gcaval

Membro Attivo
Professionista
Se tu avessi capito veramente che il valore una cosa DISTINTA dal prezzo che verrà pagato, avresti fatto il distinguo sopra?
Ti ho più volte spiegato che VALORE e PREZZO, presi così, non vogliono dire nulla o quasi. Ma tu hai volutamente ignorato e continui a farlo. Sono andato ben oltre queste tue osservazioni, che hai più volte definito ovvie. Adesso pare non lo siano più. Deciditi!



Cosa è per te un prezzo di mercato? UN prezzo che viene pagato o un prezzo che viene stimato? Ti si comincia a palesare la confusione che fai?
gcaval ha scritto:
"In ogni caso, anche in presenza di comparabili certi, il prezzo verrà fatto sempre da domanda e offerta (nell'immobiliare c'è anche un terzo fattore, la disponibilità finanziaria). Non dal perito/valutatore."
Questo è abbastanza palese come dichiarazione che dimostra come tu intendi il prezzo come il valore della stima? Se no cosa voleva dire questa frase? NULLA!..



Chiedilo al dottor Armando Borghi, docente al master di Real Estate Finance preso l'Università Bocconi, che al capitolo 7 del libro più volte citato (oltre alle definizioni di Wikipedia) "Finanza immobilare", pag 105, scrive:

"Il prezzo di mercato scaturisce dalla negoziazione fra venditore e acquirente, influenzati a loro volta dall'attività del soggetto finanziatore. Gli acquirenti formano la domanda di mercato, mentre gli immobili immessi in vendita sul mercato generano l'offerta. Per ipotizzare la domanda, il valutatore stima il numero di potenziali utilizzatori di un particolare tipo di immobile, il loro potere d'acquisto, le loro inclinazioni e preferenze. Al fine di analizzare l'offerta, il valutatore studia i beni invenduti o non occupati così come quelli in fase di costruzione, conversione e in progettazione. Cambiamenti in ciascuno di questi fattori possono causare una variazione nei prezzi dell'immobile in analisi e in quelli degli immobili confrontabili."

Ora, io sarò pedante, ma cito fonti autorevoli, tu invece fai chiacchiere. A me i concetti sono più che chiari. Non sono io quello che deve tornare a studiare...
 

pensoperme

Membro Storico
Privato Cittadino
Codesto è uno dei metodi di stima che non conosco sinceramente,la stima a proiezione? :D Ti potrei citare altre mille mila fonti dove indicano cosa è una stima e i metodi, quindi?
Vogliamo andare a ìvanti a fonti? Scommetti ceh se chiedi al nostro stima to prof se il valore e il prezzo pagato conincidono ti dice che non è così?
Ora non ho voglia di cercare fonti, ma ci sono eccome... d'altronde mi avevi chiesto di indicarti dove li confondevi perchè negavi di farlo... l'ho fatto (pure facilmente, lo fai praticamente sempre) ora invece non solo lo ribadisci ma porti fonti a comprovarlo :D Altro che cenere...
Il valore non è il prezzo che verrà pagato, mettiti l'anima in pace e finiscila, lo si capisce perfino a logica... ora che hai detto la tua, non si capisce la posizione.

Per te sono o non sono al stessa cosa? Dillo no?
una volta che lo hai detto chiaramente, sappiamo come la pensi e smetti di rompere.

R.1.1.2 Il valore di mercato è una rappresentazione del valore di scambio, ossia
della somma che un immobile frutterebbe se fosse posto in vendita sul
(libero) mercato alla data della valutazione in circostanze che rispondono
a definiti criteri (R.1.2.1).
R.1.2 DEFINIZIONE
R.1.2.1
La Banca d’Italia definisce (circolare n. 263/2006 sezione IV punto 1) il
valore di mercato come:
“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della
valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente
consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata pro-
mozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con
cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione”.

Questo è il valore.

La fonte sono le linee guida per la valutazine di immobili dell'ABI, il primo preso a caso scrivendo "stime immobiliari" su google.

