gcaval

Membro Attivo
Professionista
il valore di mercato deciso dai partecipanti???
ed il ruolo del valutatore qual'è se il valore è "deciso" da altri? :^^:


Ecco dove, Carlo, da cui la mia risposta. L'hai scritto poche ore fa, e nemmeno te lo ricordi?
Comunque, ancora una volta mi rendo conto che con te è impossibile parlare. Dici tutto ed il contrario di tutto, e poi ovviamente giri al tuo interlocutore la colpa di fare confusione. Non lo fai solo con me, ma con chiunque. Quindi, sinceramente, è tempo perso. Lascio sempre al lettore la facoltà di verificare i contenuti.

semmai é negare che la trasparenza e la precisione del metodo con riferimento a dati certi sia alla lunga un beneficio per il mercato tutto ( e quindi lo influenzi ) mi pare veramente scandaloso

Se anche tu hai intenzione di fare il giochino di Carlo, dillo subito, non ho tempo da perdere. Se invece vuoi discutere seriamente, leggi prima bene ciò che scrivo, il mio italiano è (modestamente) corretto e i miei pensieri sufficientemente comprensibili.

Trovami dove affermo che sono contro la trasparenza.

Secondo, trovami dove dico che, in generale, sono contrario ad usare un metodo condiviso e standard, qualsiasi esso sia.

Ho affermato altra cosa: in assenza di dati completi e certi qualsisi metodo di valutazione è fallace.
Quando si dispone di dati scarsi? Proprio in un momento come questo dove non c'è mercato (anche se Carlo Garbuio vaneggia che siano mie elucubrazioni; in qualche posto, forse a Paperopoli, ci sono invece milioni di compravendite che io ignoro!).

Ma riprova ne è la perizia fatta da Carlo. Oltre 40 pagine per non dire niente. Ma io acquirente cosa dovrei farmene di quella cosa lì? Sulla base di cosa è veritiera o credibile? Soprattutto, qual è la valutazione del perito? Qual è il valore da lui stimato e quale prezzo di vendita consiglierà? Io no l'ho mica capito...

Si sono presi 3 immobili, con una vaghissima descrizione qualitativa, definiti comparabili, ma che dimensionalmente sono quasi doppi rispetto all'immobile periziato (ma non si è tenuto conto di questo da nessuna parte). Così come non si dice nulla su numero di stanze, bagni, servizi, trasporti, ecc. ecc. Nè è stata riportata una griglia con fattori di rettifica dei comparables. Nè è stata fatta un'analisi dei trend (occupazione sul territorio, numero di immobili liberi, aumento e decremento demografico in atto, ecc.).

Poi:
Quei prezzi dei comparabili perché sono quelli? Corrispondono ad una preventiva valutazione del perito, o cosa? Erano in linea con i prezzi di altri comparables, a loro volta?
Quando sono stati venduti quegli immobili? Se sono stati venduti oltre un anno fa, ma dato il periodo, anche oltre sei mesi fa, non sono per niente indicativi!

Se mi si viene a dire che era solo un esempio, allora è un esempio fatto male (in ben 40 pagine!). Se mi si dice che non era facile raccogliere tutti i dati necessari, o che erano disponibili solo questi, allora benvenuti: state appoggiando la mia tesi.
Procedere a spanne potrebbe anche essere meglio che procedere con un metodo fondato su dati sbagliati o analizzati male. In più, quest'ultimo è più pericoloso, perché viene travestito da metodo "scientifico" e quindi ineccepibile.

Una perizia immobiliare è spesso carente anche quando viene pagata per causa pignoramento ad un professionista designato dal tribunale. Basta aprire un qualsiasi portale di aste immobiliari per verificare o leggere le lamentele di gente che si è trovata la "sola" in mano su questo forum. Figuriamoci se un privato possa pretendere di averne una gratis fatta bene da un AI. Quanto tempo dovrebbe impiegare? E' un'altro mestiere.

Altra cosa è registrare i prezzi degli immobili venduti in modo da avere a disposizione dati certi (ma solo sul prezzo di vendita, a cui poi bisogna apportare le necessarie rettifiche). In ogni caso la responsabilità non potrebbe essere del singolo AI, ma dovrebbero essere una cosa programmata, di sistema. Altrimenti di che trasparenza parliamo?

Gli AI non decidono niente sul prezzo di mercato. Era un tuo cavallo di battaglia una volta, Pensoperme, ora non so per quale ragione, tendi a dimenticarlo.

