Ho trovato l'appartamento giusto ma non mi fido dell'agenzia immobiliare

[ingelman]

Io ho spiegato al Broker che mi sta facendo la pratica del mutuo, che tra l'altro è una mia persona di fiducia, tutta la problematica da me descritta al primo post e mi ha consigliato di andare comunque sia a fare la proposta subordinata ovviamente all'accettazione del mutuo in primis, alla verifica della successione e alla regolarità dell'immobile, quali abitabilità/agibilità della stessa e a tutte le varie conformità del caso. Perché mi spiega che comunque sia se ci fossero dei problemi sull'appartamento uscirebbero comunque fuori prima di andare al compromesso.. Voi che dite, così posso andare avanti per fare la proposta?

Con tutte queste giuste precauzioni che rendono la proposta subordinata al buon esito di tutte le condizioni che hai riportato stai in una botte di ferro ... ovviamnte con le giuste tempistiche da inserire in proposta ..... ( sempre che il venditore le accetti )

Sinceramente non credo che il geometra possa aiutarti per l'aspetto riferito ad eventuali successioni ed imposte più o meno pagate (credo che per questo aspetto il notaio è la persona più titolata)

per l'aspetto meramente tecnico il geometra/architetto sicuramente è la figura più addentrata in materia

di imposte e successioni e leggitimità degli atti tra i geometri ci capiscono qualcosa due su dieci
lasciamo che i tecnici facciano i tecnici .......

 

[Astaroth84]

Che tempistiche consiglieresti nel mio caso?

Sinceramente non credo che il geometra possa aiutarti per l'aspetto riferito ad eventuali successioni ed imposte più o meno pagate (credo che per questo aspetto il notaio è la persona più titolata)
.

Beh per la successione credo se ne occupi il notaio, prima del rogito..

 

[ingelman]

Che tempistiche consiglieresti nel mio caso?

Ovviamente se chiedi un consiglio ti dovrei rispondere come un consulente di parte dandoti una risposta più prudenziale possibile
L'accettazione del mutuo è un termine troppo generico che lascia aperte diverse interpretazioni .... per me un accettazione del mutuo equivale ad una delibera della serie prendiamo appuntamento per il rogito ......

accettazione del mutuo lascia presupporre il buon esito sulla base reddituale del mutuatario . ..... il buon esito della perizia ed infine il benestare della relazione preliminare fatta dal notaio che controlla i titoli di provenienza e l'esistenza o meno di situazioni od iscrizioni pregiudizievoli ....

questo per me significa un mutuo accettato "deliberato"

Per giungere ed ottenere una delibera devi mettere in preventivo per stare in una tempistica di sicurezza almeno 90 giorni dal momento in cui alla banca sono stati consegnati tutti i documenti necessari nessuno escluso

Il problema è trovare un venditore che accetti di rimanere appeso vincolando il proprio immobile per tutto questo tempo senza avere certezza di aver venduto ..

da qui il buon senso imporebbe all'acquirente che si avvicina ad un acquisto immobiliare di farsi fare un analisi preventiva riferita alla sua possibilità di accedere al credito e in che misura prima di mettersi alla ricerca di un immobile ,,,
una volta acquisito questo dato l'unico ostacolo per l'acquirente potrebbe essere il valore di perizia sul quale andare a calcolare LTV importo erogabile dalla banca per quell'immobile.

Eventuali elementi pregiudizievoli che riguardano l'immobile non possono in alcun caso mettere il proponente acquirente in una situazione di inadempienza

(subordinare una proposta ad una regolarità urbanistica non è altro che un rafforzativo di ciò che la legislazione già implicitamente prevede)

Detto ciò io da acquirente mi muoverei prima con la mia banca per sapere in base ai miei redditi quanto mi possono con certezza erogare,
ovviamente parto dal principio che almeno il 25% dell'importo che serve per perfezionare l'acquisto deve essere già nella mia disponibilità come base di partenza senza ausili ma come scorta personale ....
poi trovato l'immobile alla mia portata penserei ad inserire in proposta le dovute giuste clausole preventive.

Se hai fatto prima tutte le analisi preliminari riferite alla tua situazione reddituale sicuramente potresti vincolare la proposta per il solo tempo necessario ad un tecnico per fare i dovuti controlli urbanistici (e controlli notarili riferiti alla provenienza)
esagero dicendo 20 giorni tranne casi particolari che comunque non dipendono dalla parte proponente l'acquisto

 

[Astaroth84]

Si, ovviamente ho dato tutto il dovuto al Broker che mi ha già comunicato la cifra che mi sarà erogata. Infatti come situazione economica sono a "posto". Prenderò in considerazione 20 giorni da te consigliati per le opportune verifiche in proposta.

 

[Ponz]

Purtroppo dissento fortemente nella tempistica suggerita dei controlli urbanistici... l'esperienza in tal senso mi dice che per un geometra avere i documenti significa andare in comune a prenotarli, POI controllarli ( e i tecnici non hanno un solo cliente), quindi minimo 30 giorni servono perchè il tecnico avrà i documenti 7 - 10 giorni dopo (li prenota tipo mercoledì e li ritira se tutto va bene mercoledì dopo). Poi dovrà controllarli e cercare eventuali mancanze e tornare nelle sedi giuste quando c'è un determinato responsabile... insomma roba lunga... quindi 20 giorni temo non saranno sufficienti. Chiedi a un tecnico i tempi per conferma e fai decidere a lui

Ah ps.

Subordinare la proposta alla regolarità urbanistica non è un rafforzativo di ciò che la legge prevede, è cercare di di evitare di dover far uso della legge per avere risarcimenti del danno.