Il prezzo pagato è la cifra che io pagherò quell'immobile, che sarà magari compeltamente differente, magari perchè cambiano le condizioni del mercato o perchè sono differenti le mie condizioni o perchè chissà cosa. La stima segue un metodo, il prezzo segue delle dinamiche che sono molto variabili.

Ora, citando le fonti non si diventa autorevoli automaticamente, specie se tra i milioni di fonti se ne sceglie una che SEMBRA ti dia ragione. ;)

La stima la si fa con metodo ed è rivolta al passato nella ricerca dei dati sulla quale si basa, il prezzo lo fanno le parti e gli eventi, magari partendo dal valore di stima, ma anche no (cit.)

La stima la devi fare con metodo e comunicare che è appunto quello che sopra è ben definito, l prezzo che si ricaverà, quello pagato, è ALTRO.
Posso riempirti il forum di fonti... ma servirebbe?
CI siamo? LA finiresti di annoiarmi? Se continui su questa linea non possiamo discutere, tu hai la tua idea, che non permette alcun altro sviluppo, quindi passa oltre, no? Se superi l'impasse, siamo qua.

Il tutto per tentare di comprovare che sarebbe inutile fare le stime con i comparabili e quindi tanto vale farle a puzzo? Cioè, tanto siamo nella ****a tanto vale nuotarci?

Ma per favore... nel caso è inutile rivolgersi a un agente, ognuno si farà le stime a cassi sua, tanto... in fondo conta il mercato no? Quindi perchè stimi?
Bibliografia

http://www.agenziaterritorio.it/?id=9563
http://www.marcosimonotti.it/pg/pubb_elenco.htm

Definizioni di valore
A differenza del mercato azionario ed obbligazionario, dove i prezzi degli assets
sono misurabili istantaneamente, ai fini della costruzione di un indice
immobiliare non risulta possibile il monitoraggio annuale del prezzo di ogni
singolo immobile. Ciò è dovuto principalmente a due fattori che, nel caso di
utilizzo dei prezzi di scambio, determinerebbero il continuo cambiamento del
campione analizzato per la misurazione di una performance periodica (ad
esempio annuale): la bassa frequenza delle transazioni (la proprietà di ogni
immobile normalmente non cambia per almeno dieci anni) e l’assoluta
eterogeneità degli assets analizzati nel mercato immobiliare (a differenza delle
azioni ad esempio, ogni immobile ha caratteristiche proprie che lo rendono
unico rispetto a tutti gli altri scambiati nello stesso periodo). Conseguentemente
è necessario avere una proxy del prezzo per ogni punto di misurazione del
rendimento di mercato. Occorre quindi disporre di un valore che rappresenti
tale proxy. Il valore di mercato dell’immobile viene utilizzato da Nomisma/IPD a
tal fine.
Diverse sono le definizioni di valore fornite dai principali organismi nazionali ed
internazionali.
Tuttavia, ai fini della costruzione dell’indice Immobiliare Italiano, viene adottata
la definizione di valore di mercato conforme agli standard internazionali ed
europei fissati da IVSC (International Valuation Standards Committee), RICS e
TEGoVA, e contenuti nel Red Book e negli EVS 2003 approvati:
Il valore di mercato rappresenta la stima del prezzo al quale, alla data di
riferimento della valutazione, un determinato immobile dovrebbe essere
scambiato, dopo un adeguato periodo di commercializzazione, in una
transazione tra due soggetti (compratore e venditore) bene informati e non
vincolati da particolari rapporti, interessati alla transazione ed entrambi in
grado di assumere le decisioni con eguale capacità e senza alcuna
costrizione.
La definizione di valore di mercato data dell'Unione Europea e contenuta in
una direttiva sulle relazioni annuali del settore assicurativo (Direttiva 91/674,
articolo 49) viene espressa con parole diverse ma può essere considerata
equivalente alle precedente definizione di TEGoVA. L’applicazione delle due
definizioni deve portare al medesimo risultato. In particolare l’Unione Europea
definisce il valore di mercato come:

Il prezzo al quale, alla data di riferimento della valutazione, un bene
immobile (suolo e costruzione) dovrebbe essere scambiato in una
transazione tra privati, in assenza di rapporti particolari tra il venditore e il
compratore. L’immobile deve essere inserito in un mercato che consenta
una transazione corretta ed essere disponibile per la negoziazione per un
normale periodo commisurato alla sua natura.

