E adesso come si fa a dare un prezzo giusto alle case?

[Umberto Granducato]

La gente se n'é accorta che stimano a puzzo, infatti ne chiamano 5 o 6 a casa a valutare e poi prendono la valutazione media, se li convince... d'altronde con degli indovini e fattucchieri, cosa faresti? Meglio l'oroscopo. E poi si chiedono come mai la gente non gli riconosce una dignità...


Mah... Non sono mica tanto d'accordo qui...
Ne chiameranno anche 5 o 6, ma la media non la fanno. Prendono la valutazione più alta, comparabili, IVS o quello che vuoi...

 

[enzo6]

il classico e solito di esempio di quello che NON E' un valutatore

Mentre tu che sei un valutatore ci stai facendo aspettare da un mese la valutazione di via Ressi. Ricordi?

 

[pensoperme]

La gente se n'é accorta che stimano a puzzo, infatti ne chiamano 5 o 6 a casa a valutare e poi prendono la valutazione media, se li convince... d'altronde con degli indovini e fattucchieri, cosa faresti? Meglio l'oroscopo. E poi si chiedono come mai la gente non gli riconosce una dignità...


Mah... Non sono mica tanto d'accordo qui...
Ne chiameranno anche 5 o 6, ma la media non la fanno. Prendono la valutazione più alta, comparabili, IVS o quello che vuoi...

Vero anche codesto, ma la sostanza di quello che dico... quanto cambia? Comparabili e ivs? Perché qualcuno li usa? Chi? su facciamo gli onesti... se ci fossero dati certi,alla lunga, diverreste credibili, ora non lo siete, e se non foste capaci nemmeno nel caso di diventarlo, almeno ci sarebbero dati precisi che permetterebbero a chi vende e a chi compra di farsi una idea basata sul concreto, non su chiacchere di chi "stima a prezzo solo lui e non i suoi colleghi che sovrastimano, e stima meglio chi vende prima" ... per favore...

Cminciate a metterli sui siti, i prezzi del venduto ( i riferimenti precisi sulle stime, sui siti ce li mettete come comparabil che avete ma senza indicarli) cominciate a mettere lo storico della variazione della richiesta... e vedete quanto il mercato ci guadagna.

 

[Carlo Garbuio]

E allora sei tu il primo a creare confusione, perché parli di prezzo come qualcosa di definitivo. Quello che tu intendi è il prezzo di vendita, che non è il prezzo.
Il prezzo rappresenta l'ammontare che un soggetto intende pagare e un venditore intende accettare in una determinata transazione. Il prezzo, una volta finalizzato, si trasforma in prezzo di vendita e implica uno scambio fra i soggetti coinvolti.
C'è una specifica molto importante che fa la differenza (visto che ci tieni alle definizioni). E' per questo che poi si genera confusione. Il concetto di prezzo (senza specifiche) è molto più generale. Al supermercato, per fare un esempio semplicissimo, il prezzo esiste ed è univoco prima ancora che l'acquirente compri.

gcaval ... stai giocando con le parole e continui con la confusione
per il valore di mercato serve il prezzo di vendita, per altri valori serviranno altri prezzi

Le regole e gli strumenti di cui parli servono per individuare il valore di mercato deciso dai partecipanti (acquirenti e venditori), non a determinarlo sulle teste dei partecipanti. La differenza è sostanziale.

il valore di mercato deciso dai partecipanti???
ed il ruolo del valutatore qual'è se il valore è "deciso" da altri?

La tua crociata sta nel voler far passare l'idea che con una valutazione (ben fatta) si possa determinare con certezza il valore di mercato di un immobile, con qualsiasi mercato. Non è vero! Te lo ripeto in modo diverso: è falso!

Non è vero quanto affermi, non c'è alcuna crociata, te l'ho ribadito più volte ... c'è solo e semplice informazione ... chi vuole approfondisce chi non vuole resta com'è, in libertà
la certezza del valore non può esserci
la correttezza, la precisione, la chiarezza del metodo invece è realizzabile da subito da tutti rendendo il lavoro verificabile

Il fatto che si usi un metodo di valutazione standard non significa che il valore che si determinerà sarà preciso, ma ciò che è peggio, è che in mancanza di dati significativi, lo stesso metodo è inutile! Ne ho già scritto i motivi. qui sopra, parliamo di quello se vuoi, non di aria fritta. E queste non sono mie considerazioni, è quello che specifica lo stesso IVS Committee e quello che viene insegnato nel master Bocconi di finanza immobiliare (sempre che qualcuno ne voglia dare un certo peso.. )

questa è una gran balla ... perdonami ma quando ci vuole ci vuole ...
innanzitutto comincia a rilevare i dati, poi, se vuoi, parliamo di come si utilizzano.
dare per scontato che non ci siano dati non è corretto
perchè partire dalla convinzione che i dati non ci sono?
iniziamo a rilevarli, con metodo ... dovrebbe essere la normalità, invece si preferisce dire che non esistono ... che non ci sono

e quando li trovi che fai? quale metodo usi? non c'è mica un metodo per tutti gli immobili ...

