Iter di compravendita tramite Agenzia Immobiliare

[Giancarlo83]

ringrazio tutti per le risposte, siete gentilissimi.

Continuo con le domande:

La clausola sospensiva può essere esattamente indicata anche nel più piccolo dettaglio? del tipo: approvazione mutuo con la banca X, quindi andando anche ad indicare la banca.

Dopo aver sottoscritto la proposta, aver avuto conoscenza dell'accettazione della controparte, il contratto è concluso a tutti gli effetti. Ma l'acconto sul prezzo dell'immobile a che serve?

 

[studiopci]

La clausola sospensiva può essere esattamente indicata anche nel più piccolo dettaglio? del tipo: approvazione mutuo con la banca X, quindi andando anche ad indicare la banca.

Certo , ma non è conveniente limitarti, per es. la banca da te indicata potrebbe per un motivo qualsiasi negarti il mutuo mentre un altra lo farebbe.

Dopo aver sottoscritto la proposta, aver avuto conoscenza dell'accettazione della controparte, il contratto è concluso a tutti gli effetti. Ma l'acconto sul prezzo dell'immobile a che serve?

L'acconto sul prezzo dell'immobile inteso prima come deposito fiduciario e poi come caparra confirmatoria , da allegare alla proposta non è obbligatorio ma serve solo per far comprendere al compratore ( non l'agenzia ) che sei realmente interessata all'acquisto e non a perdere tempo e che quindi le clausole che chiedi sono per non perdere i soldi inutilmente. Fabrizio

 

[Giancarlo83]

Certo , ma non è conveniente limitarti, per es. la banca da te indicata potrebbe per un motivo qualsiasi negarti il mutuo mentre un altra lo farebbe.

Lo farei perchè la banca XY mi concede il mutuo a tasso fisso al 2.5%.

Ma è possibile che l'agenzia mi richieda sia la caparra confirmatoria che l'acconto sul prezzo? naturalmente se il contratto non acquista efficacia a causa della clausola sospensiva mi viene restituito tutto, vero?

 

[studiopci]

Lo farei perchè la banca XY mi concede il mutuo a tasso fisso al 2.5%.

Ok ma puoi tranquillamente rendere la clausola generica

Ma è possibile che l'agenzia mi richieda sia la caparra confirmatoria che l'acconto sul prezzo?

Premesso che l'Agenzia ufficialmente non può richiedere cose che esulino da quanto previsto per legge e/o da usi e costumi, l'acconto prezzo è una cosa, e la caparra confirmatoria un'altra... hanno 2 valenze diverse
Acconto prezzo - se l'affare sfuma si restituiscono tutte le somme date in acconto prezzo.
Caparra confirmatoria - in pratica è un acconto prezzo con valore di penale... cioè se sfuma l'affare chi è danneggiano applica il diritto di ritenzione delle somme( venditore ) o restituzione del doppio delle somme computate in conto caparra confirmatoria ( compratore ) .

naturalmente se il contratto non acquista efficacia a causa della clausola sospensiva mi viene restituito tutto, vero?

Certo ... perchè la proposta acquisterà efficacia di contratto di compravendita solo all'avverarsi della condizione. Fabrizio

 

[Giancarlo83]

Se la proposta acquista efficacia di contratto di compravendita (ipotizzando l'inesistenza di clausole sospensive) poi per vari motivi, come la mancata erogazione del mutuo, la provvigione per l'agente immobiliare spetta sia da parte del venditore che da parte del compratore?
Vorrei cercare di parlare in maniera chiara con il venditore spiegando che la clausola sospensiva mi andrà a tutelare (giustamente) e che non porterà grossi svantaggi al venditore, alla fine l'unica parte che viene per cosi dire "limitata" è il compenso dell'agente di intermediazione.

Adesso vorrei affrontare la parte della documentazione pre-proposta, ho già letto numerosi topic, ma vorrei portare l'intera questione dell'iter di compravendita con l'agenzia per avere una quadro preciso e non frammentario.