Quindi il valore è un prezzo, ma non è il prezzo che verrà pagato ma che secondo la stima sarebbe pagato in quel dato momento per un bene che è stato commercializzato per un tempo x tra persone che hanno medesima libertà d'azione ecc. ecc. .... Qui invece venivano confusi, eccome, tra l'altro partendo da stime a puzzo.
Se no non si parlerebbe di definizione del valore di stima, o di mercato, ma si parlerebeb di PREZZO DI MERCATO.

Il valore è UN prezzo, ma non è IL PREZZO PAGATO. ne quello che dovrà venir pagato per forza.

Quindi chi stima, se ha ben chiara la differenza, sapebndo che invece DOVR° VENDERLO POI e non in QUEL MOMENTO, ci metterà la su aesperienza e darà indicazioni, ma la stima la farà con calcoli precisi, le variabili le mette come variabili soggettive, appunto. ;)

Se non si parte da questi distinguo, il venditore prende il valore come prezzo da strappare per forza... gòielo dici tu che è L PREZZO! O magari lo come prezzo minimo da strapapre, la gente va guidata... le cose vanno dette. Con i comparabili poi vedi i trend, in 6 mesi un anno (tempo oramai normale) uno fa in tempo a correggere il tiro eccome... ma se si basano su borsini rilasciati annualmente da enti...conmetodologie da brivido... ciao ciao..

I comparabili di per se da ssoli danno una buonissima indicazione del mercato.... tu fai vedere a quanto sono venduti tre o quattro immobili simili a quello del tuo cliente e vedi se ragiona meglio o peggio di quando gli fai vedre dei criptici borsini....

Vogliamo dire che il prezzo e il valore di stima coincidono? ac benissimo (è ovvio, il valore è UN prezzo), allora però dobbiamo introdurre un nuovo termine, parliamo di CICCIO, che sarà il prezzo che verrà pagato, diverso dal prezzo di stima. Così ci capiamo. Sono semplici convenzioni nate QUA per far vedere un distinguo che NON era chiaro, e ceh nemmeno adesso per molti lo è... d'altronde si parla di "stima retrovalida", cioè, se l'0immobile viene venduto al prezzo ceh dice tizio, tizio stima bene... cosa FALSA, magari tizio VENDE BENE o VENDE MALE (a seconda dei casi) ma non necessariamente per questo STIMA BENE... ma si sa... chevveloficoaffa.... infatti quello ceh è vero una volt aper tizio, l'altara volta sarà per caio... e quindi tizio stima bene a seconda di come viene venduto? :D Siamo al ridicolo...
Ops, mi ero dimenticato la fonte, se no chiacchero.
Stai facendo puzzo per una convenzione. di comodo usata qua perchè necessaria ( e ti è stato detto)... e i concetti si perdono in un mare di stronxate...

http://www.google.it/url?sa=t&rct=j&q=nozioni di stima definizione valore immobiliare rics&source=web&cd=2&ved=0CCgQFjAB&url=http://www.cgmo.it/3_attivi/3_3/2004/LineeGuida.pdf&ei=tSo9UKqzPMKj4gT7jYGgBQ&usg=AFQjCNEZqjnsfMZJoRvq6bGamv6q_UlmAg&cad=rja
 

gcaval

Membro Attivo
Professionista
Il prezzo apgato è la cifra che io pagherò qeull'immobile, ceh sarà magari compeltamente differente, magari perchè cambiano le condizioni del mercato o perchè sono differenti le mie condizioni o perchè chissà cosa. La stima segue un metodo, il prezzo segue delle dinamiche che sono molto variabili.

Ed in questo caso il valore è lo stesso o cambia anche questo? Dopo la vendita, qual è il valore dell'immobile? Corrisponde al prezzo o è quello peritato mediante stima, in quanto il valutatore è insindacabile (senza se e senza ma)? Un valutatore può cappellare completamente una stima? Quando questo succede?

