto ti chiede il "cache" per il girovisita, e in Francia l'acquirente non paga commissione vedi tu...

 

[enrikon]

E poi scusa, ma non trovi macchinoso e ridicolo l'intero sistema? Sarebbe molto più giusto che ad essere pagato sia chi effettivamente conclude,

Una frase del genere la può dire solo uno che non è del mestiere e non ha idea dei meccanismi che lo regolano.
Sai quante agenzie (anzi, "pseudoagenzie") nascerebbero solo per concludere l'affare?
Lo slogan potrebbe essere: "Hai visto un immobile che ti piace? Vieni da noi che te lo facciamo prendere a metà provvigione".
...tanto, senza spese di acquisizione, pubblicità, ecc... e andando sempre a colpo sicuro si potrebbe benissimo lavorare all'1% e guadagnare pure di più

 

[Centomini]

Il foglio di visita, non è una "cosuccia", se spiegato per bene cos'è, altre cose si. A me non interessa usarlo, ma non per questo lo demonizzo. Tante cose lecitissime, se malcelate, possono essere "cosucce", anche un consenso privacy, se preso con il solo intento di bombardare con lo spam.

Furfante, nel senso in cattiva fede, se in buona fede, vale il tuo discorso.

Il sistema non è macchinoso, è molto semplice ma in effetti, c'è una volontà degli addetti ai lavori a renderlo tale, per aver possibilità di deroga, in caso faccia comodo.

Per quanto riguarda l'informare ci siamo capiti, via, io informo tutti i giorni, ma al momento giusto.

 

[Ponz]

L'ho detto talmente tante volte che me ne dimentico... lo ripeto perchè vedo serve.

Il codice civile ha previsto DUE figure nette e distinte e solo quelle: il mediatore e il mandatario.

Il mediatore, senza alcun vincolo con le parti, viene tutelato dallo scavalco per l'ovvio motivo che se non ci fosse la legge che lo tutela tutti potrebbero sfruttarlo e poi non pagarlo, tale legge c'è proprio per evitare interpretazioni come quelle proposte qui da chi rivendica libertà di scelta senza considerare l'attività del mediatore stesso.

Il mediatore matura il diritto alla provvigione quando la sua azione sia "nesso" causale cioè quel'azione tra i fatti SUCCESSI (e non le possibilità dettate dal gabbare lo santo ottenuta la grazia) tolta la quale l'affare non si può verificare.

Quindi se tale azione sussiste, chiunque cerchi di negarlo compie un illecito.

Il mediatore non può essere quello "sbagliato" se si prendono precauzioni minime che si devono prendere SEMPRE in qualsiasi compravendita con o senza mediatore, almeno nei confronti dell'acquisto, potrebbe esserlo se effettivamente vi fa fare mosse avventate o altre robe tutte a suo favore contro qualsiasi decenza e etica, ma qui si parla di acquisto della casa e basta e non di irregolarità nello svolgimento di un mestiere, quindi non approfondirò.

Queste precauzioni vanno prese SEMPRE, in italia, e va diffidato dei consigli degli agenti che indicano tale attività come superflua. Nel caso di nuova costruzione può, invece, bastare un agente competente.

Come ho detto sopra, se ti rivolgi a un mediatore e lo fai seguendo i principii di buona fede e di rispetto del prossimo, non potrai averne alcun danno, MAI, almeno in relazione a ciò di cui si parla (cioè l'acquisto dello stesso immobile), fatta salva forse la capacità di trovare la soluzione migliore in una trattativa che potrebbe rivelarsi un danno SOLO se la si confrontasse con qualcosa d'altro che sarebbe potuto succedere in presenza di altro mediatore più capace, danno che spesso rimane assolutamente sconosciuto, anche quando si verifica.... (è perverso, ma qualcuno del mestiere capirà).

Se ti rivolgi a un mandatario, idem, alcun problema potrà sorgere se prenderai le dovute cautele (tecnico di parte), prima di firmare atti ad effetti obbligatori che non contengano sospensive o condizioni ad hoc (che il tuo tecnico valuterà insieme a te).

Quindi infine, il consiglio che posso dare è: rivolgersi sempre allo stesso agente per la stessa casa a meno che non si sia già fatta una trattativa completa NON ANDATA A BUON FINE, nel qual caso si può anche cambiare.

Devo aggiungere, con magra soddisfazione, che ciò che ho sempre urlato inascoltato, e cioè l'abbandono delle forme tipiche di mediazione e di mandato in favore della mediazione atipica e l'individualismo degli agenti italiani, sta portando a una evoluzione forzata del mondo dei nostri diritti, che sta di fatto cancellando gli effetti del codice civile come li abbiamo conosciuti fino ad oggi, spingendoci ogni giorno di più verso modelli da noi snobbati fin ora.