Date retta a un bischero, sempre subordinare ai controlli del vostro tecnico quando comprate case usate, se non ci stanno, se potete, cercate altro.

 

[Astaroth84]

Purtroppo non ho conoscenze.. In quanto ci vivo da 2 anni..

 

[ingelman]

Chiedi a un tecnico i tempi per conferma e fai decidere a lui

Quoto la correzione di Ponz
lascia decidere al tecnico la tempistica necessaria ( riferita ovviamente ai tempi imposti dal Comune e dalla tipologia d'immobile che si deve verificare - non ovviamente della tempistica imposta dal tecnico in base ai suoi impegni )

Ponz ha ragione a dire che sono stato ottimista a dire che 20 gioni non bastano, questo dipende dalla località in primis ma soprattutto dalla tipologia dell'immobile che stai acquistando ... a volte non potrebbero bastare nemmeno i trenta giorni suggeriti da Ponz se trattasi di immobili dove c'è da verificare anche eventuali condoni edilizi

Il tecnico di zona con esperienza è l'unico a poter prevedere una tempistica ovviamente dopo aver preso in esame la tipogia dell'immobile, come è realizzato e dove è ubicato con espresso riferimento ai titoli urbanistici originari.

Da dire che non per tutte le tipologie di immobili per capire se esiste o meno una regolarità urbanistica bisogna necessariamente andare a tirare fuori il proggetto originario ... ma questo dipende dal luogo e la sensibilità e preparazione del tecnico.

(Da noi per tirare fuori un progetto di un palazzo anche se chiaramente non abusivo composto da x+y+z unità abitative classico degli edifici 7 o 8 piani nel quasi cuore di Roma (di impossibile edificazione senza titoli autorizzativi... fai richiesta del progetto originario, cosa che in questo caso è pressochè inutile ... per averne copia dopo la richiesta sei fortunato se trovano il progetto e le eventuali varianti dopo 45 giorni dalla richiesta .......

Solo un tecnico del posto può suggerirti le tempistiche e quali sono le verifiche effettivamente necessarie da fare

Sperando che il tecnico sia coscenzioso ed eviti ricerche inutili al solo fine di spillarti dei soldi (magari poi succede che nel mentre di questa ossessiva ricerca a volte utile ma spesso inutile il proprietario l'immobile l'ha già compromissato e definitivamente alienato)

Ogni situazione è storia a se ......

 

[Bagudi]

non sarebbe meglio che i venditori dessero tutte le informazioni in modo che l'architetto/geometra e il notaio dell'acquirente possano controllare prima?

Nel migliore dei mondi possibili sarebbe l'ideale...

Peccato che non siamo nè nel migliore nè nel meno peggio dei mondi possibili e

1) prova a convincere i proprietari, per i quali tutto è sempre a postissimo

2) combatti con la burocrazia feroce degli uffici tecnici e la loro assoluta noncuranza per il bene dei cittadini...

 

[ingelman]

Da dire che qui si postano le solite menate sulla rtn obbligatoria prima del rogito (giusta)
il fatto che debba essere fatta obbligatoriamente dal tecnico di parte acquirente (altettanto giusto)

Ma non sarebbe meglio l'obbligo di disporre una rtn obbligatoria fornita dal venditore prima di mettere in vendita un immobile
(vedi l'assurdità dall'Attestato di Prestazione Energetica prima di pubblicizzare un immobile)

Una bella legge che imponga il venditore a farsi redigere obbligatoriamente una rtn che riporti l'effettiva situazione di fatto e di diritto compresa l'urbanistica inerente all'immobile che viene posto sul mercato ....



Altroche APE ..... (ovviamente questa rtn potrebbe avere delle piccole imprecisioni/omissioni se si vuo prendere per buono che un tecnico asseverante potrebbe essere di parte o comunque possa esistere un conflitto d'interesse)

La cosa certa che questa obbligatorietà preliminare a capo del venditore faciliterebbe il lavoro del tecnico di parte acquirente (qualora l'acquirente lo richieda "consigliato" avendo già a disposizione gran parte del lavoro e si ritroverebbe a verificare solo le mancanze omissioni o distrazioni del precedente collega asseverante con enorme riaparmio di tempo .........

E vissero tutti felici e contenti .... compresi noi AI con un enorme sgravio di responsabilità e lavoro

 

[Ponz]

Ripeto non basta a una minnkiaxxa.

Io faccio spessisimo il libro della casa da anni.

Oramai è talmente una usanza a pistoia che i miei colleghi ne usufruiscono gratuitamente (mi commuovo tutt'oggi ai ringraziamenti che mi fanno ogni giorno tutti quanti):

Ci sono geometri che fanno rtn aggratis perchè su 10 libri della casa trovano 5 sanatorie da fare!

Non conta una beata mazza, ve lo dice uno che lo fa da 10 anni!

Perchè?

Perchè il tecnico dell'acquirente ha un altro occhio, inoltre sa cosa controllare sulla base delle esigenze dell'acquirente.... il tutto senza metterci malafede o altro del tecnico precedente!

E non conta una beata maxxa perchè chi compra si compra tutto il cerino, poi con il diritto POTRESTI RIVALERTI sul proprietario, sul tecnico, sull'agente se ha responsabilità magari per aver detto "tutto a posto" guardando le carte che il proprietario gli ha dato (sappiate che se lo fate, siete responsabili e potete venir chiamati eccome a rispondere), ma il diritto in italia è di per se una disgrazia...

Quindi?

Prevenire il più possibile, investendo in sicurezza prendendo PRoPRIO tecnico di parte.

Chi non lo fa gioca alla roulettes russa... ma gli rimane la consolazione di venire a scriverlo qua.