impariamo a rilevare i dati, a utilizzarli al meglio, ad affinare le metodologie e ... a proporre soluzione ai problemi che si incontrano ... partire dalla convinzione che i dati non esistano non lo trovo, appunto, corretto

Anzi, visto che avete messo "veti" su dove poter commentare la perizia da te fatta, partiamo da lì. Fammi sapere dove è possibile fare i vari commenti. Sia chiaro, apprezzo il tuo tentativo di fare le cose fatte bene, ma poi nel merito le cose sono molto diverse (e non è colpa del valutatore, sia chiaro, ma tu non vuoi ammetterlo).

Fammi dunque cortesemente sapere dove commentiamo la perizia, sarà un utile esercizio anche questo. E soprattutto andremo su un esempio concreto.

nella discussione specifica

Quello che mi sconcerta è che nessun collega abbia espresso apprezzamento o critica (costruttiva o meno) a quanto postato, a meno che non ci sia stato un'altra discussione che mi è sfuggita (ma non era meglio commentare nella stessa discussione?), nel qual caso chiedo venia. Voglio pensare che dopo il primo agosto tutti siano andati in vacanza (compreso il sottoscritto) e non abbiano ancora letto nulla. Ma se prima si chiede qualcosa, e poi nessuno si interessa e fa dei commenti, allora ciò vuol dire che o non si è capito nulla (il che è grave sia per chi ha fatto la perizia sia per chi da addetto ai lavori l'ha letta) oppure che non c'è l'interesse a conoscere cose nuove/diverse. I primi a commentare dovrebbero essere gli altri colleghi, nel bene e nel male.

aspettiamo tempi migliori ...

 

[Carlo Garbuio]

La gente se n'é accorta che stimano a puzzo, infatti ne chiamano 5 o 6 a casa a valutare e poi prendono la valutazione media, se li convince... d'altronde con degli indovini e fattucchieri, cosa faresti? Meglio l'oroscopo. E poi si chiedono come mai la gente non gli riconosce una dignità...


Mah... Non sono mica tanto d'accordo qui...
Ne chiameranno anche 5 o 6, ma la media non la fanno. Prendono la valutazione più alta, comparabili, IVS o quello che vuoi...

vero, preoccupiamoci però di distinguerci dagli indovini e dai cialtroni
la gente capisce pure questo

 

[Umberto Granducato]

vero, preoccupiamoci però di distinguerci dagli indovini e dai cialtroni
la gente capisce pure questo

Fuori di dubbio. La mia era una riflessione sui venditori. A prescindere dal metodo scelgono chi stima di più, chi gli dice che non ci vuole l ACE x rogitare, chi gli dice che non ci vuole la conformità urbanistica ect. Sugli AI avete già detto tutto

 

[pensoperme]

Fuori di dubbio. La mia era una riflessione sui venditori. A prescindere dal metodo scelgono chi stima di più, chi gli dice che non ci vuole l ACE x rogitare, chi gli dice che non ci vuole la conformità urbanistica ect. Sugli AI avete già detto tutto

Hai pfettamente ragione, ma oggi sei disarmato, perché non puoi dimostrare che magari lavori con metodo, ne puoi dire che le tue considerazioni derivano da questo e da quello, cosí il cialtrone ha campo libero, e si vede.

 

[gcaval]

questa è una gran balla ... perdonami ma quando ci vuole ci vuole ...

Io sono solito citare la fonte, tu no. Ai lettori capire chi dice balle.

innanzitutto comincia a rilevare i dati, poi, se vuoi, parliamo di come si utilizzano.

E un esempio sarebbe come hai preso i dati nella perizia che hai pubblicato? Quelli ti sembrano dati sufficienti? Tre prezzi di immobili di cui non si sa quasi nulla?
Ma fammi il piacere... E pretendi pure che te la paghino una perizia?

il valore di mercato deciso dai partecipanti???
ed il ruolo del valutatore qual'è se il valore è "deciso" da altri?

Ecco perché fai una crociata, perché vuoi far credere di esser tu valutatore a determinare il prezzo del mercato. FALSO!

