Condizione sospensiva al buon esito del mutuo su proposta di acquisto

[ferruccio]

Protegge l'acquirente dal dover pagare la provvigione?

Consente al Proponente di difendersi dall'azione risarcitoria intentata dal Venditore.

C'è sempre da vedere cosa prevede il contratto firmato tra le parti, non ci scordiamo che parliamo d'affari e capita a volte che non sia sempre il solito caso del Ferruccio di turno che deve fare il suo mutuarello per acquistare la prima casa...

Mettiamo che il proponente sia un imprenditore che vuole acquistare un bene strumentale e dall'altra parte ce n'è un altro con un pò di pelo sullo stomaco, se il Proponente ha da perdere e si ritira senza aver inserito una sospensiva, rischia (tutto da dimostrare e discutere ma non mi riferisco solo alla perdita della caparra)

 

[Michela_]

quindi accettazione proposta e versamento caparra, dopo, sospendiamo gli effetti futuri dell'accordo.

Ma che senso ha (come si può??) sospendere un effetto di una proposta accettata quindi contratto preliminare e caparra versata? Questo contratto è valido ed efficace a tutti gli effetti e chi non procede con vendita/acquisto è inadempiente e basta.

 

[francesca63]

Questo contratto è valido ed efficace a tutti gli effetti e chi non procede con vendita/acquisto è inadempiente e basta.

Infatti sembra che la somma che incamera il venditore, e che tiene se il promissario acquirente non avrà il mutuo, sia una caparra penitenziale .
Il contratto con condizione sospensiva è tutt’altra cosa.

 

[ferruccio]

Infatti sembra che la somma che incamera il venditore, e che tiene se il promissario acquirente non avrà il mutuo, sia una caparra penitenziale .
Il contratto con condizione sospensiva è tutt’altra cosa.

La caparra ha il valore che gli attribuiscono le parti, quindi se il contratto prevede il versamento di una caparra confirmatoria, tale rimane (se è penitenziale vale per entrambi, quindi anche il proponente può pretendere la massima garanzia da parte del venditore)

Ma che senso ha (come si può??) sospendere un effetto di una proposta accettata quindi contratto preliminare e caparra versata? Questo contratto è valido ed efficace a tutti gli effetti e chi non procede con vendita/acquisto è inadempiente e basta.

Ha senso come tutela per il Proponente se non avrà ( ad.es.) il mutuo.
Per inserire la clausola che abbia effetti sospensivi occorre necessariamente la causa (lo abbiamo visto nella definizione di effetto/i), che nel nostro caso è un contratto concluso che prevede, alla genesi, obbligazioni da entrambe le parti; quindi io vendo e tu compri pagandomi una caparra.
Non consegnando l'assegno, scrivendolo pure magari, si configura come clausola potestativa a discapito del Venditore (quindi squilibrata totalmente a favore dell'acquirente). Ne riparleremo quando qualche venditore ti farà scrivere per consegnargli dell'assegno che detieni in deposito (il deposito al limite si fa in Banca) 😅
Che poi forse non ti succederà mai (come mi auguro) e continuerai a fare come hai sempre fatto, è un altro discorso ☺️

 

[Michela_]

Sarebbe interessante sapere cosa ne pensa @Avv Luigi Polidoro

Io sicuramente lavorerò come ho sempre fatto, utilizzando i moduli e formulari della mia associazione di categoria che ha fatto impostare il contratto quindi le clausole da uno studio legale quindi io non me la sento di contraddire né loro, né ciò che finora ho studiato.
Sono dell’idea che ognuno lavora come meglio crede a tutela di tutti (parti e noi compresi) ma se è pane allora non può essere venduto per polenta, se è carne non può avere l’etichetta del pesce. Buon proseguimento e buon lavoro.

 

[ferruccio]

Sarebbe interessante sapere cosa ne pensa @Avv Luigi Polidoro

Io sicuramente lavorerò come ho sempre fatto, utilizzando i moduli e formulari della mia associazione di categoria che ha fatto impostare il contratto quindi le clausole da uno studio legale quindi io non me la sento di contraddire né loro, né ciò che finora ho studiato.
Sono dell’idea che ognuno lavora come meglio crede a tutela di tutti (parti e noi compresi) ma se è pane allora non può essere venduto per polenta, se è carne non può avere l’etichetta del pesce. Buon proseguimento e buon lavoro.

