Diritto di prelazione per asta, con preliminare di vendita

[gcontino]

Salve,
ho stipulato un preliminare di compravendita di un immobile in costruzione versando circa la metà del valore come acconti e caparre. Il costruttore, prima di terminare i lavori ha aperto con una banca un conto corrente ipotecario, ovviamente impegnando il mio immobile con ipoteca. Purtroppo il costruttore, in sofferenza, non ha mai saldato il suo debito con la banca, che risulta quindi al momento creditore privilegiato, e potrebbe avviare la procedura di esecuzione forzata per recuperare tale credito. Inoltre il costruttore potrebbe anche fallire nel frattempo e in ogni caso l'immobile potrebbe verosimilmente essere oggetto di incanto. Per tali motivi non è più possibile rogitare.
Il preliminare di compravendita è stato registrato sul registro immobiliare, contestualmente alla citazione in giudizio che io ho attuato nei confronti del costruttore, al fine di tutelare la mia posizione.
Il mio quesito è il seguente: in virtù del preliminare stipulato, posso considerarmi agli effetti di legge un consegnatario dell'immobile ed usufruire di tutti i diritti connessi?
Inoltre vi chiedo: in caso di messa in vendita tramite asta giudiziaria, avrei diritto di prelazione sull'acquisto?
Per rafforzare la mia posizione giuridica, mi converrebbe trasferire la mia residenza nell'immobile, senza violare diritti altrui?
Cosa mi consigliate di fare?
Grazie tante

 

[n3m3six78]

Scusa ma non capisco , se non hai mai rogitato, come fai a trasferire la residenza in un immobile che non è tuo ?

 

[Rosa1968]

Hai un avvocato? Tu potresti far svincolare il tuo immobile e procedere a dare direttamente il saldo alla banca. Ma ci vuole un avvocato che studi la situazione prima che si presenti il fallimento.
Inutile chiedere se avevi la polizza a garanzia dei pagamenti ...

 

[Rosa1968]

in virtù del preliminare stipulato, posso considerarmi agli effetti di legge un consegnatario dell'immobile ed usufruire di tutti i diritti connessi?

No con la trascrizione hai solo effetto prenotativo

 

[gcontino]

Copio dal forum di "La legge per tutti":
"Di solito, già nel contratto preliminare di compravendita di un immobile (volgarmente detto “compromesso”), le parti si accordano per il passaggio del possesso dell’appartamento oggetto della futura vendita (vendita che avverrà solo davanti al notaio con la firma del cosiddetto atto definitivo). Benché dunque il passaggio di proprietà non si sia ancora compiuto – trasferendosi solo con il rogito notarile – al futuro acquirente viene data la possibilità di utilizzare l’immobile non ancora formalmente suo".

 

[gcontino]

Hai un avvocato? Tu potresti far svincolare il tuo immobile e procedere a dare direttamente il saldo alla banca. Ma ci vuole un avvocato che studi la situazione prima che si presenti il fallimento.
Inutile chiedere se avevi la polizza a garanzia dei pagamenti ...

Ciao Rosa, certo ho un avvocato che segue la causa civile contro il costruttore.
Purtroppo non si può rogitare perché l'ipoteca che grava non viene coperta dai saldi, e tutti i notai si rifiutano di rogitare in tali condizioni.

 

[Rosa1968]

Immagino. Sulla prelazione con la trascrizione sarai privilegiato su altri creditori in caso di fallimento ma questo dipende dal curatore che analizza il tutto.
La fideiussione non ti era stata rilasciata?

 

[Rosa1968]

Copio dal forum di "La legge per tutti":
"Di solito, già nel contratto preliminare di compravendita di un immobile (volgarmente detto “compromesso”), le parti si accordano per il passaggio del possesso dell’appartamento oggetto della futura vendita (vendita che avverrà solo davanti al notaio con la firma del cosiddetto atto definitivo). Benché dunque il passaggio di proprietà non si sia ancora compiuto – trasferendosi solo con il rogito notarile – al futuro acquirente viene data la possibilità di utilizzare l’immobile non ancora formalmente suo".

Si parla di detenzione non di possesso eventualmente. Ma lo avevate previsto nel preliminare?

 

[francesca63]

Copio dal forum di "La legge per tutti":
"Di solito, già nel contratto preliminare di compravendita di un immobile (volgarmente detto “compromesso”), le parti si accordano per il passaggio del possesso dell’appartamento oggetto della futura vendita (vendita che avverrà solo davanti al notaio con la firma del cosiddetto atto definitivo). Benché dunque il passaggio di proprietà non si sia ancora compiuto – trasferendosi solo con il rogito notarile – al futuro acquirente viene data la possibilità di utilizzare l’immobile non ancora formalmente suo".

Il “di solito” iniziale è una affermazione non corretta.La pratica di consegnare l’immobile prima del rogito viene usata raramente,e solo in situazioni tranquille.
Non certo se si conosce già l'impossibilità di rogitare.

Il mio quesito è il seguente: in virtù del preliminare stipulato, posso considerarmi agli effetti di legge un consegnatario dell'immobile ed usufruire di tutti i diritti connessi?

Purtroppo no.
Credo tu debba muoverti solo dopo consulto con il tuo avvocato.

 

[CheCasa!]

La legge 122 del 2005 sancisce il diritto di prelazione in favore del promissario acquirente che abbia ricevuto la consegna dell'immobile e lo abbia destinato ad abitazione principale propria o di suoi familiari.

Se la situazione di crisi del costruttore non si fosse ancora palesata ufficialmente potrebbe essere possibile integrare il compromesso con la consegna del bene e successivamente effettuare richiesta di residenza (sempre ovviamente che si parli di immobili completati)

Non ricordo la fonte. Ma lessi in una pubblicazione specifica che molti tribunali non notificavano l'invito ad esercitare detto diritto.
Sempre nella medesima lettura si sottolineava che dal mancato invito ad esercitare la prelazione non poteva derivare un eventuale successivo diritto di riscatto sul bene ma la semplice ed eventuale richiesta di risarcimento.