 

[Seeker]

Cosa significa il primo colpo? Un casa è una casa

beh, vista dall'AI forse, per me una casa potrebbe essere LA casa

se tu dovessi iniziare una trattativa con un agente su una casa, facendo un offerta e tutto il rito (offro, contro offro, accett non accetto) che non andasse a buon fine e dopo qualche mese dovesti concludere con un altro agente lo stesso affare, difficilmente avrai problemi. Li avrai invece se dovessi visitare una casa con un agente e poi di tua volontà ( o per volontà "colposa") ti rivolgessi a un altro per quella stessa casa

comunque, questo tuo discorso mi ha convinto.. soprattutto, quoto per intero il post di Mil che ha interpretato appieno il mio pensiero

Se accadesse questo ti direi è vero, i clienti sono tutti farabutti che mentono spudoratamente e non vogliono pagare, mai

non si tratta di "non pagare", si tratta di "non pagare il doppio".. se davvero la situazione fosse pulita, in buona fede e come dicono Umberto e Ponz, io non avrei nessun problema a dire all'AI2 (ammesso che possa rivolgermi a un AI2, dopo il primo) "guarda che l'immobile l'ho già visto, smezzatevi la provvigione".. un altro conto è se devo dire "guarda che io l'immobile l'ho già visto, do' il 3% a te e il 3% all'AI1"

Poi hai letto il foglio visita? sono due righe due...senza ombre ne nebulosita'..

io l'ho letto (qui, per la prima volta: grazie a proposito perchè così so cosa mi troverò davanti) ma da quello non si evince nulla riguardo il discorso dei vincoli su eventuale conclusione del contratto...

 

[Ponz]

beh, vista dall'AI forse, per me una casa potrebbe essere LA casa

Non cambia il senso delle cose, nonostante il sofismo strumentale devo dire poco elegante in quanto presume artificiosamente una indifferenza che non c'è e ceh anche se ci fosse non conterebbe nulla, in quanto se la casa è LA casa l'agente è ininfluente, anzi, la tua interpretazione rafforza il significato che esprimevo

non si tratta di "non pagare", si tratta di "non pagare il doppio".. se davvero la situazione fosse pulita, in buona fede e come dicono Umberto e Ponz, io non avrei nessun problema a dire all'AI2 (ammesso che possa rivolgermi a un AI2, dopo il primo) "guarda che l'immobile l'ho già visto, smezzatevi la provvigione".. un altro conto è se devo dire "guarda che io l'immobile l'ho già visto, do' il 3% a te e il 3% all'AI1"

Non ci siamo capiti, l'ai2 è meglio che non ci sia proprio, tranne nel caso in cui tu abbia già fatto con ai1 la trattativa o sia passato un fottio di tempo... o il caso in cui l'affare sia un altro (es, la casa non è più come era prima, il prorpietario è differente...) ... evitarlo è semplicissimo, nel momento in cui ci si rende conto che la casa sia già visionata con altri, lo si dice e nel caso lo si fa ribadire dall'agente precedente.

Quindi tutti falsi problemi, se mi fai casistiche e domande ti spiego nel dettaglio perchè e percome.

Se invece parli di mediazione atipica, si apre un mondo di casini.

 

[enrikon]

rivolgersi sempre allo stesso agente per la stessa casa a meno che non si sia già fatta una trattativa completa NON ANDATA A BUON FINE, nel qual caso si può anche cambiare.

Con tanti "se" e tanti "ma" che, in parte, hai già precisato.

 

[Centomini]

[quote="Ponz, post: 293706, member: 44631]a meno che non si sia già fatta una trattativa completa NON ANDATA A BUON FINE, nel qual caso si può anche cambiare.[/quote]

Come regola generale, è assurda (o ti sei spiegato male):

La trattativa può non andare a buon fine per molti motivi, frequente e tipico il caso che il proponente fa un'offerta troppo bassa e il proprietario si alza e dice: "grazie, ma rifiuto, rifletteteci, quando sarete vicini alle mie idee, ci potremmo rimettere a sedere". In questo caso, tu cambi agente su quella stessa casa, per rifare la medesima offerta inconcludente?

Sulle trattative non andate a buon fine, è difficilissimo, trovare una motivazione inattaccabile (anche in sede di giudizio), che giustifichi il cambio di agente o il trattare direttamente con il proprietario, lo puoi fare, solo se il mediatore, ha dimostrato una grave mancanza, omissione, truffa, turbativa e via discorrendo, credo che casisiticamante, non sia mai successo.

E' frequente invero, che si cambi agente o ci si rivolga direttamente al proprietario, per quello stesso immobile, nel caso si sia riscontrato appunto un comportamento gravemente scorretto del mediatore: mi propone un'immobile a mille, vengo a sapere che la richiesta è 500; in quel caso, allora si, che di fronte al grave comportamento dell'AI, è lecito "scavalcarlo".

