E' possibile locare un A10 come uso abitativo?

[justdone]

Antonello, ho fatto un rapido giro in rete. Sembra che si vada ben oltre l'angolo caffé con fornetto per scaldare i piatti portati da casa.
Molte case offrono dei "monoblocchi" d'una certa importanza specificatamente pensati per l'ufficio. Guarda ad esempio qui:
Blocco cottura - tutti i produttori nell'industria
Siamo sicuri che sia "illegale" avere gli attacchi per una cucina in un ufficio?

Sembra addirittura che stia diventando una nuova moda, quella di cucinare in ufficio insieme ai colleghi...
Pausa pranzo in ufficio con la wellness cucina

Ora, se tutto questo sia destinato ad immobili catastalmente ad uso abitativo ma utilizati come ufficio non saprei dirlo. D'altronde, mi pare che anche questa seconda ipotesi venga negata con il D.L. 78/2010 da te indicato. Son sempre più perplessa...

 

[sforza Federico]

Apprezzo molto questo forum e ringrazio , sinceramente, coloro i quali lo hanno pensato e realizzato. E' l'occasione di scambiare pareri su un argomento specifico il più delle volte frutto di esperienze di anni di lavoro ...sul campo. Ho seguito e commentato molti argomenti relativi a come utilizzare direttamente o indirettamente al meglio una proprietà immobiliare, che si parli di sottotetto non abitabile dove secondo alcuni non ci può essere un bagno, oppure come in questo caso discutere se in un appartamento accatastato A/10 può o meno esserci una cucina, oppure se un appartamento accatastato come civile abitazione può essere affittato ad uso promiscuo , e cioè parte ufficio e parte abitazione.
Credo che non si sia ancora capito, che in questi casi bisogna per prima cosa guardare in quale comune è posizionato l'immobile di cui si sta parlando con il relativo REGOLAMENTO EDILIZIO che ha enormi differenze al suo interno fra un comune ed un altro.
Non è assolutamente vero che non si può realizzare un bagno in un sottotetto non abitabile. Se si parla di un immobile in corso di ristrutturazione e se al piano sottostante ( facente parte della stessa proprietà ) è stato realizzato un solo bagno, nel sottotetto non abitabile può esserci eccome un bagno, rispettando ovviamente dei parametri di altezza specifici.
Stesso discorso per un appartamento accatastato uso ufficio A/10 che viene utilizzato contemporaneamente come ufficio e come abitazione. Il tanto discusso uso promiscuo,....si può fare eccome, rispettando determinate percentuali di mq per l'abitazione e per l'ufficio.
Ripeto dipende da dove ci troviamo, e di quale REGOLAMENTO EDILIZIO parliamo.

 

[donatella 75]

forse ho letto male, ma qui in questo caso non si parla di uso promiscuo..

 

[Umberto Granducato]

tesso discorso per un appartamento accatastato uso ufficio A/10 che viene utilizzato contemporaneamente come ufficio e come abitazione. Il tanto discusso uso promiscuo,....si può fare eccome, rispettando determinate percentuali di mq per l'abitazione e per l'ufficio.
Ripeto dipende da dove ci troviamo, e di quale REGOLAMENTO EDILIZIO parliamo.

D'accordo sul regolamento edilizio. Da noi vale il discorso di destinare parte dell'abitazione come ufficio, ma non il contrario

 

[sforza Federico]

 

[Alessandro Frisoli]

Comunque vi sono appartamenti nati come abitazione e che quindi hanno gli attacchi per la cucina, o la cucina vera e propria, che successivamente hanno avuto il cambio di destinazione d'uso e pertanto sono uffici veri e propri.

Mi sembra più interessante invece il discorso della circolare del ministero dell'interno circa il divieto di diniego da parte dei comuni di rifiutare la residenza in immobili con destinazione d'uso diversa dall'abitazione...

 

[Limpida]

Basterebbe locare un immobile abitativo e usarlo anche come ufficio e non viceversa.
Il Comune può dare la residenza anche a chi risiede in immobili non abitativi ma ciò non esime il proprietario dell'immobile da eventuali responsabilità derivanti al conduttore, dal soggiornare in locali non abitabili.

 

[Antonello]

Limpida, spiegaci anche cosa dichiari nel contratto di affitto: abitativo per un A/10 o ufficio per un A/2?
Come mediatore potresti essere chiamata in causa dalla proprietà o dal conduttore in caso di verifica.
Vale la pena andare contro legge?