In ogni caso, anche in presenza di comparabili certi, il prezzo verrà fatto sempre da domanda e offerta (nell'immobiliare c'è anche un terzo fattore, la disponibilità finanziaria). Non dal perito/valutatore.
 

O.r.d.i.n.a.r.y. Man

Membro Attivo
Professionista
Carlo Garbuio ha scritto:
il valore di mercato deciso dai partecipanti???
ed il ruolo del valutatore qual'è se il valore è "deciso" da altri?

è qui che sta gran parte della confusione e dela pretenziosità...

mi sento di darti ragione in toto gcaval. La tua tesi non mette in dubbio gli IVS ma va al di là concettualmente. Tu sei più avanti con il pensiero , o perlomeno ti sforzi di esserlo. E ' la forza di chi vuol sempre crescere e non crede che la soluzione proposta sia l'ultima.
Ma non ti capiranno, continueranno a entirsi offesi perchè si mette in dubbio gli IVS. Invece tu secondo me ( dimmi se sbaglio ) sei già alla pagina successiva.:fico:
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Comunque, ancora una volta mi rendo conto che con te è impossibile parlare. Dici tutto ed il contrario di tutto, e poi ovviamente giri al tuo interlocutore la colpa di fare confusione. Non lo fai solo con me, ma con chiunque. Quindi, sinceramente, è tempo perso. Lascio sempre al lettore la facoltà di verificare i contenuti

classica e solita risposta ... quando non si hanno argomenti ... e si vuole evitare il confronto ... e screditare l'interlocutore
Buona polemica :fiore:


anche se Carlo Garbuio vaneggia che siano mie elucubrazioni;

non sono io che vaneggio ... gcaval, stai diventando inutilmente offensivo ... rileggi con attenzione le risposte ... meno interpretazioni e strumentalizzazioni potrebbero portare vantaggi a tutti

Ma riprova ne è la perizia fatta da Carlo. Oltre 40 pagine per non dire niente. Ma io acquirente cosa dovrei farmene di quella cosa lì? Sulla base di cosa è veritiera o credibile? Soprattutto, qual è la valutazione del perito? Qual è il valore da lui stimato e quale prezzo di vendita consiglierà? Io no l'ho mica capito...

Si sono presi 3 immobili, con una vaghissima descrizione qualitativa, definiti comparabili, ma che dimensionalmente sono quasi doppi rispetto all'immobile periziato (ma non si è tenuto conto di questo da nessuna parte). Così come non si dice nulla su numero di stanze, bagni, servizi, trasporti, ecc. ecc. Nè è stata riportata una griglia con fattori di rettifica dei comparables. Nè è stata fatta un'analisi dei trend (occupazione sul territorio, numero di immobili liberi, aumento e decremento demografico in atto, ecc.).

Poi:
Quei prezzi dei comparabili perché sono quelli? Corrispondono ad una preventiva valutazione del perito, o cosa? Erano in linea con i prezzi di altri comparables, a loro volta?
Quando sono stati venduti quegli immobili? Se sono stati venduti oltre un anno fa, ma dato il periodo, anche oltre sei mesi fa, non sono per niente indicativi!

Se mi si viene a dire che era solo un esempio, allora è un esempio fatto male (in ben 40 pagine!). Se mi si dice che non era facile raccogliere tutti i dati necessari, o che erano disponibili solo questi, allora benvenuti: state appoggiando la mia tesi.
Procedere a spanne potrebbe anche essere meglio che procedere con un metodo fondato su dati sbagliati o analizzati male. In più, quest'ultimo è più pericoloso, perché viene travestito da metodo "scientifico" e quindi ineccepibile.
sei totalmente fuori tema :confuso:
Stai trattando un tema di un'altra discussione :confuso:
che confusione !!!!
te l'ho segnalato più volte, la discussione tecnica è questa e lì puoi fare gli interventi che ritieni opportuni e contribuire al miglioramento del lavoro :stretta_di_mano:

e qui torniamo a bomba :innocente:
anche in presenza di comparabili certi, il prezzo verrà fatto sempre da domanda e offerta (nell'immobiliare c'è anche un terzo fattore, la disponibilità finanziaria). Non dal perito/valutatore.

continui a dimostrare, nonostante le varie citazioni, di non aver chiara la distinzione fra prezzo e valore ... pazienza ... ma queste sono affermazioni solo tue
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
è qui che sta gran parte della confusione e dela pretenziosità...

