Disdetta locazione da parte del locatore per vendita immobile

[Bastimento]

... IPhone...

... vedi che sono dell'era precedente....

 

[bmb]

Ringrazio ancora per tutti i contributi alla discussione. Come anticipato, sto approfondendo per capire quali passi devo fare per vendere l'immobile - ovviamente nel pieno rispetto della Legge. Dalla vostra esperienza: tipicamente gli ai supportano il venditore anche con le pratiche dell'ufficiale giudiziale etc o devo trovare un altro profesionista che mi puo' supportare (avvocato, associazione proprietari..)? O dalla vostra esperienza e' una procedura abbastanza semplice che posso gestire in autonomia?

 

[H&F]

Soluzione non consigliabile....:
quanto a parare i colpi bassi, suggerirei il Galaxy S3, se non altro per le dimensioni. Quanto al wc, non ne consiglierei nessuno...; è alquanto sgradevole e pacchiano far sentire lo sciacquone mentre parli.... : non sia mai poi che fosse accesa anche la telecamera...

Quanto alla citazione, contraccambio i ringraziamenti, ma credo ci sia un'inesattezza della cui paternità non vorrei passare ai posteri.

La penale dei 36 mesi c'è qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta: art. 3, c.3 e 5.

Ora l'art. 3, c. 1, lettera g) dà la possibilità di disdetta al locatore che intenda vendere l'immobile.
Anche qui, non saprei dire con certezza, se questo intenda significhi che deve già avere il compratore, o in alternativa se la vendita non si verifichi nei 12 mesi, questo evento sia considerato illegittimo.
Sul punto una maggiore chiarezza non avrebbe guastato.
Sarei però propenso a ritenere che in un caso come questo, come conduttore pretenderei oltre che indicazione d'importo , anche gli estremi del preliminare di compravendita.
Questo è infatti implicitamente indicato dall'art. 38-39 della 392/78 cui la 431 fa riferimento.

Concluderei quindi che il locatore può anche iniziare a dare disdetta con 6 mesi di preavviso rispetto alla scadenza, ma come locatore aspetterei a liberare l'alloggio al ricevimento della notifica del preliminare o contratto, considerando che avrei ancora 60-90 giorni per decidere se esercitare la prelazione o liberare definitivamente i locali.

E' il chiarimento ai miei dubbi nati all'inizio della discussione.
Ora il quadro ha una logica : non è l'arbitrio del proprietario che manda via e poi, quando vende, vende. C'è una regolamentazione che non mi appariva chiara ad inizio discussione. Io mi interrogo per interrogare.

 

[Bastimento]

Io mi interrogo per interrogare

... io invece di solito mi interrogo per darmi una risposta. Ma il risultato sembra non cambiare....
Buona notte.
p.s.: Alle ultime domande di bmb non saprei rispondere, non ho idea; credo comunque tutto sia fattibile: certamente un Agenti Immobiliari potrebbe farsi carico delle incombenze....: non aspettano altro...

 

[H&F]

... io invece di solito mi interrogo per darmi una risposta. Ma il risultato sembra non cambiare....
Buona notte.
p.s.: Alle ultime domande di bmb non saprei rispondere, non ho idea; credo comunque tutto sia fattibile: certamente un Agenti Immobiliari potrebbe farsi carico delle incombenze....: non aspettano altro...

non sono così bravo, se mi interrogo è perchè non so, quindi potrei darmi una risposta errata.
E' molto più comodo leggere le risposte degli altri e poi valutere se soddisfano o meno.
In questo caso, sono pienamente soddisfatto e con pochissima fatica (Limpida e Bastimento hanno provveduto meglio di qualto avrei potuto fare io)

 

[bmb]

Grazie Bastimento per il prezioso contributo, in questa ottica le indicazioni che mi ha dato l'ai forse erano nella direzione giusta.

