gcaval ha scritto:
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"Il prezzo di mercato scaturisce dalla negoziazione fra venditore e acquirente, influenzati a loro volta dall'attività del soggetto finanziatore.
brutta partenza ... vuol dire che pago in funzione di quanto mi finanziano?
domanda e offerta non sono libere
Forse non hai colto il significato...
E' fin troppo evidente che la domanda è influenzata dall'attività del soggetto finanziatore nell'ambito delle compravendite immobiliari. Forse questo è l'unico o uno dei pochi mercati ad avere questa peculiarità. Oppure in passato tutti i tuoi clienti venivano con soldi cash ad acquistare? Ti risulta che buona parte degli italiani (in realtà succede così in tutto il mondo) facciano un mutuo per comprare casa oppure è una stravaganza mia e dell'autore di cui ho riportato il virgolettato?
Proprio perché oggi i mutui sono concessi con il contagocce, sono richieste garanzie maggiori, viene fatta una maggiore verifica di solvibilità sul cliente (acquirente), ecc. ecc., tutte cose riportate ad esempio sul sito del CRIF, ma anche sotto gli occhi di tutti gli AI e degli altri operatori immobiliari, la domanda è fortemente diminuita.
Il mio non è un giudizio se le banche facciano bene o male a "chiudere i rubinetti", lo lascio a voi questo, mi limito a dire quello che è successo e sta succedendo, e l'inevitabile conseguenza --> estrema difficoltà per chi deve comprare di disporre del denaro (per altro teorizzata in qualsiasi libro di finanza immobiliare, mediante grafici e quant'altro; quindi, come si vede, teoria e pratica coincidono perfettamente).
Se a questo unisci che il numero di immobili (offerta) è in costante aumento, ti rendi conto perché la forbice aumenta sempre di più e perché il mercato è diventato praticamente illiquido. Ecco perché la valutazione (a maggior ragione se basata su elementi insufficienti) non risolve il problema, questo problema. Nessuno ce l'ha con la valutazione e con i valutatori, nessuno contesta i metodi.
e qua ti perdi ...
prosegui per la tua strada con tue considerazioni personali
Spiega il perché.
come e perchè devi ipotizzare una domanda?
Perché se non hai idea della domanda (potenziali acquirenti) come fai a sapere se il mercato è in equilibrio o fortemente sbilanciato? Secondo questo influisce o no sul valore che poi devi stimare?
gli immobili inoccupati: come fai?
gli immobili invenduti: come fai a conoscerli tutti (non tutti hanno il cartello vendesi, non tutti passano per le agenzie ...) ... perchè quelli simili devi pur inserirli in un contesto completo per analizzarli
gli immobili in costruzione: questi si vedono
gli immobili in conversione: e come fai? vedi l'immobile in costruzione e interpelli costruttore e progettista per capire in cosa verrà convertito?
gli immobili in progettazione: come fai? ti rivolgi agli studi professionali locali? li passi tutti? alcuni? come li scegli?
Non è per niente facile, ovvio. Ma se tu non hai nemmeno idea di quella che è l'offerta (immobili sul mercato), sei messo ancora peggio di prima!
Ti faccio un esempio, poi mi dici se c'è differenza. Partiamo dalla perizia che hai fatto tu come esempio. Hai preso tre comparabili e hai seguito il criterio di mercato (supponiamo per un attimo che i comparabili fossero "perfetti", cosa già esagerata e con dati completi). Ok, hai individuato una stima del
valore, ossia del
prezzo più probabile di mercato.
Supponiamo che in zona stiano costruendo 100 immobili nuovi. Se tu non ne hai tenuto conto, secondo te, il valore determinato è corretto? Se la risposta è si, vuol dire che tu non stai individuando il prezzo più probabile di mercato, ma stai facendo una stima molto approssimativa o forse anche completamente errata, solo sulla base dei dati che hai a disposizione o quelli che magari sai usare meglio. Seguire un metodo passo passo, non garantisce il risultato. E' fondamentale disporre di dati quanto più possibile completi. E paradossalmente, mentre in un mercato normale alcuni dati li puoi praticamente trascurare, perché c'è abbastanza equilibrio (ci sono 100 nuove costruzioni perché c'è domanda), in un mercato fortemente sbilanciato devi lavorare con molti più dati precisi per arrivare a fare una stima il più possibile veritiera. A cosa serve dire che un immobile vale 100 se poi non c'è mercato? Per quanto mi riguarda, e questo adesso è parere personale, solo a convincere il proprietario che essendo quello il valore non dovrà scendere dal quel prezzo di richiesta.
la bontà del lavoro valutativo non si misura se si centra il prezzo (non è un lavoro da maghi! ... quante volte è stato ripetuto questo concetto?) ma se è possibile verificare il procedimento utilizzato
I maghi non c'entrano. Il fatto che tu abbia detto più volte una cosa non vera non significa che se ne debba tener conto. Certamente le stime si possono sbagliare, certamente nessuno potrà pretendere che il valutatore "indovini" il prezzo a cui verrà pagato un certo immobile. Sicuramente il valutatore non è tale solo perché può far verificare il procedimento utilizzato. E sopra, come in altri passaggi, l'ho già spiegato più volte.
Comunque, puoi cortesemente rispondere alle domande:
Dopo la vendita, qual è il valore dell'immobile? Corrisponde al prezzo o è quello peritato mediante stima, in quanto il valutatore è insindacabile (senza se e senza ma)? Un valutatore può cappellare completamente una stima? Quando questo succede?
perchè valutazione e vendita sono due cose diverse
Ovviamente, ma mi sembra che per l'argomento in essere, e cioè il valore di mercato delle abitazioni residenziali (fondamentalmente vendite di privati), la valutazione ha come finalità trovare il valore di mercato, ossia "il prezzo più probabile a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta". (è la definizione, ricordi? la usi spesso ma senza controllarne l'intero significato).
Ceduta = venduta
Ergo, la finalità della valutazione di cui parliamo è la vendita. Se poi tu conosci gente che è disposta a pagare per una perizia tanto per sapere, di tanto in tanto, quanto vale il proprio immobile, buon per te.
ccc1956, infatti, te l'ha chiesta per sapere quanto vale il suo immobile, visto che gli altri AI gliel'hanno stimata a spanne o a puzzo, come dite voi, e quindi non si fida più. Si aspetta dal (bravo) valutatore di ottenere un valore quanto più corretto, quanto più probabile, per sapere a quanto dovrà poi mettere in vendita (prezzo di richiesta) il suo immobile. Ovviamente, il prezzo di richiesta potrebbe essere deciso con l'aiuto del valutatore sulla base di una ulteriore strategia, e potrebbe non corrispondere affatto con il valore individuato (ad esempio potrebbe decidere di scendere di un 10% se avesse bisogno di vendere subito, così come altro ancora).
) ... ci sono altri strumenti. 
), da professionista devo dimostrare un fondamento delle mie ipotesi, dei miei metodi ... lo devo fare chiaramente perchè tutto il mio lavoro sia verificabile in ogni momento perchè le ipotesi di oggi possono essere diverse da quelle di domani, di dopodomani ... questo a tutela della professionalità e responsabilità del valutatore
