Importante Gazzetta Ufficiale 23 aprile pubblicato il D.L. 26 marzo 2010 n.59 per l' abolizione del Ruolo agent

[clapat]

Non credo che esistano "abusivi in gamba " !
Forse abusivi furbi, quello si !
E poi e' una questione di principio, se uno non e' in regola con le norme di legge, e' da criticare comunque !
PS: Liberalizzazioni delle professioni ?
Per fortuna non ci riguarda !

Sono appena tornato da un paesino di centro Italia. Ho contattato ed avuto appuntamenti con tre agenzie immobiliari, due di noti franchising, per l' acquisto di una casa. Un' agente immobiliare è stato all' altezza della professione sicuramente. Mi ha fornito le planimetrie di ciò che mi ha mostrato, è stato garbato, gentile e disponibile. L' altro ha mancato un appuntamento, non mi ha avvisato, è arrivato tardi al secondo, non aveva la documentazione che gli avevo richiesto, non sapeva neanche di preciso dove fosse la casa dove avevamo appuntamento. Il terzo da dimenticare: "..se me fai l' offerta coll' assegno, poi se ne po' parla' anche delle piantine...".
Ci dovrò tornare nei prossimi giorni, perché la casa, quella che piace a me, ce l' ha in mano un tecnico che ha fatto molti restauri e ristrutturazioni post-terremoto, ha le planimetrie storiche di tutto il paese e di quasi tutte le abitazioni. Di quella che voglio trattare ha lo schema di tutti gli impianti, delle opere di rinforzo, degli allacci fognari e sa anche dove poter effettuare la trivellazione per il geotermico senza intercettare rovine romane nel sottosuolo, tutte censite dalle belle arti.
L' ho sentito telefonicamente, sta in ferie, mi ha fatto visitare la casa per mezzo di uno degli agenti immobiliari che, in questo caso, fa il suo collaboratore.. I proprietari vogliono essere assistiti da lui per la vendita e io, se voglio comperare, debbo avvalermi della sua consulenza e della sua assistenza per il frazionamento che si dovrà fare e per avere tutta la documentazione completa. Il tutto per circa 18 mila euro IVA compresa, ovviamente fatturati, come consulenza tecnica ed assistenza alla compravendita.
Gli debbo dire che è un "abusivo furbo" o che è un ottimo professionista che fa molto bene il suo lavoro?..
Lo posso criticare perché non ha il tesserino da Agenti Immobiliari o posso solo constatare che come tratta lui gli immobili lo sanno fare in pochi?..
Oppure, per una questione di principio, la casa che tratta lui mi rifiuto di comperarla anche se raggiungo il prezzo che voglio?..
Io direi che una via di mezzo è sempre la cosa migliore: se compero casa lo pago, gli dico che forse si potrebbe configurare un esercizio abusivo della professione di Agenti Immobiliari nel suo comportamento, nel qual caso sarebbe da criticare, però gli faccio i miei complimenti augurandomi di trovarne molti di abusivi come lui.

La liberalizzazione della professione di mediatore, che mi auguro avvenga assieme alle altre, neanche servirebbe, tanto è stata sempre libera. La fanno i tecnici, i geometri, gli architetti, gli ingegneri, gli avvocati, i commercialisti, i portinai, le domestiche, i baristi e i giornalai vicino casa e credo di aver dimenticato molti altri soggetti..

 

[Umberto Granducato]

Non hai pagato un mediatore, ma un tecnico. Non hai pagato una mediazione, ma la parcella di un tecnico. Non credo che i mediatori ' abusivi' siano così tanti come dici e non credo nemmeno che siano il problema principale. La liberalizzazione degli AI sarebbe un grosso errore, le soluzioni sono altre...

 

[Roby]

diciottomila?? scusa su un prezzo di acquisto di??

