il valore di mercato deciso dai partecipanti???
ed il ruolo del valutatore qual'è se il valore è "deciso" da altri?
Ecco dove, Carlo, da cui la mia risposta. L'hai scritto poche ore fa, e nemmeno te lo ricordi?
Comunque, ancora una volta mi rendo conto che con te è impossibile parlare. Dici tutto ed il contrario di tutto, e poi ovviamente giri al tuo interlocutore la colpa di fare confusione. Non lo fai solo con me, ma con chiunque. Quindi, sinceramente, è tempo perso. Lascio sempre al lettore la facoltà di verificare i contenuti.
Se anche tu hai intenzione di fare il giochino di Carlo, dillo subito, non ho tempo da perdere. Se invece vuoi discutere seriamente, leggi prima bene ciò che scrivo, il mio italiano è (modestamente) corretto e i miei pensieri sufficientemente comprensibili.
Trovami dove affermo che sono contro la trasparenza.
Secondo, trovami dove dico che, in generale, sono contrario ad usare un metodo condiviso e standard, qualsiasi esso sia.
Ho affermato altra cosa: in assenza di dati completi e certi qualsisi metodo di valutazione è fallace.
Quando si dispone di dati scarsi? Proprio in un momento come questo dove non c'è mercato (anche se Carlo Garbuio vaneggia che siano mie elucubrazioni; in qualche posto, forse a Paperopoli, ci sono invece milioni di compravendite che io ignoro!).
Ma riprova ne è la perizia fatta da Carlo. Oltre 40 pagine per non dire niente. Ma io acquirente cosa dovrei farmene di quella cosa lì? Sulla base di cosa è veritiera o credibile? Soprattutto, qual è la valutazione del perito? Qual è il valore da lui stimato e quale prezzo di vendita consiglierà? Io no l'ho mica capito...
Si sono presi 3 immobili, con una vaghissima descrizione qualitativa, definiti comparabili, ma che dimensionalmente sono quasi doppi rispetto all'immobile periziato (ma non si è tenuto conto di questo da nessuna parte). Così come non si dice nulla su numero di stanze, bagni, servizi, trasporti, ecc. ecc. Nè è stata riportata una griglia con fattori di rettifica dei comparables. Nè è stata fatta un'analisi dei trend (occupazione sul territorio, numero di immobili liberi, aumento e decremento demografico in atto, ecc.).
Poi:
Quei prezzi dei comparabili perché sono quelli? Corrispondono ad una preventiva valutazione del perito, o cosa? Erano in linea con i prezzi di altri comparables, a loro volta?
Quando sono stati venduti quegli immobili? Se sono stati venduti oltre un anno fa, ma dato il periodo, anche oltre sei mesi fa, non sono per niente indicativi!
Se mi si viene a dire che era solo un esempio, allora è un esempio fatto male (in ben 40 pagine!). Se mi si dice che non era facile raccogliere tutti i dati necessari, o che erano disponibili solo questi, allora benvenuti: state appoggiando la mia tesi.
Procedere a spanne potrebbe anche essere meglio che procedere con un metodo fondato su dati sbagliati o analizzati male. In più, quest'ultimo è più pericoloso, perché viene travestito da metodo "scientifico" e quindi ineccepibile.
Una perizia immobiliare è spesso carente anche quando viene pagata per causa pignoramento ad un professionista designato dal tribunale. Basta aprire un qualsiasi portale di aste immobiliari per verificare o leggere le lamentele di gente che si è trovata la "sola" in mano su questo forum. Figuriamoci se un privato possa pretendere di averne una gratis fatta bene da un AI. Quanto tempo dovrebbe impiegare? E' un'altro mestiere.
Altra cosa è registrare i prezzi degli immobili venduti in modo da avere a disposizione dati certi (ma solo sul prezzo di vendita, a cui poi bisogna apportare le necessarie rettifiche). In ogni caso la responsabilità non potrebbe essere del singolo AI, ma dovrebbero essere una cosa programmata, di sistema. Altrimenti di che trasparenza parliamo?
Gli AI non decidono niente sul prezzo di mercato. Era un tuo cavallo di battaglia una volta, Pensoperme, ora non so per quale ragione, tendi a dimenticarlo.
In ogni caso, anche in presenza di comparabili certi, il prezzo verrà fatto sempre da domanda e offerta (nell'immobiliare c'è anche un terzo fattore, la disponibilità finanziaria). Non dal perito/valutatore.
Sempre meglio dle puzzo, poi tu comincia e fatti meno seghe per giustificare il fatto che non sei trasparente e poi vedi... ma... vi rileggete?
