La figura del garante nel contratto di locazione

[pasqualedf]

Buona sera gambero1. In risposta alla Sua nota, voglia osservare quant segue:

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE ED IL GARANTE
L’art. 4 comma 1-bis del D.L. n. 16/2012 ha apportato una modifica al comma 2 dell’art. 3 del D.Lgs n. 23/2011, stabilendo che ai contratti di locazione assoggettati al regime fiscale della cedolare secca, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, non si applicano le imposte di registro e di bollo alla fidejussione prestata da terzi per il conduttore.
Pertanto, il pagamento dell’imposta di registro sulle garanzie personali previste in un contratto di locazione rimane limitato al solo regime ordinario.

Alcuni Esempi: 1.
Contratto 4+4 in regime di cedolare secca.
Canone di locazione mensile: € 1.000,00
Imposta di registro prima registrazione: non dovuta
Imposta di registro garante persona fisica: non dovuta
Esempio 2.
Contratto di locazione 4+4 in regime IRPEF
Canone di locazione mensile: € 1.000,00
Imposta di registro prima registrazione: € 240,00 - 2% canone annuo - (codice 115T)
Imposta di registro garante persona fisica: € 240,00 (codice 109T)
Il calcolo dell’imposta dovuta sul garante viene effettuato applicando l’aliquota proporzionale dello 0,50% sul canone annuale (non del deposito cauzionale), da versare anticipatamente per l’intera durata contrattuale, con un minimo di 200 euro (ex 168 euro fino al 31/12/2013). Infatti, l’imposta in questione non può essere, in alcun caso, inferiore alla misura fissa stabilita dall’articolo 11 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. n. 131/86.

Nel Suo caso specifico, Ella andrà a sottoscrivere un contratto di locazione di natura transitoria per esigenze di studio. Quattro le condizioni che devono essere rispettate:
- l'ateneo c/o cui l'inquilino è iscritto deve avere sede in un comune diverso da quello di residenza;
- la durata del contratto non può essere inferiore a 6 mesi, né superiore a 3 anni;
- il contratto dovrà contenere clausola di rinnovo automatico, salvo disdetta;
- l'inquilino ha facoltà di recesso per gravi motivicon preavviso di almeno 3 mesi.

Nel caso fitta a più studenti, ciascuno di essi può recedere dal contratto inviando la relativa disdetta senza che sia obbligato a pagare i canoni futuri (gli altri coinquilini/studenti dovranno continuare a pagare l'intero canone convenuto).

Infine, la doppia firma richiesta al garante è indispensabile per il locatore a che la garanzia fornitagli copra i periodi che vanno al di là dei rinnovi e/o proroghe automatiche del contratto. Diversamente, rischia che la copertura sia limitata alla sola durata iniziale prevista nel contratto (cioè, senza proroghe e/o rinnovazioni tacite/automatiche). PDF

 

[giglo81]

Buongiorno a tutti, preso atto di quello scritto precedentemente, mi è capitato già in due circostanze che provando a registrare il contratto per via telematica richiedesse ovviamente come detto imposta di registro garante persona fisica, dal momento in cui lo stesso proprietario con lo stesso contratto si è recato direttamente all'Agenzia delle Entrate (Provincia di Milano) il contratto è stato registrato senza alcun versamento...
Mi chiedo ora... è stato in ogni caso non curanza degli impiegati dello sportello nel verificare la presenza del garante (a loro magari non ne può fregar di meno ai fini della registarzione) nel contratto o c'è qualcosa che mi sfugge?
Grazie,
Cordiali saluti a tutti.

 

[pasqualedf]

Collega: la figura del garante deve essere inserita, a pena di nullità, in calce al contratto di locazione. Segnatamente, essa va inserita (in modo perentorio) rispettando tutte quante le indicazioni di cui all'articolo 1341 cc. (cd. doppia firma) con l'indicazione di voler "approvare specificamente" detta clausola di garanzia.

Nella fattispecie, si consiglia sempre di redigere il seguente testo: "In particolare, il garante, in espressa deroga all'articolo 1598 cc., (tratta delle ccdd. clausole vessatorie) approva specificamente l'articolo xx (si riferisce al numero dell'articolo del contratto di locazione in oggetto): "estensione della propria garanzia oltre la naturale durata quadriennale del contratto, anche in caso di tacite proroghe ovvero rinnovazioni".

L' "accorgimento" di sopra è importantissimo. Infatti, in caso di assenza di detta previsione di legge, ad un ipotetico nono anno di locazione, il garante non è più obbligato in solido con il locatario agli adempimenti contrattuali.

Spero sia tutto quanto chiaro. In caso contrario, ci ritroviamo qui sulk blog giuridico.

 

[ab.qualcosa]

Collega: la figura del garante deve essere inserita, a pena di nullità, in calce al contratto di locazione.

In che senso?