 

[clapat]

Non hai pagato un mediatore, ma un tecnico. Non hai pagato una mediazione, ma la parcella di un tecnico. Non credo che i mediatori ' abusivi' siano così tanti come dici e non credo nemmeno che siano il problema principale. La liberalizzazione degli AI sarebbe un grosso errore, le soluzioni sono altre...

Preciso che non ho ancora pagato nulla, debbo ricevere la documentazione e trattare il tutto, se non trovo altro di fattibile..
Però, mi chiedo quale sia la differenza: questo tecnico ha avuto l' incarico di vendere l' immobile, ha messo un cartello sulla porta, pubblicità su Internet, fa visitare la casa, fornisce la documentazione, predispone il compromesso con il notaio (che probabilmente sarà quello di fiducia del venditore..) e chiede un compenso. Esattamente come un mediatore, mi sembra.
Vorrei sapere allora, tanti o pochi che siano (a Roma di quei professionisti che nominavo lo fanno in gran numero, per i loro clienti e non solo, dando magari in "subappalto" ad agenzie regolari..), qual' è, se non sono gli abusivi, il problema principale, perché la liberalizzazione sarebbe un grosso errore e quali potrebbero essere le altre soluzioni.

diciottomila?? scusa su un prezzo di acquisto di??

Tra i 500 e i 550 mila, 15 mila + IVA, che se l' aumentano sarà un po' di più.

Aggiunto dopo 2 minuti...

diciottomila?? scusa su un prezzo di acquisto di??

Tra i 500 e i 550 mila. 15 mila + IVA, che se l' aumentano sarà un po' di più..

 

[Umberto Granducato]

Preciso che non ho ancora pagato nulla, debbo ricevere la documentazione e trattare il tutto, se non trovo altro di fattibile..
Però, mi chiedo quale sia la differenza: questo tecnico ha avuto l' incarico di vendere l' immobile, ha messo un cartello sulla porta, pubblicità su Internet, fa visitare la casa, fornisce la documentazione, predispone il compromesso con il notaio (che probabilmente sarà quello di fiducia del venditore..) e chiede un compenso. Esattamente come un mediatore, mi sembra.
Vorrei sapere allora, tanti o pochi che siano (a Roma di quei professionisti che nominavo lo fanno in gran numero, per i loro clienti e non solo, dando magari in "subappalto" ad agenzie regolari..), qual' è, se non sono gli abusivi, il problema principale, perché la liberalizzazione sarebbe un grosso errore e quali potrebbero essere le altre soluzioni.

Questo mi pare di capire svolga attività di intermediazione senza titolo e andrebbe denunciato e quindi sanzionato (le sanzioni sono piuttosto salate). Roma è un contesto probabilmente 'particolare' per tanti motivi: nella maggior parte delle altre città non credo sia così. Almeno da noi... Il problema principale non sono gli abusivi, ma sono le regole che mancano per svolgere bene la nostra professione. La liberalizzazione sarebbe un problema perchè andrebbe ad aumentare il caos di cui tu parli (ti ripeto che probabilmente a roma è così, ma ad esempio da noi e credo in tante altre zone l'abusivismo non è così sviluppato)
Le soluzioni sono tante. Qualcuno ci vorrebbe mandatari, qualcuno vorrebbe rendere l'intermediazine obbligatoria. Io credo siano sufficienti regole precise per portare a termine le compravendite tutelando le parti: visure e controlli urbanistici preventivi obbligatorisarebbero un buon inizio.
L'abusivismo andrebbe denunciato e controllato dalle CCIAA, ma in molti dicono che l'organo di controllo in tante cciaa nemmeno esiste. Qui comincia un altro discorso 'politico' sul quale soprassiedo

 

[Bagudi]

Questo tecnico non avrebbe alcun titolo per poter fare quello che fa così apertamente (pubblicità, cartelli, trattative, ecc.) e tanto meno per poter chiedere una mediazione...

Spero arriverà il momento in cui questi abusi così smaccati della professione verranno sanzionati.....
PIA ILLUSIONE ??? Chissà...

