Data rogito che rischia di slittare di qualche giorno. Venditore minaccia conseguenze l

[Michela_]

Non è una somma che dovrebbero incassare i venditori ma la somma che bisognerebbe pagare all'Ufficio delle Entrate.

Sempre se non acquista entro l’anno. Se invece vuole acquistare tale importo rimane in deposito al notaio finché i venditori non acquistano un altro immobile, corretto ?
È la prima volta che sento parlare di questa opzione.

 

[francesca63]

Corretto

 

[Umberto Granducato]

Temo abbia ragione il notaio, è quel tipo di privilegio, per capirci, che batte anche l'ipoteca di primo grado in una eventuale esecuzione, ne parlano qui:

Privilegio sugli immobili: le imposte colpiscono i beni ereditari - Avvocato Gallenga

successionifirenze-avvgallenga.it

la legge non c'è, c'è una sentenza della corte di cassazione e tu sai benissimo cosa vuol dire ossia che domani mattina tutto può essere al contrario.

Risposta dell'esperto:
Sì, per stare tranquillo il notaio avrebbe dovuto richiedere un deposito cautelare al venditore. Infatti nel caso in cui il venditore non provvedesse a riacquistare oppure a sanare la situazione con il fisco, l'Agenzia delle entrate avrebbe il diritto di ipotecare l'immobile a garanzia di quanto dovuto. La legge, infatti, prevede la possibilità per il fisco di rivalersi dei crediti di imposta non soddisfatti sottoponendo a espropriazione forzata i beni del contribuente anche se questi beni sono, nel frattempo, passati in altre mani............

Premesso che comprendo a pieno la tua prudenza e premesso che non si sa chi sia questo esperto, ma ci sono due condizionali nelle prime righe e si fa riferimento ad una legge che non è specificata perchè non esiste, ti copio/incollo un'interrogazione fatta proprio da me per il forum all'agenzia delle entrate, datata 2012

Testo richiesta informazioni:
Immobile acquistato come prima casa, rivenduto prima dei cinque anni e senza procedere ad un nuovo acquisto...Qualora il venditore, che non riacquista, sia colpito da sanzioni ma sia insolvente, l'Agernzia delle Entrate puo` rivalersi sull' acquirente finale?..Esiste un privilegio speciale da parte dello stato?..qual e` la differenza fra il recupero dell'imposta di registro e l'eventuale privilegio speciale dello stato?..grazie

Testo risposta:
Gentile contribuente, nella fattispecie rappresentata non si ravvisa una responsabilità in capo al soggetto acquirente. In base all'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/1986, per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso, si applica l'imposta di registro nella misura agevolata del 3%. L'agevolazione fiscale di cui trattasi, tuttavia, decade, tra l'altro, se l'immobile viene ceduto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, salvo il caso di acquisto, entro un anno, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale [cfr. nota II-bis), dell'art. 1 della citata Tariffa]. Come precisato più volte dall'Amministrazione finanziaria (da ultimo con circolare n. 38/2005, paragrafo 5) "l'imposta, dovuta a seguito della decadenza dall'agevolazione, ha natura complementare". Trattandosi di imposta complementare, si rende applicabile il disposto dell'art. 57, comma 4, del D.P.R. 131/1986, il quale stabilisce che l'imposta complementare, dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti, è a carico esclusivamente di quest'ultima. Con riferimento al quesito in esame, pertanto, tale carico fiscale non incombe, in via solidale, anche sull'acquirente dell'abitazione in quanto l'accadimento indicato nel quesito stesso non costituisce fatto ad esso imputabile. Si precisa che ai sensi dell'art. 56, comma 4, del citato DPR 131/1986 lo Stato ha privilegio secondo le norme stabilite dal codice civile. Il privilegio si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione. Cordiali saluti

 

[francis.manga]

@Umberto Granducato ti ringrazio per i chiarimenti così dettagliati e anche per la comprensione.

Tornando al punto, sulla questione dovrò sicuramente informarmi meglio col mio avvocato. Fatto sta che a me basta anche una sentenza della corte di cassazione, meno valida forse un domani: a me però interessa l'oggi.

Ripeto se il notaio, navigato ed esperto in materia, ha battuto in maniera forte e più volte su questo tasto, consigliandomi molto chiaramente di non procedere se non a queste condizioni, senza avere interessi in causa, non posso che affidarmi alle sue conoscenze. Io, non esperto.