 

[Clo77]

Ho letto con interesse tutta la discussione ma non ho trovato risposta al mio dubbio:
può fungere da garante un amico di famiglia? e in caso affermativo, se l'inquilino non paga e non paga neanche il garante? il garante non vivendo nell'immobile non può essere buttato fuori , quindi ha meno interesse dell'inquilino a pagare.
Se una coppia con un bimbo piccolo con una sola busta paga ma con un facoltoso garante amico di famiglia non saldasse l'affitto e il garante non assolvesse al suo impegno....come se ne esce?se non erro con i bimbi piccoli è una tragedia mandarli fuori....giusto?insomma non ho ben compreso come la figura del garante garantisca

 

[desmo]

il garante è una figura generica, che appunto garantisce circa l'adempimento di un'obbligo o onere assunto da un altro soggetto, detto obbligato principale. Per capire questa figura dovresti innanzitutto separarla dal concetto di locazione ed estenderla a un obbligo qualsiasi all'interno di un contratto di cui l'oggetto sia lecito. Locazioni, prestiti, mutui e leasing sono casi tipici. Nel contratto di locazione, ad esempio, un garante può essere tale per tutte le obbligazioni contrattuali assunte dal conduttore, ma anche per una sola di queste, come ad esempio l'obbligo di pagamento della pigione. In un contratto di credito invece il garante si assume l'obbligo di pagare le rate qualora l'obbligato principale non lo faccia (e ciò non avviene per metà, tipo due soggetti allora 50% ciascuno, ma ognuno per l'intero..).

Garante può essere chiunque, il cugino, il parroco, il salumiere, la casalinga della porta accanto. Va da sè che nessuno ti farebbe da garante se non fosse un tuo parente strettissimo e/o nutrisse massima fiducia nei tuoi confronti. Il garante serve a rafforzare una garanzia, e si obbliga parimenti all'obbligato principale, pertanto di solito la sua funzione è di fornire garanzie ove il conduttore, seppur in buona fede, non ne abbia, oppure per rafforzare la garanzia generale conferendo alla controparte contrattuale 2 soggetti "aggredibili" invece di uno solo, in caso di inadempimento.

Se anche con il garante una eventuale azione legale (pignoramento stipendio, conto corrente, auto, ecc) risulta infruttuosa, t'attacchi . Considera però che se scegli un conduttore decente, e un garante meglio, le possibilità che questo avvenga sono assimilabili allo 0%. Se vuoi maggiori garanzie sostituisci tale figura (o integrala) con una fideiussione bancaria (che è praticamente lo stesso concetto ma c'è una banca che mette a disposizione una determinata somma in caso di inadempimento del suo cliente) o con una polizza assicurativa/contratto di cessione di credito a seconda della società che le propone. Una fideiussione bancaria di 12 mesi è la migliore, ed è da consigliarsi seriamente ogni qual volta il valore della rendita fondiaria annuale derivante dall'operazione è importante, specie per locazioni diverse dall'abitazione

Saluti

 

[Clo77]

Grazie x la velocissima risposta desmo.
Perchè dici un'azione legale risulterebbe infruttuosa? se ho una busta paga decente e non pago il canone, non si può pignorare lo stipendio?
non so davvero che fare perchè , busta paga alla mano, il conduttore non è molto buono mentre il garante lo è molto.
Si tratta di affittare la mia casetta sulla quale pago e pagherò ancora per molti anni il mutuo , per poterne affittare un'altra in un altra città dove sono trasferita per lavoro....ovvio che la garanzia di percepire il canone non è un optional !!!!
Il conduttore avrebbe un figlio piccolo...questo complica ulteriormente lepossibilità di un eventuale sfratto?

 

[Bastimento]

il conduttore non è molto buono mentre il garante lo è molto.

Tutto è molto relativo, il "non molto buono" ed il "molto" devono essere rapportati al canone, ma anche esserlo in assoluto.
Dover affrontare una causa non è il massimo, ma una garanzia da parte di persona sicuramente solvente, non è poco.

 

[desmo]

Grazie x la velocissima risposta desmo.
Perchè dici un'azione legale risulterebbe infruttuosa? se ho una busta paga decente e non pago il canone, non si può pignorare lo stipendio?
non so davvero che fare perchè , busta paga alla mano, il conduttore non è molto buono mentre il garante lo è molto.
Si tratta di affittare la mia casetta sulla quale pago e pagherò ancora per molti anni il mutuo , per poterne affittare un'altra in un altra città dove sono trasferita per lavoro....ovvio che la garanzia di percepire il canone non è un optional !!!!
Il conduttore avrebbe un figlio piccolo...questo complica ulteriormente lepossibilità di un eventuale sfratto?

NI. Nel senso che giudice che trovi sentenza che ti appioppa. In più, tu affitti ad una coppia, senza figli, o con figli grandi, ad un certo punto arriva un nuovo bebè, poverino, con handicap. Il conduttore non ti paga. Che fai??

Le locazioni sono da farsi cum grano salis, ed esperienza. A mio modesto avviso, possono essere difficilissime. Comunque:

1) la locazione sicura al 100% non l'hanno ancora inventata (le nostre leggi sono assolutamente cretine);

2) con un cliente mediocre e un buon garante per me si può procedere, ma capirai che le qualità mediocre e buono sono soggettive;

3) una persona con busta paga è pignorabile, ma se cade in miseria dopo la firma del contratto, non paga, e tu procedendo al pignoramento dello stipendio scopri che qualcun'altro (equitalia ad esempio) nel frattempo gli ha pignorato il pignorabile, non puoi togliergli anche il minimo per vivere, quindi non prendi nulla.

Io, come al solito, faccio esempi un pò estremi per rendere l'idea (oggi purtroppo nemmeno cosi estremi).

 

[Clo77]

il "buono" e mediocre era in effetti in relazione all'importo delle buste paga in rapporto al canone di affitto.Il "buono"(eventuale garante) è in pensione e non può perdere il lavoro...quindi se il garante non paga , posso intentare con successo una causa a lui facendogli pignorare lo stipendio e addebitandogli le parcelle del legale x la causa?