Silvana

 

[clapat]

Questo mi pare di capire svolga attività di intermediazione senza titolo e andrebbe denunciato e quindi sanzionato (le sanzioni sono piuttosto salate). Roma è un contesto probabilmente 'particolare' per tanti motivi: nella maggior parte delle altre città non credo sia così. Almeno da noi... Il problema principale non sono gli abusivi, ma sono le regole che mancano per svolgere bene la nostra professione. La liberalizzazione sarebbe un problema perchè andrebbe ad aumentare il caos di cui tu parli (ti ripeto che probabilmente a roma è così, ma ad esempio da noi e credo in tante altre zone l'abusivismo non è così sviluppato)
Le soluzioni sono tante. Qualcuno ci vorrebbe mandatari, qualcuno vorrebbe rendere l'intermediazine obbligatoria. Io credo siano sufficienti regole precise per portare a termine le compravendite tutelando le parti: visure e controlli urbanistici preventivi obbligatorisarebbero un buon inizio.
L'abusivismo andrebbe denunciato e controllato dalle CCIAA, ma in molti dicono che l'organo di controllo in tante cciaa nemmeno esiste. Qui comincia un altro discorso 'politico' sul quale soprassiedo

No, quello di cui parlo è di un comune del centro Italia, come detto, ma a Roma non è differente.
Impossibile comunque dimostrarlo in una causa. Ci sono troppi modi, legali e legittimi, per evitare la mediazione classica. Pensa ad esempio al diritto di opzione. Acquisisci un diritto di opzione per l' acquisto di un immobile e poi lo cedi all' acquirente. Non è mediazione, non sei imparziale, agisci nel tuo interesse e non per l' accordo tra le parti ma solo per realizzare un sovrapprezzo rispetto al tuo diritto di acquisto.
Per chi vende e chi acquista non cambia nulla. Posto il prezzo di un bene a 100, acquisisci il diritto a 97 e lo cedi con un sovrapprezzo di 6, a 103. Hai realizzato un 6 per cento e non è mediazione, non c' è bisogno di esami, modelli, assicurazioni e di tutto quanto fa comodo ad altri, per motivi politici.
La liberalizzazione aumenterebbe la concorrenza legalmente e chi sa farsi un nome va avanti con la propria professionalità. Ben venga anche l' esame, da affiggere al muro come quello che davano per gli amministratori di condominio, per dimostrare una certa competenza e una maggiore affidabilità, ma di fatto la mediazione è libera già ora e l' obbligatorietà dell' esame per operare non serve a contrastare l' abusivismo.
Nel mio caso il tecnico è un fiduciario, un amico del venditore e si occupa di fornire spiegazioni all' eventuale acquirente. Se poi questo vuole acquistare lo assiste fornendogli tutta la documentazione, anche tecnica, degli impianti, etc.. prepara l' atto con il notaio e si fa pagare il tempo impiegato. Non fa trattative ufficialmente, non opera per l' accordo tra le parti, comunica al venditore quanto vuol pagare l' acquirente. Punto.
Come fai a dimostrare che è mediazione abusiva?..
Renderla obbligatoria è come minimo anticostituzionale oltre a ledere il diritto alla libertà del singolo di agire, o non, attraverso un' agenzia. Come fu per l' assistenza obbligatoria dei sindacati di categoria nel sottoscrivere i contratti di locazione, se ricordi.
Le visure e i controlli urbanistici preventivi, anche se resi obbligatori, dovrebbero essere pagati anticipatamente, ovviamente, come lavoro aggiuntivo alla mediazione, ma anche quelli li fanno molto meglio i tecnici vari con il catasto e gli uffici comunali (p.r.g. etc..).
Esco, alla prossima.

Aggiunto dopo 5 minuti...

Questo tecnico non avrebbe alcun titolo per poter fare quello che fa così apertamente (pubblicità, cartelli, trattative, ecc.) e tanto meno per poter chiedere una mediazione...

