Ho trovato l'appartamento giusto ma non mi fido dell'agenzia immobiliare

[PaolCercaCasa]

oh Ponz rispondi : ma se vengo in agenzia da te e ti chiedo le coordinate affinche i miei tecnici possano fare i controlli dovuti me li dai o devo rischiare solo 3-5k?

 

[Astaroth84]

Buongiorno a tutti, altra domanda per voi che siete ottimi consiglieri per chi nn fa parte del mondo immobiliare.
Se firmo una proposta con clausola ad accettazione del mutuo richiedente, se la banca mi concede il mutuo ma NON al 100% escluse spese ( come lo vorrei io), posso ugualmente rescindere dalla proposta per "mancata accettazione del mutuo"?? o devo trovare ugualmente i soldi mancanti per arrivare alla cifra, che io non ho?

 

[ingelman]

Buongiorno a tutti, altra domanda per voi che siete ottimi consiglieri per chi nn fa parte del mondo immobiliare.
Se firmo una proposta con clausola ad accettazione del mutuo richiedente, se la banca mi concede il mutuo ma NON al 100% escluse spese ( come lo vorrei io), posso ugualmente rescindere dalla proposta per "mancata accettazione del mutuo"?? o devo trovare ugualmente i soldi mancanti per arrivare alla cifra, che io non ho?

Una proposta con una clausola sospensiva deve essere ben impostata al fine di tutelare entrambo le parti.
Tutto verte da come è impostata la proposta

Vien da se che se nelle modalità di pagamento vi è scrtotto che il prezzo offerto è X,00 di cui
y,00 al momento del preliminare (proposta ed eventuali successive integrazioni e/o al rogito)
e z,00 euro tramite il netto ricavo di un mutuo richiesto dal proponente e a tal proposito e con espresso riferimento alla delibera del mutuo nella misura indicata si rende la proposta sospensivamente subordinata al verificarsi di questa condizione direi che la proposta possa ritenersi priva d'efficacia se quanto precedentemente detto non si avvera.

Poi sta a te vedere se puoi trovare altre soluzioni.

 

[Astaroth84]

La proposta è impostata così:

Offerta sull'immobile: 165.000
Assegno di 2.500 come impegno in proposta
Al compromesso: 5.000 (quindi 160.000 di mutuo al 100%)

Adesso se la banca non mi da il 100% ma (per ipotesi) mi da l'85% o il 95% posso ancora ritirarmi o devo trovare il modo di trovare i soldi obbligatoriamente?

 

[ingelman]

Offerta sull'immobile: 165.000
Assegno di 2.500 come impegno in proposta
Al compromesso: 5.000 (quindi 160.000 di mutuo al 100%)

Volendo sorvolare sulla matematica direi che è piuttosto arduo sperare su un mutuo al 100% del prezzo d'acquisto dell'immobile, ma questo è un'altro aspetto.

Non hai postato la clausola sospensiva come è stata impostata sempre se di clausola sospensiva trattasi e non di clausola risolutiva espressa
(c'è una sottile differenza ma con risvolti completamente diversi)

Credo comunque che stiamo andando Ot topic .... se cerchi nel forum troverai qualche decina di discussioni che trattano il tuo problema

 

[PyerSilvio]

La proposta è impostata così:

Offerta sull'immobile: 165.000
Assegno di 2.500 come impegno in proposta
Al compromesso: 5.000 (quindi 160.000 di mutuo al 100%)

Adesso se la banca non mi da il 100% ma (per ipotesi) mi da l'85% o il 95% posso ancora ritirarmi o devo trovare il modo di trovare i soldi obbligatoriamente?

..se non puoi integrare con capitali propri o provenienti da altri prestiti aggiuntivi, puoi tornare "col cuore in mano" dal proprietario mostrando quanto la banca ti ha messo a disposizione...

Se non ti "accoglie" farete una liberatotia e fine del teatro.

 

[PyerSilvio]

oh Ponz rispondi : ma se vengo in agenzia da te e ti chiedo le coordinate affinche i miei tecnici possano fare i controlli dovuti me li dai o devo rischiare solo 3-5k?

Buona norma e mia consuetudine e' consegnare sempre preventivamente la documentazione che richiede ed occorre al cliente, per effettuare le verifiche, qualsiasi esse siano.

Tuttavia bisogna stare accorti ai "collezionisti" di documentazioni altrui.