mi sento di darti ragione in toto gcaval. La tua tesi non mette in dubbio gli IVS ma va al di là concettualmente. Tu sei più avanti con il pensiero , o perlomeno ti sforzi di esserlo. E ' la forza di chi vuol sempre crescere e non crede che la soluzione proposta sia l'ultima.
Ma non ti capiranno, continueranno a entirsi offesi perchè si mette in dubbio gli IVS. Invece tu secondo me ( dimmi se sbaglio ) sei già alla pagina successiva.:fico:

certo ...
alla pagina in cui si afferma che
non esistono i dati immobiliari (= deserto) ...
non si vogliono raccogliere perchè per definizione non esistono ... :pollice_verso:
e pertanto nessun metodo è applicabile... :shock:
e quindi ... :shock:

Procedere a spanne potrebbe anche essere meglio che procedere con un metodo fondato su dati sbagliati o analizzati male. In più, quest'ultimo è più pericoloso, perché viene travestito da metodo "scientifico" e quindi ineccepibile.

perchè a spanne si analizza bene o meglio ... vero ?

questa non può essere la pagina successiva di niente e non può essere nessuna pagina di nessun testo di estimo :shock:

e a non leggere con attenzione state continuando con le figuracce :confuso:
 

O.r.d.i.n.a.r.y. Man

Membro Attivo
Professionista
e a non leggere con attenzione state continuando con le figuracce

hai ragione gcaval è inutile...ma ti avevo avvertito.
cmq mi sento di dire che gcaval nei post precedenti ha messo molti contenuti che , non essendo in linea con i convincimenti di Carlo li ha puntualmente bollati come " figuracce " evitando il confronto a piè pari......
per cui se vuoi ragionare con lui approvalo e vedrai che non fai più figuracce ;):ok:
 

gcaval

Membro Attivo
Professionista
E un esempio sarebbe come hai preso i dati nella perizia che hai pubblicato? Quelli ti sembrano dati sufficienti? Tre prezzi di immobili di cui non si sa quasi nulla?
Ma fammi il piacere... E pretendi pure che te la paghino una perizia? :risata:

ed a proposito del pagamento della perizia (cattiveria assolutamente gratuita e palesemente infondata) ricordo che è GRATUITA, non ho chiesto e non ho intenzione di chiedere alcun compenso!!!

Basta rileggere quanto affermi al post n. 76 nella discussione:
http://www.immobilio.it/threads/e-i-prezzi-delle-case-intanto-non-crollano.21911/page-8

ossia: la valutazione la fai bene, te la fai pagare e domani ... ne farai un'altra :^^:
dov'è il problema?

Mi pare che l'abbia detto tu che le perizie te le fai pagare... altro che cattiveria assoluta.
 

pensoperme

Membro Storico
Privato Cittadino
Si continua a buttare fuma e sabbia, ma si perde il focus. Vuoi cortesemente dirci dove vuoi andarea a parare Gcaval? ;) Io non l'ho ancora capito, ti vedo volar di palo in frasca in atteggiamento di chiusura senza entrare nello specifico... puoi anceh leggere altro, se non ti piace, no?

Primo: Se le fa pagare le stime, ma non questa, credo che lo abbiano capito tutti.... Quindi? ...è contro la legge? E dirlo cosa conta?

Ho letto le tue osservazoni sula stima di carlo, dove gli addebiti una sprecisione che non è dipesa da lui, ma era importante analizzare il metodo non la stima.... ti sei attaccato a quello per dare peso alle tue affermazioni quando non sai nemmeno come lavora carlo (io lo so) e quindi... lascia perdere. I comparabili si trovano... addirittura si trovano anche comprandoli, Carlo se li cerca.

Ma il punto è, una volta che ci sono, e sai che è possibile averli, il problema non si pone no? Quindi perchè discuti del fiocco quando il pacco regalo è bello pieno?

E tornando ai compensi di Garbuio, a me di cosa mi accusate? Su fatevi avanti...
Secondo, quanto importa ai fini di ciò che si discute? O si discute di una guerricciola tra Gcaval e Garbuio?
Se ti interessa la trasparenza perchè continui a inserire sporco in una discussione?

Dove Carlo Garbuio ha dichiarato di esser infallibile? Far vedere, indicare i post o le frasi, grazie.

A me interessa il tema, i pareri sono già stati dati ampliamente al punto che i moderatori hanno quasi chiuso un altra discussione (o era questa?)...