Il fatto che il valutatore abbia seguito un metodo, non significa che possa dormire sonni tranquilli.


L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della
valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente
consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata pro-
mozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con
cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione

la definizione della banca d'Italia è la stessa del IVS Committee, che ha come postilla, relativa ad ammontare stimato (o importo stimato) quanto segue:

"Il valore di mercato si misura come prezzo più probabile che si può ragionevolmente ottenere sul mercato alla data della valutazione."

Allora, prezzo di mercato e valore di mercato non coincidono, ma non sono due concetti opposti, come da te asserito. Semplicemente perché il valore di mercato è il prezzo più probabile. Di tutti i possibili prezzi, è quello più probabile. Te l'ho già scritto. Lo dice la definizione che ha pubblicato Garbuio e che io e te (visto che la riporti) diamo per ottima (come potrebbe essere il contrario?). Bene.

Il valutatore è chiamato per individuare questo prezzo più probabile, ossia il valore di mercato, a cui evidentemente l'immobile dovrebbe essere venduto. Ecco che la vendita, nel caso specifico, c'entra eccome! A meno che la perizia non sia fatta per altra finalità, ma al momento questo esula dalla discussione.

Cosa succede in un mercato liquido? Ci sono molti dati, non solo relativo ai prezzi pagati per immobili simili, ma anche informazioni più dettagliate sulle tipologie. La domanda e l'offerta sono abbastanza bilanciate. La stima, in questo caso, non è solo più precisa perché la media è fatta su più campioni certi, ma anche perché la varianza è più piccola. In questa condizione nessuno si sognerà di proporre una somma sconsideratamente lontana dal valore stimato. O meglio, potrà farlo, ma il venditore sa che sul mercato ci sarà con buona probabilità qualcuno che per comprare sarà intenzionato a sborsare proprio la cifra valutata.

In un mercato a favore dell'offerta, ossia in crescita, addirittura il perito, oltre a stimare sui comparabili il prezzo di vendita, aggiungerà un ulteriore valore poiché il trend è in crescita. Al contrario con un mercato calante.

In una fase di mercato come questa, dove molte agenzie non vendono immobili da uno, due, nove mesi! (come onestamente dichiarato anche qui da qualcuno), su cosa la fai la stima? Il valore cambia, a te questo non è chiaro. Il valore stimato è valido al momento della stima. Il valore di mercato cambia, quindi, in base a come domanda e offerta decidono di negoziare.


Non ti annoio nel risponderti alle altre cose, perché l'ho già fatto.
 

gcaval

Membro Attivo
Professionista
Il valore di mercato rappresenta la stima del prezzo al quale, alla data di
riferimento della valutazione, un determinato immobile dovrebbe essere scambiato, dopo un adeguato periodo di commercializzazione, in una
transazione tra due soggetti (compratore e venditore) bene informati e non
vincolati da particolari rapporti, interessati alla transazione ed entrambi in
grado di assumere le decisioni con eguale capacità e senza alcuna
costrizione.

Ma ti sei accorto che la definizione è sempre la stessa? Ti sei accordo che è proprio ciò che dico io da 20 pagine a questa parte (oltre che in tutte le altre discussioni dove sono entrato).
 

pensoperme

Membro Storico
Privato Cittadino
ti sei accorto ceh è UN PREZZO e non IL PREZZO PAGATO?

TI sei accorto che in motlissimi post ti è stato detto? ti sei accorto che ti è stato spiegato che il distinguo serviva strumentalmente?
La stima è UN prezzo, inteso come numero che indica un costo. Non è il prezzo che verrà pagato, ma quello che sarebbe stato pagato in quel momento se... e tu fai un casino dell'80 per questa caxata? Per favore?
Ti pare il focus della discussione?
HAi letto dove veniva speigato perchè è stato necessario distinguere?
Ti pare sia il tema principale?
MAh...
 