Spero arriverà il momento in cui questi abusi così smaccati della professione verranno sanzionati.....
PIA ILLUSIONE ??? Chissà...

Silvana

Per mettere un cartello e fare pubblicità non necessita alcun titolo, e non chiede alcuna mediazione, ma una remunerazione del tempo che impiega per assistere te nell' acquisto. Difficile dimostrare il contrario.
Per il resto hai ragione, pia illusione.

 

[Umberto Granducato]

ma di fatto la mediazione è libera già ora e l' obbligatorietà dell' esame per operare non serve a contrastare l' abusivismo.

Le considerazioni possono anche essere giuste, ma qui direi di no. L'esame serve eccome: il problema è che i controlli non vengono fatti.

Nel mio caso il tecnico è un fiduciario, un amico del venditore e si occupa di fornire spiegazioni all' eventuale acquirente. Se poi questo vuole acquistare lo assiste fornendogli tutta la documentazione, anche tecnica, degli impianti, etc.. prepara l' atto con il notaio e si fa pagare il tempo impiegato. Non fa trattative ufficialmente, non opera per l' accordo tra le parti, comunica al venditore quanto vuol pagare l' acquirente. Punto.
Come fai a dimostrare che è mediazione abusiva?

Questo è un po un caso limite. Se lo denunci potrebbe avere dei problemi: le sanzioni sono molto salate.

Le visure e i controlli urbanistici preventivi, anche se resi obbligatori, dovrebbero essere pagati anticipatamente, ovviamente, come lavoro aggiuntivo alla mediazione, ma anche quelli li fanno molto meglio i tecnici vari con il catasto e gli uffici comunali (p.r.g. etc..).

Le visure le fanno sempre i tecnici. Si tratta di organizzare tutto l'iter che per un privato non è semplice. I controlli preventivi danno sicurezza all'acquirente, i privati non li fanno

 

[clapat]

Le considerazioni possono anche essere giuste, ma qui direi di no. L'esame serve eccome: il problema è che i controlli non vengono fatti.

L' esame, a mio avviso, serve solo a far controllare a chi ti esamina il tuo grado di preparazione, quando non si traduce in una piccola farsa dove vengono promossi tutti.. Come ad esempio l' ultimo qui a Roma, mi sembra il 25 luglio scorso, dove una brava e carissima amica, che ha frequentato regolarmente il corso, pur avendo studiato ha fatto quasi scena muta, quello che ha detto lo ha sbagliato ed è stata promossa assieme a tutto il gruppo, nessuno bocciato. A che serve quindi l' esame?.. A mettere questa sul mercato regolarmente, quandi ci potrebbe essere normalmente, con o senza diplomino e tesserina, acquisendo la stessa esperienza, anzi maggiore, sul campo.
Il problema dei controlli è che non possono essere fatti se chi non è in regola li può aggirare tranquillamente con l' esempio che ti ho fatto:

"Posto il prezzo di un bene a 100, acquisisci il diritto a 97 e lo cedi con un sovrapprezzo di 6, a 103. Hai realizzato un 6 per cento e non è mediazione, non c' è bisogno di esami, modelli, assicurazioni"

La legge ha la stessa efficacia di quella che hanno fatto sulla prostituzione: trovano il cliente a chiacchierare con la passeggiatrice, li denunciano, vanno a processo e che succede?.. "Lei cosa stava facendo?" - "Chiedevo un' informazione." - "E lei, signorina?" - "Io gliela volevo dare.." - "Ok, andate pure".

Questo è un po un caso limite. Se lo denunci potrebbe avere dei problemi: le sanzioni sono molto salate.