1-Rilascio da parte della presunta proprietà una lettera liberatoria ai fini della c.d. Privacy, che autorizzi l’assunzione di informazioni commerciali e tecniche pertinenti l’unità immobiliare (C/o Comune, C/o amministratore condominiale C/o Istituti bancari etc.)
2-Verifica, presso ufficio tecnico comunale, delle evoluzioni del Piano regolatore per individuare le possibili future fonti di immissioni nocive o fatti limitativi del valore (grattacieli, tangenziali, discariche, tralicci, cimiteri, acciaierie, discoteche, termovalorizzatori, centri sociali, campi profughi o nomadi, etc.)
3-Verifica con un geometra della qualità oggettiva dell’ Unità immobiliare e pertinenze ( esposizione, infissi, serramenti, pavimenti, sanitari, impianti, stato del tetto, amianto eternit, assito e travi, infiltrazioni, impermeabilizzazione, coibentazione, umidità, muffe, etc.); Verifica la reale metratura ed il riscontro di mappali e subalterni
4-Verifica della vigenza della piena proprietà e titolarità del bene tramite l’interpretazione dell’atto di provenienza
5-Verifica (n alternativa) dell'atto di donazione e successione, del testamento, della accettazione all’eredità
6-Verifica dell’ inesistenza di ipoteche giudiziali, servitù particolari, altri vincoli limitativi .
7-Verifica che l’unità immobiliare insista su terreno in proprietà e non “in diritto di superficie”
8-Verifica, in caso, dell’onere di esperire procedure di prelazione a valori prefissati dal Comune
9-Verifica dell’inesistenza di protesti di assegni o cambiali a carico del venditore
10)- Verifica del regolare pagamento di cartelle esattoriali (è un primo sintomo di insolvenza)
11)-In caso che la venditrice sia una Srl/spa, richiedere una visura camerale, copia dell’ atto costitutivo. Verificare la situazione patrimoniale tramite l’ analisi dei bilanci di esercizio e note integrative. Verificare inoltre la legittimità dei poteri e di carica; In caso che la venditrice sia una ditta individuale o Snc o SAS, farsi consegnare i bilanci dal commercialista; In caso la proprietà sia attribuibile ad un privato (senza partita IVA), valutare che comunque non detenga quote come socio illimitatamente responsabile; in caso affermativo, valutare i bilanci della Snc o Sas partecipata .
12- Verifica del regime patrimoniale dei coniugi e della eventuale sussistenza del fondo patrimoniale della famiglia previo analisi del “estratto di riassunto di matrimonio”
13-Sussistenza della originaria licenza, autorizzazione, concessione edilizia, della relativa planimetria, del certificato abitabilità:
14-Verifica di eventuali varianti successive autorizzate, la nuova planimetria aggiornata e la rispondenza alla configurazione attuale
15-Analisi della pratica di condono edilizio eventuale e del pagamento oneri conseguenti
16-Regolarità delle schede catastali anche in rapporto alla distribuzione dei vani.
17-Analisi del regolamento condominiale (contrattuale o assembleare) e dei limiti che esso impone.
18-Verifica degli ultimi verbali di assemblea ordinaria, straordinaria e dei bilanci consuntivi condominiali

E' una lista che ho trovato navigando su internet, dite che è completa? cosa aggiungereste? e soprattutto per questi 18 punti chi va a controllare e ricercare i dati? l'agente? l'acquirente? il venditore? il geometra di fiducia? il notaio?

Cordiali Saluti

 

[ccc1956]

un attimo...................tu puoi fare tutti i controlli con un tuo geometra di fiducia.............e' vero ma se poi l'immobile ti scappa???
Se non blocchi l'immobile il venditore non ha obblighi verso di te e durante il periodo in cui fai i controlli lui puo' vendere al altri o semplicemente puo' rifiutare la tua proposta e tu hai speso i soldi del geometra per niente.
quindi cosa fare???
Mettere una clausola sospensiva tipo questa:
Condizione Sospensiva alla regolarità dell’immobile:
Le parti di comune accordo, convengono che la validità della presente proposta è subordinata alla regolarità urbanistico/catastale dell’immobile
La parte venditrice si impegna a produrre tutta la documentazione e a rilasciare ampia delega per i controlli ai professionisti scelti dalla parte acquirente, al fine di effettuare le necessarie verifiche a prima richiesta; nel caso in cui, a seguito dell’accertamento dei Tecnici, venissero alla luce irregolarità di tipo catastale ed urbanistico e queste fossero tali da non poter essere risolte entro la data del Rogito, il proponente acquirente potrà proporre un nuovo accordo oppure potrà recedere dal presente senza nessun tipo di perdita economica da dover rifondere al venditore.
metti una scadenza di un mese alla clausola ed incrocia le dita.
oggi si fa fatica a vendere e quindi se si trova un acquirente che chiede un mese di tempo per i controlli e tutto e' a posto...................il venditore puo' tranquillamente aspettare altrimenti rischia di lasciare l'immobile in vendita per tempo indefinito.

 

[studiopci]

- mancano le analisi del sangue
Ho più volte espresso il pensiero e la convinzione che i compratori sono troppo informati e molto spesso male informati... questi 18 punti mi sembrano più una risoluzione ONU che un decalogo per l'acquisto sicuro... a mio modesto e ignorante parere ... mi sembra un pò eccessivo, l'acquisto di una casa è una cosa seria ma non è e non deve diventare un incubo... giusti i controlli ( quelli di routine ) ma fare la radiografia o peggio ancora ingaggiare un detective privato è inutile.
Basta inserire nella proposta:
- la clausola sospensiva dell' erogazione del mutuo,
- che la vendita è subordinata alla regolarità tecnica e catastale e che non esistono irregolarità insabili e/o comunque ostative all'alienazione del bene,
effettuare una serie di controlli che possono essere fatti anche dall'Agenti Immobiliari ma per tranquillità puoi farti seguire e fare da un tecnico di fiducia richiedendo al proprietario la copia dell'atto di provenienza... e che sono:
- Visura Ipocatastale ( dalla quale si rilevano eventuali ipoteche e/o oneri sull'immobile, che sono sanabili tranquillamente )
- Controllo di eventuali abusi e/o difformità
- controllo dell'esistenza di licenza di costruzione e di sanatorie ( tieni presente che per gli immobili ante 1967 molto spesso non esistono licenze o altro e sono regolari in gran parte tranne se sono stati commessi abusi evidenti non condonati..
- Lettura del regolamento di condominio
- Chiacchierata con l'amministratore di condominio per eventuali spese straordinarie deliberate e loro computo.
- Se immobile nuovo, che l'acquisto avvenga secondo Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 ( che potrai trovare su internet.
- varie ed eventuali che il tecnico di fiducia ti consiglierà.

