Il contratto di Affitto a Riscatto

[H&F]

Vi segnalo che Ascilabra è il Notaio Alessandro Scilabra, segretario dell'ordine dei Notai di Torino che mi sono permesso di invitare nel Forum per chiarirci le idee e darci qualche spunto autorevole per risolvere e dirimere le questioni del caso.

I notai, secondo quanto mi è dato sapere, non hanno un "Ordine".

Ti chiedo la cortesia di non includermi in quel : chiarci le idee etc...........
Mi fa piacere che gli altri si chiariranno le idee e prenderanno spunti. Io mi tengo le mie idee, specialmente qualora dovessi metterci i miei soldi, cioè volessi stendere un contratto di mio interesse.

 

[H&F]

Non sarebbe il caso Ascilabra, per discutere qualcosa nel concreto, che tu postassi un contratto generico di vendita con riserva di proprietà, altrimenti stiamo parlando sempre di niente. Grazie.

Come spesso, concordo pienamente con te : mi piacerebbe leggerne almeno uno di queste migliaia di contratti che sarebbero stati stipulati e, poi, indagherei che fine hanno fatto.
Qui su immobilio, come ho già detto, una giovane coppia ci ha rimesso tutte le prime rate ed ovviamente la casa.
Mi sembra che molti agenti vedono in questo tipo di contratto una soluzione per l'acquirente non capiente per un mutuo, che invece dovrebbe essere capiente per una vendita con ridervato dominio. Miracolo !
Mi pare di ricordare pure che bagudi ha dichiarato, poco tempo fa, che la rata mensile nell'affitto con riscatto sarebbe più alta di una rata di mutuo. Tutto ciò, sempre, per favorire l'acquirente povero.

 

[kolia cassin]

H&F abbi pazienza, non credo che sia questo il luogo per metersi a discutere sulla differenza fra "ordine" e "ruolo" al link http://www.consiglionotariletorino.it/?q=consiglio/composizione ci sono tuti i dettagli del caso.

1. Che la rata di un affitto a riscatto o similari sia più alto di un affitto "normale" mi sembra pacifico, se no che senso avrebbe vendere con questa modalità.
2. Il fatto che ci siano dei pubblici ufficiali che non hanno svolto il proprio lavoro correttamente in una vendita o in una divisione immobiliare non vuol dire che se ti propongono un contratto a noi agenti immobiliari poco noto (previsto tra l'altro dal codice civile come trascrivibile) sia irresponsabile o truffaldino
3. Non ho mai trattato la compravendita di attività, ma non credo di dire un'inesatezza nell'affermare che il 50% di tali compravendite siano effettuate con lo strumento del riservato dominio, e non stiamo parlando di piccoli importi.
4. Un fac simile del contratto in questione è stato già pubblicato, lo trovate a pagina 13 come allegato .img al sesto post ed è contenuto nell'articolo pubblicato a recensione del convegno dedicato all'argomento

 

[H&F]

H&F abbi pazienza, non credo che sia questo il luogo per metersi a discutere sulla differenza fra "ordine" e "ruolo" al link http://www.consiglionotariletorino.it/?q=consiglio/composizione ci sono tuti i dettagli del caso.

1. Che la rata di un affitto a riscatto o similari sia più alto di un affitto "normale" mi sembra pacifico, se no che senso avrebbe vendere con questa modalità.
2. Il fatto che ci siano dei pubblici ufficiali che non hanno svolto il proprio lavoro correttamente in una vendita o in una divisione immobiliare non vuol dire che se ti propongono un contratto a noi agenti immobiliari poco noto (previsto tra l'altro dal codice civile come trascrivibile) sia irresponsabile o truffaldino
3. Non ho mai trattato la compravendita di attività, ma non credo di dire un'inesatezza nell'affermare che il 50% di tali compravendite siano effettuate con lo strumento del riservato dominio, e non stiamo parlando di piccoli importi.
4. Un fac simile del contratto in questione è stato già pubblicato, lo trovate a pagina 13 come allegato .img al sesto post ed è contenuto nell'articolo pubblicato a recensione del convegno dedicato all'argomento