@Michela_ ogniuno fa' come meglio crede, assolutamente, facciamo solo delle considerazioni di merito, il Forum serve anche a questo, per apprendere qualcosa in più di quello che só (o penso di sapere) ☺️ 👋

 

[Jan80]

che nel nostro caso è un contratto concluso che prevede, alla genesi, obbligazioni da entrambe le parti; quindi io vendo e tu compri pagandomi una caparra.

Da quanto so il contratto può essere tranquillamente concluso anche senza la presenza di una caparra, il quale unico scopo è dare forza al contratto stesso.

Il denaro in deposito dal mediatore diverrà caparra al momento dell' avveramento della sospensiva (o non avveramento nel caso di @ferruccio ).

 

[francesca63]

La caparra ha il valore che gli attribuiscono le parti,

Beh, non proprio: ha il valore che attribuisce il cc.

quindi se il contratto prevede il versamento di una caparra confirmatoria, tale rimane

Certo.
Ma se c’è una condizione sospensiva (anche la condizione sospensiva funziona come ha stabilito il c.c.), la caparra si rende, se la condizione non si avvera.
Mentre tu fai diversamente, e nessuno di noi capisce bene, da un punto di vista giuridico, perché parli di sospensiva, mentre sembra altro.

se è penitenziale vale per entrambi, quindi anche il proponente può pretendere la massima garanzia da parte del venditore

Naturalmente: infatti non sono del tutto convinta che sia utile il versamento di una caparra, per la tutela delle parti, prima di avere certezze sul finanziamento, o anche sulla regolarità dell’immobile.
Ad esempio, nel tuo contratto, cosa succede se il mutuo viene negato per irregolarità dell’immobile ?
In teoria, l’acquirente avrebbe diritto al doppio della caparra versata.
Mentre, con una normale sospensiva mutuo, anche il venditore ha una certa tutela, nel caso in cui la perizia venisse bocciata per abusi dell’immobile, magari a lui nenmmeno noti.

Non consegnando l'assegno, scrivendolo pure magari, si configura come clausola potestativa a discapito del Venditore

No, come appena spiegato.

Per inserire la clausola che abbia effetti sospensivi occorre necessariamente la causa (lo abbiamo visto nella definizione di effetto/i), che nel nostro caso è un contratto concluso

Qui non ti seguo.
Per inserire una condizione sospensiva serve un contratto in cui inserirla.
Ma non capisco cosa c’entri il discorso causa/effetto.

Ripeto, poi ovviamente ciascuno si regola come crede, la tua non è una condizione sospensiva, dato che non ne segue le regole legali.
Sembra una condizione risolutiva , o anche una clausola penale: ma certo non una sospensiva.
Come dice la mia amica Michela, “se è pane non può essere venduto per polenta”.

Buon lavoro a tutti.

 

[Michela_]

Per inserire una condizione sospensiva serve un contratto in cui inserirla.

😂😂😂

 

[ab.qualcosa]

Consente al Proponente di difendersi dall'azione risarcitoria intentata dal Venditore.

Sinceramente non ho mai visto succedere una cosa del genere, ma ovviamente YMMV.

Non consegnando l'assegno, scrivendolo pure magari, si configura come clausola potestativa a discapito del Venditore (quindi squilibrata totalmente a favore dell'acquirente).

Questo mi risulta sia falso.
Quello che potrebbe configurare una clausola meramente potestativa sarebbe semmai il vincolare l'esito della clausola alla semplice dichiarazione del venditore.
Ovvero, se, in sintesi "la proposta è sospensivamente subordinata alla concessione del mutuo e la mancata concessione sarà comprovata da una lettera della banca" non c'è nulla di potestativo.
Se invece è "la proposta è sospensivamente subordinata alla concessione del mutuo e la mancata concessione sarà comunicata a voce dal proponente" allora si potrebbe dire che la clausola sia meramente potestativa in quanto in teoria egli potrebbe svincolarsi di sua semplice volontà, pur essendo la clausola comunque legata ad un evento esterno.