E' il "potrebbe" che la dice tutta. Se io lo denuncio non riesco a dimostrare nulla e vado incontro a guai e spese oltre ad una causa per danni che mi può fare lui. E il mio vantaggio a denunciarlo quale sarebbe?.. Nessuno. Cosa cambia per me che in questo caso sono acquirente?.. Trovo una casa che mi piace, tratto con una persona professionalmente valida, mi risolve tutti i problemi e gli pago un prezzo che per me è indifferente come si chiami, mediazione o altro. Vedi che dal punto di vista del cliente il mediatore classico, quello col tesserino, non è che sia migliore di un bravo tecnico qualunque, anzi. Questo perché basta fare un corso, passare l' esame anche se sei un carciofo, e il gioco è fatto. Sei regolare. Tutto risolto.
Importante è la qualità del prodotto finale che si dà al cliente, non che chi lo ha dato risulti o meno iscritto su un elenco pieno di persone di nessun valore professionale. Varrebbe molto più un periodo di praticantato con qualche professionista serio che un esame fasullo passato a tutti.

Le visure le fanno sempre i tecnici. Si tratta di organizzare tutto l'iter che per un privato non è semplice. I controlli preventivi danno sicurezza all'acquirente, i privati non li fanno

E quindi è solo un servizio in più da dare a pagamento, una sorta di subappalto dai tecnici se il privato non sa dove andarli a cercare. Per controlli preventivi non ho capito cosa intendi.
Grazie comunque per lo scambio di pareri.

 

[Umberto Granducato]

Mi sembra un'analisi un pò 'leggera'.

L' esame, a mio avviso, serve solo a far controllare a chi ti esamina il tuo grado di preparazione, quando non si traduce in una piccola farsa dove vengono promossi tutti.. Come ad esempio l' ultimo qui a Roma, mi sembra il 25 luglio scorso, dove una brava e carissima amica, che ha frequentato regolarmente il corso, pur avendo studiato ha fatto quasi scena muta, quello che ha detto lo ha sbagliato ed è stata promossa assieme a tutto il gruppo, nessuno bocciato. A che serve quindi l' esame?.

Gli esami mi risulta siano impostati in modo contrario a quanto tu asserisci (qui ci potrebbe aiutare Passuti): mi risulta siamo molto selettivi e molto specifici. se in qualche sessione sono stati di manica larga può succedere come succede in qualsiasi materia, ma i ns esami non sono così. L'esame serve a mandare un Ai preparato sul mercato cosa che l'abusivo non è (chiaro che si parla sempre di teoria),

E' il "potrebbe" che la dice tutta. Se io lo denuncio non riesco a dimostrare nulla e vado incontro a guai e spese oltre ad una causa per danni che mi può fare lui. E il mio vantaggio a denunciarlo quale sarebbe?.. Nessuno.

Il potrebbe è d'obbligo perchè per reati molto piu grandi la realtà ci insegna che le condanne sono un terno al lotto. denunciarlo serve a farti restituire il maltolto e far 'pulizia' (che al privato non interessa sia chiaro).

E quindi è solo un servizio in più da dare a pagamento, una sorta di subappalto dai tecnici se il privato non sa dove andarli a cercare. Per controlli preventivi non ho capito cosa intendi.

Quelli che hai capito: controlli ipocatastali e conformità urbanistica che per la grande maggior parte dell'Italia è arabo. La figura dell'Ai non credo sia da considerare così di secondo piano: dichiarazione dei guadagni a rogito, obbligo solidale per le tasse in sede di registrazione preliminare, registro antiriciclaggio con obbligo di segnalazione delle operazioni sospette. La dfifferenza da un abusivo mi sembra rilevante.
Puoi anche considerarla una sorta di subappalto, ma un privato che si avvale dell'opera di un buon AI credo possa procedere a cuor leggero. Stima dell'immobile, pubblicità dell'immobile (non è così semplice), visite, preliminare, registrazione, certificazioni, conformità ect.. Poi ci sono professionisti e professionisti...
Proprio x questo l'esame è importante: dobbiamo alzare la professionalità e la preparazione altrimenti è proprio l'opera dei dilettanti allo sbaraglio che ci squalifica