Costituire una società immobiliare SRL per gestione affitti

[StLegaleDeValeriRoma]

Per poterle dare una risposta valida è necessario esaminare le caratteristiche dei singoli immobili, la possibilità di ricavarne un reddito da locazione in base al luogo dove si trovano, ecc. lo stato attuale, ecc. e questo non può riceverlo scrivendo ad un forum dove si scambiano opinioni generali e non è possibile dare consulenza legale gratuita per il divieto deontologico, parlo per gli avvocati ovviamente.
E comunque che consulenza sarebbe senza verificare lo stato di fatto anche giuridico dei beni di cui dice di essere poprietario ?
Non credo sia opportuno affidarsi alle risposte, egregio superproprietario, che avrà solo in via generale in questa sede per cui confermo il consiglio del mio precedente intervento, rivolgersi ad un professionista che la segua per la gestione non solo tributaria ma anche giuridica dei tanti immobili di sua proprietà non saranno soldi mal spesi ... il fai da te è a dir poco sconsigliato.
Se poi è veramente interessato ad un parere legale su come gestire il suo patrimonio si faccia sentire contattando lo Studio.
Avv. Luigi De Valeri

 

[Jack Block]

un saluto a tutta la lista
discussione interessante di un argomento a me molto caro.
ho 40 immobili circa sulla persona fisica, tra alloggi,negozi, capannoni, derivati da eredità.
a causa di ciò e dei redditi fabbricati pagati, mi ritrovo con tutti gli immobili da ristrutturare e scarsa liquidità bancaria.
ho atteso l'avvento della cedolare secca che finalmente è avvenuto, ma anche con questa grande opportunità sono indeciso se aprire un'immobiliare per la gestione della mia situazione.

una semplice srl comporterebbe grandi costi per "vendere" le mie proprietà alla mia società.
mantenedo gli immobili sulla persona fisica, avrei doppi costi derivati da ristrutturazioni e redditi fabbricati fasulli, considerato che i capannoni hanno reddito fabbricato elevato e sono di difficile affitto.
affittare gli immobili alla mia società, per scaricarne i costi di gestione, a detta del commercialista è un tentativo che può essere a rischio accertamento.
il consiglio ricevuto sino ad oggi dal commercialista, oltre ad aspettare l'avvento della cedolare secca è quello di aprire una GEIE europea per ridurre i costi derivanti dal passaggio da persona fisica a società.

considerato che ho tutti gli immobili da ristrutturare, che vorrei lasciare in eredità qualcosa in più di quello ricevuto e che vorrei avere 4 soldi sul conto in banca per stare tranquillo.
che movimento finanziario mi consigliate?
da escludere la vendita di alcuni immobili, attualmente è un suicidio!

un grazie a chi mi risponderà

aru

Disgraziatamente per la gestione di una srl immobiliare, secondo le mie analisi, occorre un fondo di liquidità costante di almeno un decimo del valore di mercato degli immobili in possesso e un fido bancario di un altro decimo. Quindi se il valore della mia immobiliare è 5 milioni di euro, devo avere sul conto almeno 500 mila euro. Per pararsi il **** da incursioni fiscali, da crisi di liquidità, da eventuali investimenti da compiere in rapidità e dalle normali spese di manutenzione e ristrutturazione. Per far ciò devi vendere parte del tuo patrimonio. Anche se in tempi non fantastici devi farlo. Se non lo fai rischi di mandare a monte il tuo patrimonio. Vendi almeno due negozi. I soldi li userai per la liquidità necessaria e le manutenzioni. Andrà a gonfie vele e sarai più sicuro e forte. Mi racomando: non spendere i soldi in cose inutili tipo auto, viaggi a Cuba e ristoranti. Non sono cose da seri proprietari con i contro****i.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Fine e delicato eh....

 

[Jack Block]

Scusi la finezza Dottore, non era certo mia intenzione offendere la sensibilità dei forumisti. Ho usato un parolone forte, giusto per richiamare l'attenzione sulle sane attenzioni che un tempo venivano dedicate alle proprietà di famiglia, al risparmio parsimonioso, agli investimenti curati.

Voleva comunque chiederle, visto che mi pare lei siano esperto in materia, una cosa che credo possa interessare ai formumisti dell'argomento che andiamo analizzando. La mia domanda è questa:

Ho una società immobiliare di capitali a responsabilità limitata, una SRL. Ho degli immobili in affitto, ma le entrate non sono così soddisfacenti da consentirmi una crescita costante a livello immobiliare. La mia idea iniziale infatti era una crescita di un immobile l'anno (intendo dire piccoli locali commerciali da 50-90 mila euro, ma aanche box auto da 15-20 mila euro, sono della provincia di Cagliari).
Se decidessi di accendere dei leasing per l'acquisizione di immobili in conto finanziario, deducibili e con un ammortamento in 17-18 anni, potrei affittarli a terzi, in modo da poter con l'affitto pagare la rata del leasing andando quasi in pareggio di bilancio????
Posso cioè affittare il locale in via di acquisizione mediante leasing e affittarlo a terzi????