Ora io vorrei sapere come mai prima si discute di una convenzione dimenticando che era stata tirata in ballo per chiarire un concetto, poi si dice che non è la salvezza, e nessuno lo aveva detto, poi si dice che non è infallibile, e nessuno lo aveva detto, poi si dice che non ci sono dati, ma i dati ci sono eccome, non sono organizzati ma ci sono eccome e sono organizzabili in un tempo relativamente breve, poi si dice che il cattivo Garbuio si fa pagare, poi si dice che la stima non piace... avete finito? Si va sull'argomento?

Possiamo ora fare un analisi seria? Non vi interessa? Fate comunella a far sarcasmo da due soldi e continuate a crogiolarvi nel presente, interesserà a qualcun altro, fateci la cortesia di dirci dove possiamo parlarne seriamente e evitate di scriverci e magari pure di leggere, che è meglio ;) , se non avete domande. rimanete a darvi le pacche sulle spalle, visto ceh nulal vete da imparare ne da migliorare nel vostro lavoro ceh evidentemente ritenete perfetto (come traspare), mi rivolgo a chi ci si riconosce, in generale.

La posizione vostra è ben conosciuta ed è ben chiara, come il perchè di certe cose che non migliorano. ;)

Mi spiace solo di non avere una infarinatura a modo sugli ivs, se no con me facevate meno puzzo... Garbuio primo e troppo bono, secondo, mi pare sia un po troppo geloso dei metodi, li esprime con il contagocce... se ero all'altezza ve lo facevo io un trattatino come di quelli mia e poi mi divertivo a sentire le contestazioni e a smontarle una per una... tra l'altro ci vuole poco, oltre quello c'è il nulla...

E di nuovo: IL PREZZO PAGATO NON è IL VALORE DI STIMA, quindi dire ceh il prezzo sarà differente o ugale e lo decidon le parti è un ovvietà inutile, perchè quando stimi non stimi il prezzo che verrà pagato, se no fai l'indovino... stimi il valore che si calcola su prezzi pagati precedentemente. E meno male che non serviva il distinguo...

Gcaval, sarai per la trasparenza, ma per cercare di non raggiungerla ti impegni alla grande... vogliamo cambiare approccio? Trasforma le tue affermazioni in domande... vedra che funziona meglio.

Es.

Carlo, come mai hai preso comparabili che sono più grandi del subject? Come li computi?

Carlo, come mai hai quei comparabili? Dove li hai presi?

Carlo come mai non ci sono le misure?

Vedi come cambia?

Tra l'altro così arrivi davvero al punto, e trovi gli argomeni di discussione... se no fìdiventa un litigio tra scolaretti e non si capisce un piffero.

Io non sto scrivendo bene ne senza errori, ma i concetti che esprimo sono ben chiari, vero? ;)
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Basta rileggere quanto affermi al post n. 76 nella discussione:
http://www.immobilio.it/threads/e-i-prezzi-delle-case-intanto-non-crollano.21911/page-8

ossia: la valutazione la fai bene, te la fai pagare e domani ... ne farai un'altra :^^:
dov'è il problema?

Mi pare che l'abbia detto tu che le perizie te le fai pagare... altro che cattiveria assoluta.
Gcaval .... sei senza limiti
certo che me la faccio pagare le perizie, non lavoro gratis
ma l'esempio che ho riportato nella discussione non è un mio lavoro, è un esempio, un'opportunità, è gratuito, non è un incarico ... è un'opportunità per tutti
dire queste cose e spiegarle per l'ennesima volta dimostra proprio la tua personale cattiveria nei miei confronti perchè dimostri di non voler leggere quanto viene scritto e strumentalizzi tutto a tuo uso e consumo ... qual'è il tuo obiettivo?
dimostra che per il caso specifico ho chiesto un compenso e che mi è stato pagato ...
spero che la finisca anche te con queste inutili insinuazioni personali che non c'entrano niente con il tema della discussione

per il resto, quindi sui contenuti, degli altri miei interventi non altro da proporre ... ti è rimasta solo la sterile ed inutile polemica di questo ultimo tuo intervento ...quindi hai finito i tuoi argomenti
Buona polemica
 

leonard

Membro Senior
Agente Immobiliare
Professionista
e cosa c'entra? Siamo all'assurdo... prima dici che una stima non influisce, ora sottintendi che siccome prima erano stimate male le compravendite nons arebbero attendibili? :) Sempre meglio dle puzzo, poi tu comincia e fatti meno seghe per giustificare il fatto che non sei trasparente e poi vedi... ma... vi rileggete?

.......guarda che sottolineavo il controsenso della ricerca della trasparenza in un mercato che trasparente non lo è ..........;)

.......assurdo è sostenere l'insostenibile da sole 2 persone....................;)
 

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