gcaval

Membro Attivo
Professionista
Quindi il valore è un prezzo, ma non è il prezzo che verrà pagato ma che secondo la stima sarebbe pagato in quel dato momento per un bene che è stato commercializzato per un tempo x tra persone che hanno medesima libertà d'azione ecc. ecc

E chi ha detto il contrario o cosa anche solo leggermente diversa?
 

ccc1956

Membro Senior
Professionista
.mai chiesto a 2 legali lo stesso parere? o 2 diversi dottori ? ecc ecc ecc.............;)

prima o poi due dottori o due avvocati li trovi che vanno d'accordo..........
due agenti immobiliari ho i miei dubbi.
ho letto un intervento che mi ha fatto riflettere...........gli agenti immobiliari dicono sempre che i loro colleghi non sanno valutare bene come fanno loro.
e allora come mai non si vende lo stesso niente???
mah.:shock:
 

il Custode

Custode del Forum
Membro dello Staff
Appena ho un paio d'ore mi metterò a ripulire questa discussione, dato l'alto livello informativo il quale purtroppo pare inversamente proporzionale alla maturità dei partecipanti :triste:

Vi pregherei di piantarla con i battibecchi (tanto li cancellerò tutti) e limitarvi al tema. Se avete da dirvi qualcosa di personale, usate le conversazioni. Grazie ;)

Non fatemi sudare per niente su...
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
la definizione della banca d'Italia è la stessa del IVS Committee, che ha come postilla, relativa ad ammontare stimato (o importo stimato) quanto segue:

"Il valore di mercato si misura come prezzo più probabile che si può ragionevolmente ottenere sul mercato alla data della valutazione."

Allora, prezzo di mercato e valore di mercato non coincidono, ma non sono due concetti opposti, come da te asserito. Semplicemente perché il valore di mercato è il prezzo più probabile. Di tutti i possibili prezzi, è quello più probabile. Te l'ho già scritto. Lo dice la definizione che ha pubblicato Garbuio e che io e te (visto che la riporti) diamo per ottima (come potrebbe essere il contrario?). Bene.
fino a qua niente da dire, condivido

Il valutatore è chiamato per individuare questo prezzo più probabile, ossia il valore di mercato, a cui evidentemente l'immobile dovrebbe essere venduto. Ecco che la vendita, nel caso specifico, c'entra eccome! A meno che la perizia non sia fatta per altra finalità, ma al momento questo esula dalla discussione.
e qui c'è il peccato veniale ... considerare la valutazione solo per la vendita. Questo è solo una delle possibili soluzioni, non l'unica e, di conseguenza, concentrare tutta l'attenzione su un singolo particolare è ... un errore
Intanto parliamo della valutazione ... il suo uso è un passo successivo
non valuto solo per vendere

Cosa succede in un mercato liquido? Ci sono molti dati, non solo relativo ai prezzi pagati per immobili simili, ma anche informazioni più dettagliate sulle tipologie. La domanda e l'offerta sono abbastanza bilanciate. La stima, in questo caso, non è solo più precisa perché la media è fatta su più campioni certi, ma anche perché la varianza è più piccola. In questa condizione nessuno si sognerà di proporre una somma sconsideratamente lontana dal valore stimato. O meglio, potrà farlo, ma il venditore sa che sul mercato ci sarà con buona probabilità qualcuno che per comprare sarà intenzionato a sborsare proprio la cifra valutata.

In un mercato a favore dell'offerta, ossia in crescita, addirittura il perito, oltre a stimare sui comparabili il prezzo di vendita, aggiungerà un ulteriore valore poiché il trend è in crescita. Al contrario con un mercato calante.

In una fase di mercato come questa, dove molte agenzie non vendono immobili da uno, due, nove mesi! (come onestamente dichiarato anche qui da qualcuno), su cosa la fai la stima? Il valore cambia, a te questo non è chiaro. Il valore stimato è valido al momento della stima. Il valore di mercato cambia, quindi, in base a come domanda e offerta decidono di negoziare.
e qua ti perdi ...
prosegui per la tua strada con tue considerazioni personali
le motivazioni son sempre quelle
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Discussioni simili a questa...

Le Ultime Discussioni

Alto