Tutto questo per cercare di ripristinare i distinguo: gli ivs sono un metodo che crea trasparenza a prescindere dal perito, non che crea qualità a prescindere dal perito, ci siamo?
Ci siamo quasi, nel senso che concordo al 99%, l'1% me lo riservo in quanto, come ben sai, l'oggettività totale non esiste. E poiché alla fine la stima è fatta da un individuo umano, non da un computer, ci sarà sempre e per forza una componente (minima, se le regole vengono seguite a menadito) di soggettività. In più le pressioni della clientela non potranno mai farti fare un'analisi perfetta.
Tu mi dirai, dopo averla venduta... allora a cosa serve stimarla?
La stima è la stima, la vendita è un altra cosa.
Se devo fare una stima finalizzata a sé stessa, perdonami, ma a me venditore e a me compratore non serve, soprattutto se poi il valutatore vuole (giustamente) esser pagato. O è utile al nostro fine, e per nostro intendo venditore, compratore e agente immobiliare (anzi, aggiungo anche la banca, assolutamente non trascurabile), oppure è pura speculazione filosofica. A me interessa la concretezza, non la teoria. Di quella ne abbiamo libri pieni e definizioni di Carlo! Altro discorso se le stime venissero fatte gratuitamente per allineare tutto e costituire un patrimonio di comparabili "certificato".
A cosa serve stimare bene in questa fase di mercato? A riallineare prima i prezzi al mercato reale, come serve nelle fasi normali a far capire a tutti (clienti, operatori mercati) quanto un bene sia allineato al resto e quindi capire dove stanno le differenze e se le caratteristiche particolari giustificano o meno tali variazioni.
Anche su questo sono tendenzialmente d'accordo. Come avrai letto ovunque,
non sono contrario agli IVS, anzi (a te lo posso ridire, anche se so che leggi e comprendi quello che scrivo, qualcun altro purtroppo non mi capisce, forse per il mio italiano...). Dico che non ci traghetteranno verso lidi tranquilli, allo stato dell'arte.
Però ciò che tu proponi, ha un problema non di metodo o di strumento (non è questione di utilizzare una corretta valutazione qui e là per il semplice AI), ma di
sistema. Dovrebbe esistere un sistema che prevede degli standard non solo per le valutazioni, ma anche per costi di costruzione, terreni, e quant'altro. Tutto dovrebbe poter essere comparato, non solo l'immobile x nel quartiere y del paesino z. Perché poi il signor Rossi che vuole acquistare, dirà all'AI: tu avrai anche un database di comparabili serio, ma a 3 km da qui un immobile simile l'agenzia Pippo lo propone diversamente.
Nessun AI dovrebbe, poi, prendere in considerazione immobili fuori da questi parametri, uguali per tutti. Ci dovrebbe essere un sistema molto all'americana, più collaborazione e meno attori (inutili ma "professionali") sul mercato; anche se poi, come è stato dimostrato, e ad oggi sotto gli occhi di tutti, se si crea il vulnus nel sistema, tutto va a farsi friggere (le valutazioni in USA sono state artefatte al livello di sistema: leggasi bolla e cartolarizzazione dei debiti).
Si aggiunga che negli ultimi anni i valori immobiliari sono stati letteralmente
drogati, siamo arrivati a cose folli. Non è che tu prendi un tossico in crisi di astinenza, gli dai un po' di vitamina C, e risolvi... Prima devi curarlo, spesso in maniera molto "vigorosa", poi devi disintossicarlo, e solo dopo potrai iniziarlo ad una vita regolare...
In sostanza, sulla teoria, non posso darti torto. Nutro diversi dubbi, ma tendenzialmente capisco benissimo il tuo discorso. All'atto pratico, qui e ora, cosa si fa, invece? (**) Non riusciamo a capirci in quattro gatti qui sul forum, figuriamoci se ci si mette d'accordo al livello di sistema! E' possibile/probabile che gli sconquassi che verranno imporranno una regolamentazione del mercato (lo si diceva anche per il mercato dei derivati americano, che è già molto più regolamentato di quello immobiliare italiano), ma per ora, siamo in caduta libera.
Certamente qualcosa di più concreto dovranno farla le associazioni di categoria, ma non solo quelle degli AI, ma anche l'ANCE, gli ordini professionali di ingegneri e architetti, magari (magari!) dopo essersi seduti ad un tavolo per regole condivise. Gli AI, non si offendano, non sono la testa del problema, ma la coda!
E la riprova (mai smentita) è che chi già utilizza lo strumento, da solo, senza il sistema, non va ugualmente da nessuna parte.
(**) so che almeno tu avrai l'intelligenza di non chiedermi soluzioni...
