E adesso come si fa a dare un prezzo giusto alle case?

[Carlo Garbuio]

Io ho detto il contrario: la domanda influenza il valore

lo stesso ... il risultato non cambia

la domanda influisce sui prezzi non sul valore
dall'incontro di domanda e offerta nasce il prezzo
prezzi che uso per determinare il valore
ed il ciclo si chiude

in base alla tua affermazione a questo punto il valore influenzerebbe (come?) la domanda ... non è così ... o, meglio, prova a fare un esempio, non si sa mai

 

[Carlo Garbuio]

io rispondo da semplice cliente venditore. Sono a meta' del 2° mandato di casa mia,
ho sceso il prezzo due volte rispetto alla valutazione.......... una bella botta in meno.
sono molto perplesso.
a fine novembre scade il mandato. dubito che si venda ma sono in buona compagnia, l'agenzia ha gli stessi immobili in pubblicita' che aveva l'inverno scorso...........sono tutti la'..
una delle + belle zone di milano.
sono curioso di sentire a fine mandato se avranno il coraggio di dirmi che non si vende a questo prezzo decisamente molto inferiore alla media della zona..

è un problema del mercato, non di valutazione.
la vendita non dipende solo dal valore, ci sono molte altre variabili ... è proprio altra cosa e una valutazione verificabile può aiutare (pure a verificare se si è inventato il valore ... e questo potrebbe essere un problema professionale che complica la vendita e la fiducia sul professionista )

 

[Carlo Garbuio]

Beh, insomma... marginali sicuramente, ma non impossibili.
A me è capitato più volte di fare delle valutazioni per una successione, oppure per un fallimento o una separazione coniugale.
Le ho fatte col mio metodo casereccio, per nulla trasparente , ...ma son sempre andate bene. Nessuno me la ha mai impugnate .

Per il resto, se volete sapere in che percentuale hanno influito sul fatturato annuale, sono d'accordo con voi. Minimo.

tieni presente che queste attività ora per te marginali ma possibili potrebbero aumentare ...
in periodi in cui si vende poco

 

[O.r.d.i.n.a.r.y. Man]

l'agenzia ha gli stessi immobili in pubblicita' che aveva l'inverno scorso...........sono tutti la'..
una delle + belle zone di milano.
sono curioso di sentire a fine mandato se avranno il coraggio di dirmi che non si vende a questo prezzo decisamente molto inferiore alla media della zona..

intere discussioni su prezzo - valore , ma la realtà è che se non si vende in una delle più belle zone di Milano.....è moooolto dura..anche a trovar comparabili con meno di 1 anno

 

[Carlo Garbuio]

anche a trovar comparabili con meno di 1 anno

può essere ... non lo metto in dubbio ... a Milano mi sembra difficile visto che nei comuni vicini a me pure in quelli di 2/3000 abitanti qualche vendita la trovo, non passa tutto per le agenzie, ricordiamocelo

ti sei chiesto allora come si possano costruire indici/borsini e prezzari vari (medi o con forbici) che vengono presentati a €/mq
le difficoltà ci sono per tutti e queste non si risolvono inventano medie o procedimenti personali, ci sono altri metodi valutativi

 

[ccc1956]

intere discussioni su prezzo - valore , ma la realtà è che se non si vende in una delle più belle zone di Milano.....è moooolto dura..anche a trovar comparabili con meno di 1 anno

io se vendessi lo direi subito sul forum..................ma comparabili o meno
il problema e' che i clienti vengono indubbiamente perche sia il palazzo che la zona sono belli, il prezzo e' interessante, uno dei migliori in zona........... ma la gente aspetta per vedere se riesce a pagare ancora meno magari fra 6 mesi, un anno.
io sicuramente non scendo + nemmeno di un euro.
prima devo vedere che scendono anche in pubblicita' anche gli altri, altrimenti
ho chiuso.