Altro sarà il notaio a controllarlo ... il resto della lista ... scusami ma ritengo sia inutilmente inutile ... tutto può succedere ... anche un terremoto che faccia crollare la casa dopo che hai fatto il compromesso... ma se pensiamo a tutte le possibilità ... non campiamo più. Fabrizio

 

[Giancarlo83]

capisco informarsi bene ma se ci perdi na vita a reperire tutte le informazioni ne esci pazzo e probabilmente perdi l'immobile

secondo voi sarebbe utile far si che l'AI percepisca la provvigione solo al rogito oppure magari andare ad indicare un 50% al compromesso e 50% al rogito? Tanto per essere sicuri che ti segua fino in fondo.

 

[studiopci]

Premesso che non è difesa di casta ma legge che precisa : quando l'affare è concluso scatta il diritto alla provvigione per il mediatore, ora l'affare è concluso quando la proposta di acquisto viene accettata e diventa preliminare, nel tuo caso quando il mutuo sarà accettato, quindi in quella data l'Agenti Immobiliari dovrà giustamente ricevere il compenso per la mediazione, alcuni spostano al compromesso - che solitamente si tiene entro una decina di gg dalla proposta accettata. Compenso di mediazione che è dovuto per il servizio e non per l'essere seguito ( questo sempre per legge ) ricorrere a questa sorta di ricatto " ti pago al rogito così mi segui " è una pessima condotta da tenersi ( pensa se l'Agenti Immobiliari ti dicesse " se vuoi la casa mi paghi TOT " ) , un Agenti Immobiliari professionale ed onesto ti seguirà ( le eccezioni sono rare ) fino al rogito nonostante non sia un obbligo. Fabrizio

 

[ccc1956]

- mancano le analisi del sangue
Basta inserire nella proposta:
- la clausola sospensiva dell' erogazione del mutuo,
- che la vendita è subordinata alla regolarità tecnica e catastale e che non esistono irregolarità insabili e/o comunque ostative all'alienazione del bene,
effettuare una serie di controlli che possono essere fatti anche dall'Agenti Immobiliari ma per tranquillità puoi farti seguire e fare da un tecnico di fiducia richiedendo al proprietario la copia dell'atto di provenienza... e che sono:
- Visura Ipocatastale ( dalla quale si rilevano eventuali ipoteche e/o oneri sull'immobile, che sono sanabili tranquillamente )
- Controllo di eventuali abusi e/o difformità
- controllo dell'esistenza di licenza di costruzione e di sanatorie ( tieni presente che per gli immobili ante 1967 molto spesso non esistono licenze o altro e sono regolari in gran parte tranne se sono stati commessi abusi evidenti non condonati..
- Lettura del regolamento di condominio
- Chiacchierata con l'amministratore di condominio per eventuali spese straordinarie deliberate e loro computo.
- Se immobile nuovo, che l'acquisto avvenga secondo Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 ( che potrai trovare su internet.
- varie ed eventuali che il tecnico di fiducia ti consiglierà.

Altro sarà il notaio a controllarlo ... il resto della lista ... scusami ma ritengo sia inutilmente inutile ... tutto può succedere ... anche un terremoto che faccia crollare la casa dopo che hai fatto il compromesso... ma se pensiamo a tutte le possibilità ... non campiamo più. Fabrizio

non sono tanto d'accordo con te...............il nostro amico e' esagerato ma tu non gli consigli l'unica cosa utile.
tu dici di mettere:che la vendita è subordinata alla regolarità tecnica e catastale e che non esistono irregolarità insabili e/o comunque ostative all'alienazione del bene
giusto....................ma se ci fossero abuzi edilizi o ipoteche insanabili il nostro amico acquirente e' fregato lo stesso ma l'Agenti Immobiliari si intasca lo stesso la provvigione.
in casi di abusi edilizi o ipoteche che non si possono risolvere entro il rogito cosa succede??? Lo diciamo al nostro amico acquirente????
- o il venditore gli restituisce il doppio della caparra se nel frattempo non ha consumato tutto o si va in causa per anni.
quindi l'unica soluzione oggi come oggi, e' mettere una bella clausola sospensiva alla regolarita' dell'immobile.
alla fine dei controlli POSITIVI e dell'ottenimento del mutuo (le normali clausole sospensive..) conferma scritta che l'acquirente autorizza formalmente a consegnare l'assegno.
altrimenti tanti saluti e arrivederci ed in questo caso, naturalmente niente provvigione all'agenzia.