 

[Antonello]

Sarei però propenso a ritenere che in un caso come questo, come conduttore pretenderei oltre che indicazione d'importo , anche gli estremi del preliminare di compravendita.
Questo è infatti implicitamente indicato dall'art. 38-39 della 392/78 cui la 431 fa riferimento.

Dove leggi che come conduttore, negli artt. 38 e 39 della 392/78, puoi pretendere gli estremi del preliminare?
Sia nell'art. 3, lettera g) della 431/98 che nell'art. 38 della 392/78 si legge che il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto qualora intenda vendere a terzi e non che abbia concluso un preliminare con terzi.

 

[Bastimento]

Dove leggi che come conduttore, negli artt. 38 e 39 della 392/78, puoi pretendere gli estremi del preliminare?

Se ricordo bene ho usato il condizionale, e

Sarei però propenso a ritenere che in un caso come questo, come conduttore pretenderei oltre che indicazione d'importo , anche gli estremi del preliminare di compravendita.
Questo è infatti implicitamente indicato dall'art. 38-39 della 392/78 cui la 431 fa riferimento.

... ho preso un abbaglio.... scusate! La notte non porta consiglio, e fa commettere errori: sono ricoperto di cenere!!!!!

riportando il testo dell'articolo mi sono reso conto di aver mal interpretato il riferimento.
Il riferimento finale al preliminare infatti, è logico se riferibile all'acquisto del conduttore. Non ha senso invece se riferito alla promessa di vendita del venditore a terzi.
Avevo ieri sera inteso che ipotizzasse un preliminare di vendita, condizionato da eventuale prelazione del conduttore.

Resta che devono però essere comunicate tutte le eventuali condizioni di vendita.

Rimane però la domanda: se una volta riacquistata la disponibilità dell'alloggio, il locatore non trova a vendere e decide di locare nuovamente l'immobile anche dopo 12 mesi dalla comunicazione, secondo te scatta il diritto del vecchio conduttore a pretendere il risarcimento di 36 mensilità o al ripristino del rapporto di locazione, così come scritto nel comam 5 dell'art. 3

L. 431/1998 - Art. 3
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilita' dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilita', agli usi per i quali ha esercitato facolta' di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3

Art. 38. (L. 392/78)
(Diritto di prelazione)

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. ((21))
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

​

​

 

[Limpida]

Piuttosto farei una domanda: la legge riconosce al conduttore la prelazione, se si è nel caso dell'art. 3 comma g)
Ma nelle Disposizioni finali, all'art. 13. Patti contrari alla legge, non viene però espressamente citato l'eventuale accordo contrattuale atto ad escludere la prelazione: sarebbero contrari alla legge solo i patti atti a riconoscere di fatto un canone superiore a quello scritto sul contratto ed eventuali deroghe ai limiti di durata.
La prelazione quindi propenderei a ritenere possa essere preventivamente esclusa in sede contrattuale. Cosa ne pensate? Pennylove... serve una tua precisazione.

[La prelazione la puoi escludere dal contratto, ma per i casi esposti al comma 1 dell'art.2 e comma 3: Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivie.... e come riferisci del comma G, il diritto alla prelazione c'é sempre per il conduttore, anche se la escludi dal contratto. Vuol dire che l'esclusione della prelazione dal contratto può valere successivamente a ciò che impone l'art.2 e 3 comma 1, cioé dopo la prima scadenza dei 3 anni e dopo la prima scadenza dei 4 anni.

 

[Bastimento]

Vuol dire che l'esclusione della prelazione dal contratto può valere successivamente

Premetto che faccio osservazioni per capire ed imparare: secondo me non ha senso dire che può valere successivamente. Forse sei caduta nello stesso tranello in cui sono caduto io ieri su un altro punto. I riferimenti vanno letti nel contesto dove sono riportati.

Non sta scritto nella legge che successivamente alla 1° scadenza il conduttore ha il diritto di prelazione, quindi la precisazione contrattuale sarebbe pleonastica.

Che poi sia meglio abbondare che "deficere" vista la scivolosità delle leggi, è sempre salutare.