 

[gcaval]

il valutatore sbaglia la stima quando non esegue l'indagine di mercato e non utilizza metodi condivisi e verificabili

E l'indagine di mercato in cosa consiste? Dai, piano piano ci avviciniamo...

come ai a fare queste considerazioni sul mercato ... senza aver i dati ...
prova a rilevarli ... può darsi che DOPO tu abbia ragione,

Questo è il punto, rilevarli. Tu sostieni che ci siano sempre, io no. Poi però li stai ancora aspettando nel caso di esempio.
Io aggiungo (ma non per mia intuizione o invenzione) che in periodi come questo non solo siano insufficienti quei dati che utilizzeresti in un mercato normale, ma che ne devi aggiungere ulteriori, anche con analisi di tipo qualitativo (Relative Comaparison Analisys, Ranking Analisys, interviste), se vuoi fare le cose fatte bene e non tanto per...

ti sei chiesto allora come si possano costruire indici/borsini e prezzari vari (medi o con forbici) che vengono presentati a €/mq

Sono quelli che critichi e poi li prendi come esempio? Se la tua stima (inteso come valutatore) mi porta ad avere sempre gli stessi risultati dei borsini, allora a cosa serve la valutazione?

nei comuni vicini a me pure in quelli di 2/3000 abitanti qualche vendita la trovo, non passa tutto per le agenzie, ricordiamocelo

sono dati insufficienti, qualche vendita, lo vuoi capire o no?

enrikon ha scritto: ↑

Io ho detto il contrario: la domanda influenza il valore ​

lo stesso ... il risultato non cambia

Accidenti! rapporti di causa-effetto proprio non sai dove sono di casa...

in base alla tua affermazione a questo punto il valore influenzerebbe (come?) la domanda

ma se ti ha appena detto per la seconda volta che la domanda influenza il valore, cosa gli chiedi? Ma perché ti giri sempre le cose a tuo uso e consumo?
Vuoi avere un dibattito serio o dobbiamo passare le giornate a prenderci in giro?


Ultima cosa, solo per farti capire il grado di incoerenza.
Mi hai chiesto più volte di fare un esempio di come fare una valutazione. Non ti è ancora per niente chiara una cosa: non contesto il metodo, contesto il fatto che ci siano dati sufficienti, di questi tempi, per fare stime serie!
Se io ti portassi un esempio migliore del tuo, allo stato attuale (*), vorrebbe dire che i dati li avrei trovati, abbondanti, quindi mi contraddirei. Ti è chiaro? Non posso avere una perizia migliore della tua, infatti sin dall'inizio io non ho mai criticato il tuo modus operandi. E ti ho segnalato più volte quali sono buona parte dei parametri che mancano, poco sopra mi hai chiesto anche come si fanno a trovare... Non basta avere solo i prezzi di vendita dei comparabili.

Spero tu possa un giorno capire questa "lievissima" differenza.

Dopodiché, davvero, chiedo scusa a tutti per avervi annoiato all'inverosimile. Ma ripetere da giorni le stesse cose mi ha sfinito.

Magari qualcuno la discussione l'avrà trovata anche utile...

 

[enrikon]

enrikon ha scritto: ↑

Io ho detto il contrario: la domanda influenza il valore ​

lo stesso ... il risultato non cambia

la domanda influisce sui prezzi non sul valore

Giuro che volevo dire "prezzi", ma poi ho avuto paura che tu mi dicessi che confondo il prezzo col valore

 

[Carlo Garbuio]

Questo è il punto, rilevarli. Tu sostieni che ci siano sempre, io no. Poi però li stai ancora aspettando nel caso di esempio.

così generi confusione ...
il caso in esempio si tratta nella discussione apposita, non qui
questa discussione è diventata un MEGA OFF TOPIC che lo staff non ha ancora, purtroppo, deciso di regolamentare : INTERVENITE!!!
perchè commentare qui altre discussioni?
che senso ha?
e poi prendere un caso, incompleto ed in corso, a sostengo delle proprie affermazioni generali e teoriche ... te lo chiesto: esponi il tuo esempio, applicalo in quella discussione, chiedi, proponi, suggerisci ... crea ... lì, non qui

io sostengo che esistano e li cerco, poi può essere che non li trovo ed in quel caso ci sono altri metodi estimativi
tu invece sostieni che non ci sono e non li cerchi ... su questo fondi il tuo ragionamento ... da qui non ritieni di applicare alcun metodo e inventi ...
non è un metodo riscontrabile nei testi di estimo, tutti i metodi si fondano sull'analisi di mercato ... anche i prezzi medi DOVREBBERO essere una media di dati reali, invece ...

 

[Carlo Garbuio]

Io aggiungo (ma non per mia intuizione o invenzione) che in periodi come questo non solo siano insufficienti quei dati che utilizzeresti in un mercato normale, ma che ne devi aggiungere ulteriori, anche con analisi di tipo qualitativo (Relative Comaparison Analisys, Ranking Analisys, interviste), se vuoi fare le cose fatte bene e non tanto per...

portami un esempio ... te l'ho chiesto più volte
l'autore del testo da te citato avrà applicato in un esempio la sua teoria ... o no?