 

[Limpida]

Antonello non mi hai compreso.
Premesso che come mediatore, non proporrei mai un contratto di locazione abitativo da adibire a ufficio ma se dovessi consigliare qualche proprietario, visto che alcune attività si possono svolgere anche nella propria abitazione, opterei per un contratto abitativo per uso promiscuo e non viceversa. Infine, anche se il Comune rilascia la residenza a un conduttore che vive in cantina per esempio, io penso che il proprietario non é esonerato da eventuali responsabilità nei confronti del suo conduttore.

 

[Antonello]

Bastimento ha inserito un commento che taglia la testa al toro.
Provo con il copia incolla.
"L'Agenzia delle Entrate ha predisposto norme attuative e relativi moduli di comunicazione dal 7/4/2011 e sono reperibili sul sito ADE.
In breve:
- è stato aggiornato il Mod. 69: adesso oltre agli estremi del locatore/ri e conduttore/ri, oltre agli identificativi catastali, (Fg, nr, sub) , ed il canone annuo pattuito, occorre aggiungere: categoria e rendita catastale (che prima non erano presenti sul vecchio mod 69) e la specificazione della scelta dell'opzione, eventualmente anche disgiunta se i locatori sono più di uno.
- esiste anche un modulo alternativo (SIRIA) pseudo-semplificato .... per la domanda di registrazione, che si deposita solo telematicamente e comporta una scelta comune da parte di tutti i locatori (modulo x 3 locatori max), con delega al "trasmettitore".
Entrambi i moduli prevedono l'onserimento degli identificativi catastali delle pertinenze conensse al contretto medesimo

In parallelo a quanto sopra, per esercitare fiscalmente l'opzione cedolare secca occorre inviare raccomandata all'inquilino in cui si comunica la scelta effettuata e relative conseguenze (rinuncia ad ogni tipo di aggiornamento del canone per il periodo di vigenza dell'opzione (n.b.: o di vigenza contrattuale ?, ma è un punto in dubbio)

Conseguentemente l'AdE non trattiene copia del contratto, esenta dai tributi di registrazione e non pretende i bolli: se un comproprietario mantiene il regime ordinario, pagherà la solita tassa di registro in proporzione alla sola sua quota di proprietà/reddito, sempre col minimo di 67€, e dovrà bollare il contratto.
Fisicamente sul contratto non cambierei nulla, fatta salva la postilla che il locatore/ri si riservano la facoltà di opzionare il nuovo regime, dando nel qual caso comunicazione. (Questo risolverebbe i dubbi se nel tempo convenisse ritornare alla vecchia maniera)
La legge è: D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 art. 3 (comma 4..)
Nota:
- sul provevdimento AdE non si fa cenno, almeno non l'ho notato, all'esenzione dall'obbligo di comunicazione cessione fabbricati (anche se tutti i dati necessari sono già presenti: mi rimane sempre il dubbio quando il conduttore viva con un convivente.....)
- il nuovo regime è esercitabile solo a "ciascun immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione" e "può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento..."
- c'è tempo fino al 6 giugno per "registrare" i contratti in scadenza dal 7/4, per dar modo di adeguare la dichiarazione dei redditi ed il versamento della cedolare inseieme all'acconto IRPEF.
Commento aggiuntivo:
con molti di questo forum si era discusso su legame tra contratto, destinazione d'uso, categ. catastale consona, relativa rendita. Adesso il mod. 69 , vecchia domanda per la registrazione del contratto, include anche la categoria e la rendità, perciò adesso è esplicita e contemporanea la correlazione tra uso e categoria (ricordate le comande se si possa locare un C1 o A10 come abitazione e domande simili?)
In compenso è in sostanza soppresso il modulo CDC per la comunicazion dei dati catastali: è assornbito dal 69.

Insolitamente precisa, (almeno a mio giudizio) la precisazione "ad uso abitativo locato per finalità abitative " che fa i paio con gli A3 locati come uffici, e la limitazione alle persone fisiche: mi domando perchè i titolari di società semplice non commerciale che girano i redditi da fabbricati abitativi col QH sulla propria dichiarazione redditi, debbano essere esclusi da questa opzione. Almeno così dalla circolare sembra doversi intendere.
Spero di esere stato sufficientemete chiaro e sintetico.

Ce lo fatta (sto imparando a capire il piccì).

Il tutto si trova alla discussione intitolata:

Normative sulla Cedolare secca​

Buona lettura.