 

[Seeker]

Non cambia il senso delle cose, nonostante il sofismo strumentale devo dire poco elegante in quanto presume artificiosamente una indifferenza che non c'è e ceh anche se ci fosse non conterebbe nulla, in quanto se la casa è LA casa l'agente è ininfluente, anzi, la tua interpretazione rafforza il significato che esprimevo

Quindi tutti falsi problemi, se mi fai casistiche e domande ti spiego nel dettaglio perchè e percome.

nessuna casistica, sto cercando di arrivare preparato.. tutte le cose che state dicendo per me sono nuove, onestamente non mi viene in mente nessun altro tipo di servizio in cui il primo approccio sia vincolante (appunto, l'AI2 tu dai per scontato che non ci debba essere.. se è così con gli AI d'accordo, non ci sarà.. ma per me è una cosa nuova e senza precedenti)

per quanto sia facile che non ti abbia capito, l'inelegante sofismo è frutto di una semplice considerazione: voglio una casa adeguata alle mie aspettative, e vorrei che a trovarla fosse un AI che agisce nel mio interesse.

Una casa è una casa, così come un mutuo è un mutuo.. io sono andato in banca, ho chiesto informazioni alla consulente, mi ha detto una serie di cose in base alle quali sicuramente non posso valutarne la competenza, ma ritengo lo abbia fatto con chiarezza e trasparenza. Probabilmente, le stesse condizioni presentate da un consulente diverso non mi avrebbero convinto, mi sarei chiesto se ci fosse stato qualcosa sotto e mi sarei quindi rivolto a un diverso consulente (senza violare nessuna legge, peraltro).

Ora mi è chiaro che se c'è "qualcosa sotto" lo scopro con un geometra: ti ringrazio del consiglio ma già questa è una cosa che non sapevo.. mi chiedo quante altre accortezze dovrò prendere perchè speravo di evitare una situazione del tipo :

Se invece intendi che potresti trovare un agente che non ti tuteli a fondo, nei limiti delle sue competenze, puoi aver ragione

semplicemente cambiando agente a parità di casa

 

[Ponz]

Come regola generale, è assurda (o ti sei spiegato male):

La trattativa può non andare a buon fine per molti motivi, frequente e tipico il caso che il proponente fa un'offerta troppo bassa e il proprietario si alza e dice: "grazie, ma rifiuto, rifletteteci, quando sarete vicini alle mie idee, ci potremmo rimettere a sedere". In questo caso, tu cambi agente su quella stessa casa, per rifare la medesima offerta inconcludente?

Sulle trattative non andate a buon fine, è difficilissimo, trovare una motivazione inattaccabile (anche in sede di giudizio), che giustifichi il cambio di agente o il trattare direttamente con il proprietario, lo puoi fare, solo se il mediatore, ha dimostrato una grave mancanza, omissione, truffa, turbativa e via discorrendo, credo che casisiticamante, non sia mai successo.

E' frequente invero, che si cambi agente o ci si rivolga direttamente al proprietario, per quello stesso immobile, nel caso si sia riscontrato appunto un comportamento gravemente scorretto del mediatore: mi propone un'immobile a mille, vengo a sapere che la richiesta è 500; in quel caso, allora si, che di fronte al grave comportamento dell'AI, è lecito "scavalcarlo".

Non è questione di regola, ma di giurisprudenza corrente e buon senso, nella ultima giurisprudenza non deve trovare alcuna giustificazione chi abbia concluso con un altro agente ove ci sia stata una trattativa non andata a buon fine con un altro.

Infatti l'attività del primo agente perde la qualità di nesso, quando una trattativa avviata con il suo ausilio non arrivi a conclusione.

Non lo dico io, ma diverse sentenze.

Ciò non significa che sia una "regola" ma che sia ciò che accade.

Quindi ribadisco, nel caso non si sia fatto alcuna trattativa cambiare è rischioso di più di quando invece ci sia stato un normale rapporto sfociato in un nulla di fatto, quindi meglio evitare se si può ma se si deve che sia almeno nel secondo caso.

Chiaro che se ci si approccia a questo ragionamento tenendo in testa la mala fede, cioè la volontà premeditata di fare una trattativa solo per farla fallire, non si può vedere il ragionamento.

Se qualcuno inizia una trattativa con un agente, il 99% delle volte non lo farà se non ha voglia di concludere, se non ci riesce e poi conclude con un altro fa proprio bene. Chiaro che uno strumentalmente può esporre mille casistiche dove questo si risolve, di fatto, in una "ingiustizia" verso il primo agente, ma questo è una conseguenza di una evoluzione del mestiere che non ha visto una evoluzione del modo di farlo ne di regolarlo.