Se le intenzioni sul prezzo da offrire sono distanti inutile fare o peggio incaricare tecnici a verifiche tecnico/urbanistiche che poi si rivelerebbero sterili.

Mi viene in mente un caso specifico:

Cliente pignolo e diffidente.

Due strade percorribili per sciogliere le questioni tecniche, a scelta tra cambio destinazione uso o concessione edilizia.

Prezzo ( da me ribadito piu volte) da proporre non inferiore a 220k.
Nessuna sospensiva mutuo da prevedersi.
Il venditore non ha accettato una (buona) proposta sospesa nemmeno 15 giorni prima.

Il pignolo persevera nelle sue scettiche convinzioni:
Perizia bancaria e un'altra di un super ingegnere statico.
Entrambe ovviamente a sua cura e spese.

La proposta, da qualche settimana promessa, ancora non si vede.

Nel frattempo, stufi, abbassiamo notevolmente il prezzo di richiesta (ormai sappiamo dove si arriva)..

In dieci giorni arriva un nuovo cliente.

Informato di tutto, pure sulla trattativa in essere, richiede la documentazione, la verifica e avanza proposta nello stato di fatto priva di sospensiva mutuo: 205k

Convochiamo il venditore per il pomeriggio di qualche giorno dopo.

La mattina stessa ci pervien la proposta del pignolo.

Formulata dal suo avvocato, ricca di clausole e condizioni che si ripetono una riga si e un'altra no.

Il prezzo 215 con sospensiva mutuo 60 giorni.

Le mostriamo entrambe al venditore che due giorni dopo accetta quella piu bassa ma priva di sospensiva.

Che soddisfazione riferire al pignolo che chiama per aver riscontro della sua proposta:

"Se lei perde tempo non e' colpa nostra!"

 

[Ponz]

oh Ponz rispondi : ma se vengo in agenzia da te e ti chiedo le coordinate affinche i miei tecnici possano fare i controlli dovuti me li dai o devo rischiare solo 3-5k?

Le hai tutte, non solo! Probabilmente hai già il libro della casa con una rtn, ma io ti dico: prendi il TUO tecnico, fagli controllare tutto, appena ci da il via si fa scattare le obbligazioni. Da li mi paghi e versi caparra al proprietario.

Cosa significa questo?

Significa che conoscendo i miei polli, molti ti lascerebbero alla mercè del diritto, in quanto in fondo c'è stato un tecnico che ha detto tutto a posto, quindi cosa vuoi?

Paga e zitto.

Io invece, sapendo che il cerino è tutto tuo domani, ti invito alla prudenza tutto pensando solo ai tuoi interessi, perchè a me converrebbe lasciarti in mano agli altri invece di farti prender ein mano il tuo destino

Partendo da questa consapevolezza e dal fatto che voglio che mi saluti quando ci si incontra, e se non mi saluti devi esser tu ad abbassare lo sguardo, ritengo che se devo vedere instaurare un percorso meno prudente dopo che i libri della casa diventassero d'uso comune (io,ti ripeto, li faccio da 10 anni), preferisco di grand lunga che non si facci nessun libro della casa e si lasci ai controlli dei tecnici di parte tutto... se devo rinunciare a uno dei due, rinuncio al libro della casa.

se lo stato invece fa una legge dove esso (lo stato ) ritiene responsabili SEMPRE chi ha commesso gli abusi o omesso di fare il proprio dovere SENZA rivalersi sul compratore, allora, in quel caso, io sono concorde: si fa il libro e ciao.

oppure, se i nostri notai finalmente diventano ancora più seri e si adeguano per fare come in francia, ok per la rtn dal venditore. (ma mi pare ne abbiano poca voglia)

Siccome conosco i miei polli SO che se venisse instaurata per legge l'obbligo del venditore di fare RTN, tutti ci si "nasconderebbero" dietro subito al fine di riscuotere, perchè in fondo, un tecnico si è presa la responsabilità, quindi... tutto a posto.

MA col RAZZO!

Della responsabilità del tecnico tra 10 anni quando la rivendi te ne fai di una beata frinchia.

Quindi ripeto: sempre fare controllare può andare male lo stesso, ma almeno, hai provato a tutelarti.

Capisci perchè mi scaldo e faccio subito l'altolà?

Considera che già oggi la rtn non la fanno proprio fare, questo ti fa capire quanto ritengano importante la questione... diciamo... per nulla?
... eppure le case le vendono, dal notaro, e poi i clienti vengono qua e si stupiscono,non capacitandosi di come possano accadere certe cose...