Mi sa che non hai proprio capito niente di cosa sia un mercato, del meccanismo vecchio come l'uomo di domanda e offerta. Oppure vuoi far credere il falso, il che sarebbe peggio. Questo potrà chiarirti le idee (visto che il libro più volte citato non ti va di sfogliarlo).

http://it.wikipedia.org/wiki/Domanda_e_offerta

Come vedi, domanda e offerta non sono influenzate dal "parere" o da una "valutazione" di uno o più esperti, ma da molti altri fattori.
Torna a studiare, invece di dire che le persone raccontano balle, altrimenti rischi di fare la figura di quello più cialtrone dei cialtroni che vuoi attaccare.

PS: mi ripeto da qualche post, ma non per Garbuio, che tanto non legge, ma per tutti gli altri, affinché possano verificare con mezzi propri come stanno effettivamente le cose. Qui ognuno può scrivere quello che vuole. E' diritto/dovere dei lettori poterne verificare la veridicità.

 

[Carlo Garbuio]

E un esempio sarebbe come hai preso i dati nella perizia che hai pubblicato? Quelli ti sembrano dati sufficienti? Tre prezzi di immobili di cui non si sa quasi nulla?
Ma fammi il piacere... E pretendi pure che te la paghino una perizia?

sei in completa malafede e pure disinformato

leggi con attenzione la discussione e potrai rilevare da solo le figuracce che hai collezionato con questo commento

ti riporto solo un messaggio .... per tua comodità

Premessa: i dati forniti sono pochi per una valutazione fatta bene. Perplessità nelle misurazioni e negli indici correttivi applicati ... ma qualcosa si deve produrre per iniziare il confronto
Quelli riportati in allegato rappresentano la prima bozza.
Come esercizio ho inserito le seguenti valutazioni
Market Comparison Approach da pag 20 a 25 = 373.333 €
Monoparametrica €/mq da pag 26 a 30 = 203.842 €
Valore OMI = 247.500 €
Valore Mercato Immobiliare (offerte di vendita) = 355.500 €

e questo per portare la riflessione su Prezzo, Valore e Differenze

Per quanto riguarda i procedimenti
MCA l'unico procedimento interamente di verificabile, ancora incompleto e con alcune imprecisioni nelle misurazioni. Risultato non affidabile, necessitano ulteriori elementi / indagini sugli immobili

Monoparametrica E' la meno peggio, per ora, perchè come metodologia altro non può proporre se non applicare aggiunte e detrazioni che andrebbero a peggiorare l'attendibilità della perizia che diventerebbe troppo soggettiva in quanto non fondata su rilevaioni mercantili

OMI non si sa come sia stato calcolato. Le quotazioni semestre 02/2010 e 01/2011 sono identiche, lieve riduzione nel semestre 02/2011. Limiti nella rilevazione delle compravendite (NTN) ...

Mercato Immobiliare: Nel sito vengono riportate le quotazioni delle offerte di vendita
http://www.mercato-immobiliare.info/lombardia/pavia/torre-d-isola.html che non sono prezzi


Allego la bozza di perizia

Buona lettura

ed a proposito del pagamento della perizia (cattiveria assolutamente gratuita e palesemente infondata) ricordo che è GRATUITA, non ho chiesto e non ho intenzione di chiedere alcun compenso!!!

Non si tratta di un incarico di valutazione ma di una opportunità di confronto libero e aperto fra utenti che vogliono condividere le proprie conoscenze ... gratuitamente, per quanto mi riguarda

una iniziativa che tu hai commentato così

PS: comunque onore e merito a Carlo Garbuio che ha pubblicato una perizia. Quello che mi sconcerta è che nessun collega abbia espresso apprezzamento o critica (costruttiva o meno) a quanto postato, a meno che non ci sia stato un'altra discussione che mi è sfuggita (ma non era meglio commentare nella stessa discussione?), nel qual caso chiedo venia. Voglio pensare che dopo il primo agosto tutti siano andati in vacanza (compreso il sottoscritto) e non abbiano ancora letto nulla. Ma se prima si chiede qualcosa, e poi nessuno si interessa e fa dei commenti, allora ciò vuol dire che o non si è capito nulla (il che è grave sia per chi ha fatto la perizia sia per chi da addetto ai lavori l'ha letta) oppure che non c'è l'interesse a conoscere cose nuove/diverse. I primi a commentare dovrebbero essere gli altri colleghi, nel bene e nel male.

 

[Carlo Garbuio]

Come vedi, domanda e offerta non sono influenzate dal "parere" o da una "valutazione" di uno o più esperti, ma da molti altri fattori.

non ho affermato che domanda e offerta siano influenzate da pareri , queste tue sviste tendenziose confermano che non hai chiaro la differenza fra prezzo e valore,
pazienza, non importa

come dici te

Qui ognuno può scrivere quello che vuole. E' diritto/dovere dei lettori poterne verificare la veridicità