Non ho detto che qualcuno sia "irresponsabile e truffaldino". Non mi permetterei neanche di pensarlo.
Proponete pure a chi vuole leggerlo quello che più desiderate.
Io ho già detto che mi tengo le mie idee e le cambierei solo se miei studi ed indagini mi portassero a farlo.
Ho questa visione diversa dalla tua, in quanto la contrattualistica è stato il mio lavoro per molti anni e rispondendo a volte economicamente in prima persona.
So cosa è un contratto complesso e non firmerei mai un contratto redatto da altre persone senza leggerlo alcune volte io medesimo.
Se un contratto è valido deve reggere la prova delle simulazioni dei casi possibili che possono verificarsi nella vita del contratto.
E' un metodo molto importante e prezioso : ipotizzare un evento negativo e vedere come "regge" il contratto. Per un contratto complesso servono giorni di lavoro. Ed in più una controparte in contraddittorio.
Non credo che acquirente e venditore vadano per giorni allo studio di un notaio ed esaminino le simulazioni dei casi possibili di eventi ipotetici.

Un pastrocchio di contratto del tipo in oggetto porta in Tribunale dopo un mese.
Se un agente immobiliare non segnalasse alle parti i pericoli del contratto ne sarebbe corresponsabile. Così mi sembra si è sempre sostenuto.

Non posso credere che il 50% delle compravendite immobiliari sia di questo tipo e non capisco a cosa ti riferisci con "compravendite di attività" : le case sono attività per te ?
Se non hai mai trattato la compravendita di attività, come mai ne vuoi parlare ?

 

[kolia cassin]

non posso credere che il 50% delle compravendite immobiliari sia di questo tipo e non capisco a cosa ti riferisci con "compravendite di attività" : le case sono attività per te ?

Intendo che il 50% delle attività quali bar, ristoranti, tabacchi, farmacie etc... sono venduti con un contratto con riserva di proprietà (non i muri dei negozi, ma "l'avviamento"); per attività intendo questo, non beni immobili.

Non c'è fra gli utenti di immobilio qualche mediatore professionale specializzato in attività aziendali che ci può raccontare l'utilizzo pratico del contratto di compravendita con riservato dominio e le eventuali contro indicazioni del caso?

 

[kolia cassin]

Vorrei chiedere al Notaio Scilabra quali potrebero essere le eque pattuizioni in caso di inadempienza di un acquirente immobiliare con riserva di proprietà.
Se dovessimo ipotizzare la compravendita di un immobile residenziale del valore commerciale di 140.000,00 Euro e prevedendo un anticipo di 20.000 Euro ed un importo mensile di 800 Euro per 20 anni (che sarebbe l'equivalente di una rata a tasso fisso di un mutuo ventennale) e ci trovassimo dopo 5 anni con un' inadempienza grave del "promissario acquirente" (se così possiamo chiamarlo) come si regola in modo equo la risoluzione del contratto? Che importi potremmo prevedere di destinare all'indennizzo del venditore e quanto invece potremmo immaginare di dover far rendere all'acquirente? Quale trattamento fiscale avrebbe l'indennizzo che percepirebbe il venditore, il medesimo di una caparra confirmatoria?

 

[H&F]

Intendo che il 50% delle attività quali bar, ristoranti, tabacchi, farmacie etc... sono venduti con un contratto con riserva di proprietà (non i muri dei negozi, ma "l'avviamento"); per attività intendo questo, non beni immobili.

Non c'è fra gli utenti di immobilio qualche mediatore professionale specializzato in attività aziendali che ci può raccontare l'utilizzo pratico del contratto di compravendita con riservato dominio e le eventuali contro indicazioni del caso?

Quindi hai già chiarito a tutti gli intervenuti che il tuo intervento era, FUORI TEMA, in quanto questo era, a mio parere, la VENDITA DI IMMOBILI.