Anche perché non si parla di 5/6 mila euro dove anche volendo rischiare, lo si sarebbe fatto a cuor leggero, ma di quasi 30.

Oltretutto, dalla mia, ho una clausola registrata in cui se non si fosse consegnato l'immobile entro e non oltre una certa data (passata già da una settimana) il venditore si autorichiarava praticamente inadempiente.

A queste condizioni (e siccome al venditore non sarebbe costato nulla depositare il "maltolto", oppure spostare la data di 4 mesi così che i 5 anni sarebbero passati ed entrambi saremmo stati più tranquilli) il rischio e le spese le cedo volentieri a lui e mi defilo.

 

[francis.manga]

E poi la "prassi del deposito a tempo presso il notaio" a tutela dell'acquirente (e deterrente per non far si che il venditore possa frodare lo Stato) è molto utilizzata anche in altri paesi.

Detto ciò le tue osservazioni documentate sono interessanti e sicuramente preziose.
Piacerebbe anche a me saperne di più.

 

[brina82]

Ripeto se il notaio, navigato ed esperto in materia, ha battuto in maniera forte e più volte su questo tasto, consigliandomi molto chiaramente di non procedere se non a queste condizioni, senza avere interessi in causa, non posso che affidarmi alle sue conoscenze. Io, non esperto.

Senza alcuna responsabilità, mi pare di capire: tu mica hai una PEC o una carta in cui il Notaio ti consiglia di non rogitare, pena la perdita di denaro.

Gli interessi ce li ha eccome: il deposito significa per lui una parcella più grande.

A questo punto mi pare di capire che il Notaio abbia preso proprio una cantonata.

 

[francis.manga]

@brina82 non si è parato di variazioni della parcella in favore del deposito.
Non ho una PEC del Notaio, in merito.

Ma l'unica a carta intestata di cui ho bisogno per agire secondo i miei interessi è la scrittura privata con pena recesso se superata la data limite per il rogito.

 

[schisanoa]

Mah così a naso io penso che propenderei dalla parte del venditore riguardo al deposito di quella somma, credo che non accetterei nemmeno io tale prassi.

Mi spiego, non essendo dichiarato in proposta che il venditore avrebbe dovuto lasciare in deposito presso il notaio tale somma, e non essendoci una legge che lo preveda esplicitamente, tu stai pretendendo dal venditore che accetti qualcosa che non era pattuito, ed a mio avviso è legittimo da parte sua rifiutare tale pratica.

Se il mio punto di vista fosse corretto, vi consiglio di trovare un accordo pacifico, evitando di andare in giudizio, potresti essere tu quello inadempiente.

Consultate un altro notaio magari per capire meglio, a me non è mai capitato che mi venisse richiesto e ho venduto sempre prima dei 5 anni

 

[schisanoa]

Temo abbia ragione il notaio, è quel tipo di privilegio, per capirci, che batte anche l'ipoteca di primo grado in una eventuale esecuzione, ne parlano qui:

Privilegio sugli immobili: le imposte colpiscono i beni ereditari - Avvocato Gallenga

successionifirenze-avvgallenga.it

@Miciogatto, domanda: leggendo l’articolo che hai linkato, mi pare il caso sia diverso, ma non essendo io esperto correggimi pure se sbaglio.

Guardando lo stralcio che allego cito “vige il diritto di seguito nei confronti dei terzi che abbiano acquistato diritti sull’immobile successivamente al sorgere del privilegio stesso”, non significa che se il privilegio sorge successivamente (quando dopo un anno eventualmente il venditore non avesse riacquistato) il diritto di seguito nei confronti di terzi non è applicabile in quanto sorto successivamente all’acquisto dell’immobile?

Correggimi se l’ho interpretata male

 

[francesca63]

tu stai pretendendo dal venditore che accetti qualcosa che non era pattuito, ed a mio avviso è legittimo da parte sua rifiutare tale pratica.

Ma il contratto ormai è risolto, come da scrittura privata, perché superato il termine essenziale per fare il rogito.
Lui ha sostanzialmente detto al venditore “io sono disposto a comprare comunque, ma tu accetti il deposito della somma come chiede il notaio: non ti va bene ?
Sei tu venditore inadempiente”.