Accadono perchè i controlli approfonditi non li fa nessuno se non il tecnico di parte, perchè è l'unica che non ha conflitti di interesse a tutelarti perchè è l'unico che riscuote anche se l'affare non lo fai....

Quindi cosa pensi farebbero una volta che ci fosse quella obbligatoria da parte del venditore?

 

[PaolCercaCasa]

Buona norma e mia consuetudine e' consegnare sempre preventivamente la documentazione che richiede ed occorre al cliente, per effettuare le verifiche, qualsiasi esse siano.

Tuttavia bisogna stare accorti ai "collezionisti" di documentazioni altrui.

Se le intenzioni sul prezzo da offrire sono distanti inutile fare o peggio incaricare tecnici a verifiche tecnico/urbanistiche che poi si rivelerebbero sterili.

Mi viene in mente un caso specifico:

Cliente pignolo e diffidente.

Due strade percorribili per sciogliere le questioni tecniche, a scelta tra cambio destinazione uso o concessione edilizia.

Prezzo ( da me ribadito piu volte) da proporre non inferiore a 220k.
Nessuna sospensiva mutuo da prevedersi.
Il venditore non ha accettato una (buona) proposta sospesa nemmeno 15 giorni prima.

Il pignolo persevera nelle sue scettiche convinzioni:
Perizia bancaria e un'altra di un super ingegnere statico.
Entrambe ovviamente a sua cura e spese.

La proposta, da qualche settimana promessa, ancora non si vede.

Nel frattempo, stufi, abbassiamo notevolmente il prezzo di richiesta (ormai sappiamo dove si arriva)..

In dieci giorni arriva un nuovo cliente.

Informato di tutto, pure sulla trattativa in essere, richiede la documentazione, la verifica e avanza proposta nello stato di fatto priva di sospensiva mutuo: 205k

Convochiamo il venditore per il pomeriggio di qualche giorno dopo.

La mattina stessa ci pervien la proposta del pignolo.

Formulata dal suo avvocato, ricca di clausole e condizioni che si ripetono una riga si e un'altra no.

Il prezzo 215 con sospensiva mutuo 60 giorni.

Le mostriamo entrambe al venditore che due giorni dopo accetta quella piu bassa ma priva di sospensiva.

Che soddisfazione riferire al pignolo che chiama per aver riscontro della sua proposta:

"Se lei perde tempo non e' colpa nostra!"

Certo la velocità è molto, la modalità idem. Da acquirente sono consapevole che le sospensive, se pur tutelanti, sono un fardello nella trattativa.
Personalmente mi sono fatto fare già i conti da varie banche, per cui non mi avventurerei in acquisti con mutui a rischio negazione ( valore prossimi all'80% LTV e/o rata vicina al 30% del reddito).
Penso che il pignolo metta in conto di poter perdere "l'affare della vita" a fronte del rischio di prendere un bidone, cio' che conta ,molto a mio giudizio, è che tu ti sei comportato da vero mediatore: sei pignolo? prenditi tutto il tempo. Non sei pignolo? fai la proposta. chi passa?
oggi è passato il secondo domani forse passano i 10 picchi in più.
Nessun rancore, nessun risentimento, nessun contenzioso.

 

[PyerSilvio]

Certo la velocità è molto, la modalità idem. Da acquirente sono consapevole che le sospensive, se pur tutelanti, sono un fardello nella trattativa.
Personalmente mi sono fatto fare già i conti da varie banche, per cui non mi avventurerei in acquisti con mutui a rischio negazione ( valore prossimi all'80% LTV e/o rata vicina al 30% del reddito).
Penso che il pignolo metta in conto di poter perdere "l'affare della vita" a fronte del rischio di prendere un bidone, cio' che conta ,molto a mio giudizio, è che tu ti sei comportato da vero mediatore: sei pignolo? prenditi tutto il tempo. Non sei pignolo? fai la proposta. chi passa?
oggi è passato il secondo domani forse passano i 10 picchi in più.
Nessun rancore, nessun risentimento, nessun contenzioso.

Piuttosto che farcire uno strumento di acquisto con sospensive e vincoli da verificare, preferisco sciogliere le questioni prima, cosi da procedere con uno strumento semplice.

La semplicita da' "del tu" alla vendita.

Basti pensare che la vendita ha un "eta'" di secoli, mentre le sospensive mutuo si e no trent'anni..