Le dicco questo perchè non riesco a essere chiaro con il mio commercialista. Lui mi dice che non posso affittarlo, in quanto un leasing ammortizzabile in 17-18 anni mi verrebbe concesso solo in quanto bene strumentale e quindi da destinare a uso diretto della mia società: in definitiva esclude che possano essere "scaricate" le rate del leasing se l'immobile debba essere destinato ad essere affittato. Andrebbe quindi a diventare una sorta di mutuo dove a poter essere "scaricati" sarebbero solo gli interessi.

Credo di aver capito bene. Ma potrei anche sbagliarmi. Lei che ne dice? Può delucidare, per me, e per gli altri forumisti?

 

[Jack Block]

Up.

 

[Alessandro Frisoli]

Il leasing immobiliare è di fatto una l ocazione finanziaria, il locatore (società di leasing) concederà al conduttore (chi fa il leasing) la possibilità di subaffittare l'immobile.

Quando il leasing canonico era di 8 anni ti autorizzavano ad subaffittarlo per non più di questo periodo (cosa che in pratica avrebbe prodotto un contratto nullo visto che per legge una locazione commerciale è di 6 + 6), ma va bene così...

In caso di regolare paga mento dei canoni e di successivo riscatto problemi non ce ne sono mai stati, è chiaro che in caso di m an ca to pagamento degli stessi, o di insolvenza da parte del conduttore finanziario beh... ci troveremmo di fronte ad un immobile di proprietà del leasing subaffittato abusivamente?

Per tornare a quanto postato da Jack Block ho dei clienti che acquistano in leasing e poi affittano l'immobile. Loro hanno delle società di gestione immobiliare, ed il leasing ne è a conoscenza.

Queste società a suo tempo 1996, usufruirono addirittura delle agevo lazi o n ifiscali della legge Tremonti e detassarano gli utili reinvestiti, pur non utilizzando direttamete il cespite immobiliare.

In questo senso alcuni fiscalisti all'epoca ritenevano NON possibile tale operazione, mentre altri la ritenevano corretta. Loro si appoggiarono a questi ultimi, che in caso di accertamento rispondono con la loro assicurazione professionale. Beh, non è successo nulla evidentemente si poteva fare.

 

[Carlotta61]

Buongiorno a tutti, e complimenti per la sempre alta professionalità del forum.

Vorrei allargare la discussione alla costituzione di società immobiliare SRL per acquisto , ristrutturazione e vendita di immobili a privati.

Faccio l'esempio di un cliente straniero che vuole investire in Italia lol. Mi sembra di capire che se vuole operare in Italia è meglio costituire una società (srl presumibilmente, giusto?).

Inoltre ho visto che in questo forum si è parlato di forme societarie GEIE. Ovvero cooperazione transnazionale. Che voi sappiate queste società si possono costituire tra privati, oppure i "soci" devono essere persone fisiche e/o giuridiche?

Spero di essere stata sufficientemente chiara . Saluto tutti e ringrazio.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

 

[Alessandro60]

Buongiorno a tutti,
vorrei ritornare al tema affrontato da Zaffo su cui non si sono date risposte compiute anche perchè successivamente si è andati un po' fuori tema. Il mio parere è il seguente: il sig. Rossi possiede 10 immobili che affitta a 1.000 Euro l'uno per un totale di 10.000 Euro al mese; si costituisce una srl partecipata dallo stesso sig. Rossi (amministratore) da sua moglie e da sua figlia maggiorenne. Rossi affitta gli immobili alla srl a 6.000 Euro al mese e la srl li subaffitta a 10.000 Euro al mese con un guadagno di 4.000 Euro al mese. Se Rossi affittasse direttamente i suoi immobili pagherebbe 37.000 Euro di tasse all'anno, se invece operasse con una srl che subaffitta i suoi immobili e che si scarica 40.000 Euro di costi all'anno (auto, gasolio, telefono, consulenza esterne, attività amministrative, cancelleria, sede sociale, altro) pagherebbe meno di 20.000 Euro, mentre la srl ne pagherebbe circa 2.500, quindi in totale 22.500 invece che 37.000. Se aggiungiamo le imposte di registro per i doppi affitti e la gestione della srl il confronto potrebbe essere 24.000 rispetto a 37.000. Con la cedolare secca invece la tassazione sarebbe di 25.000 Euro, ma le spese per ristrutturazioni e altre spese detraibili in carico alla persona fisica andrebbero perse. Allora perchè non prendere più sul serio l'ipotesi prospettata da Zaffo che mi sembra incredibilmente interessante per patrimoni personali/familiari che consentano ricavi da affitti di almeno 6.000 7.000 Euro al mese?

 

[Alessandro Frisoli]

Perchè se teoricamente potrebbe essere corretto l'agenzia delle entrate potrebbe considerarlo elusivo...