E adesso come si fa a dare un prezzo giusto alle case?

[pensoperme]

ah, davvero? E tu credi che non conosca come viene fatto il lavoro di fiaip? Lavorare su compravendite significa, comparabili... ho un bilo da valutare, con balcone e garage, quindi devo trovare almeno tre appartamenti della stessa fascia di mercato, compravenduti, da portare come campione di partenza. Poi di quei dati fanne ció che vuoi. Cominciamo di li.

 

[enzo6]

ah, davvero? E tu credi che non conosca come viene fatto il lavoro di fiaip? Lavorare su compravendite significa, comparabili... ho un bilo da valutare, con balcone e garage, quindi devo trovare almeno tre appartamenti della stessa fascia di mercato, compravenduti, da portare come campione di partenza. Poi di quei dati fanne ció che vuoi. Cominciamo di li.

E' esattamente quello che ci chiedono.
Peccato che tre appartamenti venduti per categoria a semestre non li possa avere nessuno.

 

[pensoperme]

A semestre? innazitutto, mai dire mai, se vuoi posso pure provartelo... attravero i miei canali ti faccio avere i comparabili che vuoi dove vuoi (costa purtroppo, la compdità) ma chiaro che questo non é fattibile per una stima di mercato con fine di semplice indicazione del prezzo, col mercato italiano di oggi... poi chi ha detto che deve esser del semestre? Di sicuro é meglio, ma se pensi alla premanenza media sul mercato....

In relazione a fiaip, forse ti riferisci al mav o vim ( non ricordo) ma anche se si basano sul principio del Mca (ivs appunto) non sono proprio proprio ligi.... diciamo che lo scimmmiottano, e già questo dovrebbe farti capire la direzione del vento.



Ma lascia fare gli ivs, abbiamo detto che sono inutili, no? i comparabili sono inutili anch'essi?

ps.

per comparabile io intendo, come minimo,una compravendita con i dati precisi, riscontrabile e rintracciabile, non un dato sparato a caso da qualcuno che non si sa chi sia e cosa abbia venduto...

 

[Sunrise]

E' esattamente quello che ci chiedono.
Peccato che tre appartamenti venduti per categoria a semestre non li possa avere nessuno.

sano realismo.....

 

[enzo6]

A semestre? innazitutto, mai dire mai, se vuoi posso pure provartelo... attravero i miei canali ti faccio avere i comparabili che vuoi dove vuoi (costa purtroppo, la compdità) ma chiaro che questo non é fattibile per una stima di mercato con fine di semplice indicazione del prezzo, col mercato italiano di oggi... poi chi ha detto che deve esser del semestre? Di sicuro é meglio, ma se pensi alla premanenza media sul mercato....

In relazione a fiaip, forse ti riferisci al mav o vim ( non ricordo) ma anche se si basano sul principio del Mca (ivs appunto) non sono proprio proprio ligi.... diciamo che lo scimmmiottano, e già questo dovrebbe farti capire la direzione del vento.



Ma lascia fare gli ivs, abbiamo detto che sono inutili, no? i comparabili sono inutili anch'essi?

Cosa c'entra il MAV.
Ti allego la scheda riepilogativa.

 

[pensoperme]

aaah, la scheda rilevamento prezzi! ma ti chiedono forbici come sempre! Non sono comparabili, sono gli pseudo borsini buoni solo per far fumo e capire al massimo i trend, non certo per valutare... Lo sai molti come li compilano? Mi aveva tratto in inganno quando hai detto che ti chiedevano 3 comparabili, come nel mav... ( in effetti anche li non mi pare ci sia un minimo di 3 , ma li chiedono e basta, quanti ne hai...)

 

[enzo6]

aaah, la scheda rilevamento prezzi! ma ti chiedono forbici come sempre! Non sono comparabili, sono gli peseudo bosrsini buoni solo per far fumo e capire al massimo i trend, non certo per valutare... Lo sai molti come li compilano? Mi avevi ingsnanto quando mi avevi detto che ti chiedevano 3 comparabili, come nel mav... ( in effetti anche li non mi pare ci sia un minimo di 3 , ma li chiedono e basta, quanti ne hai...)

Perchè qualsiasi altro metodo usi definisce un valore fisso o una forbice?
Credo che ti confondi col progetto mav quelle sono valutazioni per banche su clienti in sofferenza.

 

[pensoperme]

si, mi confondevo con quello, che appunto chiede i comparabili...

Codesti valori sono valori che non puoi usare in una stima, sarebbe poco serio... perché le forbici sono molto ampie, primo, secondo non tengono conto dell'immobile che si sta stimando, perché sono medie di intere zone... che spesso non sono affatto "omogenee" ... insomma, sono buoni per i trend appunto, se poi pensi a come molti li compilano (specie negli ultimi anni dove alcuni non vendevano abbastanza) ... hai fatto bingo. Sono solo un pochino meglio di quelli dell'Omi, che ultimamente addirittura for al rialzo i rilevatori, per non abbassare il livello di manovra dell'AdE nei contenziosi... e nonostante questo spesso i valori mostrati dall'omi sono completamente fuori (d'altronde il metodo di campionamento é ancor- piú largo di quello fiaip, bast aguardare le zone omi...)

 

[enzo6]

si, mi confondevo con quello, che appunto chiede i comparabili...

Codesti valori sono valori che non puoi usare in una stima, sarebbe poco serio... perché le forbici sono molto ampie, primo, secondo non tengono conto dell'immobile che si sta stimando, perché sono medie di intere zone... che spesso non sono affatto "omogenee" ... insomma, sono buoni per i trend appunto, se poi pensi a come molti li compilano (specie negli ultimi anni dove alcuni non vendevano abbastanza) ... hai fatto bingo. Sono solo un pochino meglio di quelli dell'Omi, che ultimamente addirittura for al rialzo i rilevatori, per non abbassare il livello di manovra dell'AdE nei contenziosi... e nonostante questo spesso i valori mostrati dall'omi sono completamente fuori (d'altronde il metodo di campionamento é ancor- piú largo di quello fiaip, bast aguardare le zone omi...)

La forbice deve avere un senso ed essere stretta come fai quando dai altre valutazioni. Es: la casa vale 200.000 euro con tolleranza del 5%.
Le agenzie operano su zone mediamente omogee e la tolleranza ne tiene conto.

 

[pensoperme]

non mi risulta... inoltre non puoi dirmi che una casa in una zona come quelle fiaip abbiamo tolleranze del 5 % e sopratutto, conosco il metodo di rilevazione e come viene compilato. Mi spiace, ma se dovessi affidarmi a dei dati, codesti sarebbero solo indicativi, non certo la base di una stima. Ma ammetto che tra i borsini esistenti, é tra i migliori.... ed é tutto dire.