Ti ringrazio della precisazione che riporta tutto nell'amito del normale.
Un contratto di compravendita di attività, ritengo, possa essere costruito anche da un notaio.
Equivoco chiarito

 

[H&F]

Vorrei chiedere al Notaio Scilabra quali potrebero essere le eque pattuizioni in caso di inadempienza di un acquirente immobiliare con riserva di proprietà.
Se dovessimo ipotizzare la compravendita di un immobile residenziale del valore commerciale di 140.000,00 Euro e prevedendo un anticipo di 20.000 Euro ed un importo mensile di 800 Euro per 20 anni (che sarebbe l'equivalente di una rata a tasso fisso di un mutuo ventennale) e ci trovassimo dopo 5 anni con un' inadempienza grave del "promissario acquirente" (se così possiamo chiamarlo) come si regola in modo equo la risoluzione del contratto? Che importi potremmo prevedere di destinare all'indennizzo del venditore e quanto invece potremmo immaginare di dover far rendere all'acquirente? Quale trattamento fiscale avrebbe l'indennizzo che percepirebbe il venditore, il medesimo di una caparra confirmatoria?

Riflessione personale :
Un compratore in grado di pagare 800 euro al mese sarebbe anche "mutuabile" e potrebbe fare un acquisto normale con tutte le garanzie esistenti sia di legge sulla proprietà sia di sostegno finanziario ( moratoria, rinegoziazione mutuo, trasferibilità del mutuo etc...).
Durante questi 20 anni, si deve sperare in ottima salute fisica ed aziendale del venditore.
Mi domando perchè l'inadempiente dovrebbe essere automaticamente l'acquirente e non il venditore.

 

[Limpida]

[quote="kolia cassin, post: 263235,
4. Un fac simile del contratto in questione è stato già pubblicato, lo trovate a pagina 13 come allegato .img al sesto post ed è contenuto nell'articolo pubblicato a recensione del convegno dedicato all'argomento[/quote]

Ciao Kolia,
non vedo il tuo allegato alla pagina 13 ma presumo che sia quello della Fiaip.
Non si parla di trascrizione dell'immobile e non so nemmeno se è il caso di farlo, visto che afferma che trattasi di un negozio con effetti obbligatori immediati e con effetti reali differiti. Gli effetti obbligatori immediati consistono da parte del venditore nell'anticipato adempimento dell'obbligo di consegna del bene e da parte del compratore, nell'obbligo del pagamento del prezzo, ma, l'effetto reale del contratto è differito al momento in cui si avrà il pagamento dell'ultima rata di prezzo. Poi aggiunge che il venditore rimane proprietario del bene sino a che l'acquirente non avrà assolto integralmente all'obbligo relativo al pagamento del prezzo ecc.ecc.
Nel frattempo il venditore potrebbe ipotecare l'immobile mentre l'acquirente ha già versato delle rate?
Non ho ancora capito come si garantiscono il venditore e l'acquirente?

 

[H&F]

[quote="kolia cassin, post: 263235,
4. Un fac simile del contratto in questione è stato già pubblicato, lo trovate a pagina 13 come allegato .img al sesto post ed è contenuto nell'articolo pubblicato a recensione del convegno dedicato all'argomento

( quote Limpida )
Ciao Kolia,
non vedo il tuo allegato alla pagina 13 ma presumo che sia quello della Fiaip.
Non si parla di trascrizione dell'immobile e non so nemmeno se è il caso di farlo, visto che afferma che trattasi di un negozio con effetti obbligatori immediati e con effetti reali differiti. Gli effetti obbligatori immediati consistono da parte del venditore nell'anticipato adempimento dell'obbligo di consegna del bene e da parte del compratore, nell'obbligo del pagamento del prezzo, ma, l'effetto reale del contratto è differito al momento in cui si avrà il pagamento dell'ultima rata di prezzo. Poi aggiunge che il venditore rimane proprietario del bene sino a che l'acquirente non avrà assolto integralmente all'obbligo relativo al pagamento del prezzo ecc.ecc.
Nel frattempo il venditore potrebbe ipotecare l'immobile mentre l'acquirente ha già versato delle rate?
Non ho ancora capito come si garantiscono il venditore e l'acquirente?[/quote]
-------------------------------------------------------------------------------

Ciao Limpida,
La versione Kolia-Fiaip è ampiamente carente e superata in dottrina proprio per i punti che tu,Limpida, stai evidenziando.
Spero che anche gli altri membri siano attenti come te e si soffermino sul post Kolia-145 : quello sulle tabaccherie, bar, farmacie etc. MURI ESCLUSI.