Mancata visione documenti e impossibile accedere a gli atti

[francesca63]

Onestamente non capisco perché non incaricare un avvocato per chiudere la questione con l’amministratore, mettendo nero su bianco in modo efficace l’eventuale accordo che doveste trovare ( da approvare poi in assemblea).
Non mi è chiaro se avete inviato poi la raccomandata per chiedere la convocazione, e , se si, se sono passati invano i 10 giorni previsti.

Penso anch’io che l’amministratore entrante potrebbe essere un po’ più collaborativo, e aiutarvi a gestire la faccenda, se proprio non volete rivolgervi ad un avvocato.

 

[Mimi]

Onestamente non capisco perché non incaricare un avvocato

Ci sono 3 condomini che conoscono amm.re da quasi 40 anni, inizialmente poco favorevoli, ma poi constatato i fatti sono incavolati, si sono sentiti presi in giro per 40 anni, abbiamo concordato tutti insieme di fare il possibile a chiuderla "pacificamente" in modo che non subisca danni maggiori, tutte le Chat, le mail con amm.re vedono coinvolto me ed uno di questi condomini anziani che è arrabbiatissimo dato che lo riteneva anche un amico, il fatto è che amministratore ha più volte scritto a me e a laltro condomino che sta sistemando sia il contratto SMAT che pagare quei 5.000 ma il tempo passa e non se ne fa nulla, la raccomandata è stata mandata il termine scade il 16 gennaio ma ci ha inviato mail comunicandoci che non può convocare assemblea e di fare come meglio riteniamo. Ho fatto capire a gli altri condomini che sono scuse perchè avrei potuto capire la problematica COVID ma questo benedetto rendiconto gestione chiuso il 30 giugno e contestato quando deciderà ad inviare quello riveduto e corretto? Domani ne parlo con il condomino più anziano gli dico di chiamare amm.re e proporgli quando suggeritomi da Matusalemme, di chiudere in via transattiva alla pari, senza più nulla a pretendere, con il pagamento di tasca sua dei buchi, in modo che il condominio non subisca perdite e con la consegna della documentazione a riprova dell'avvenuta chiusura di tutte le pendenze se dovesse accettare facciamo un verbale su tale accordo con la firma di tutti e ognuno per la propria strada

 

[francesca63]

Capisco.
Il mio dubbio è che da soli non ne caviate molto, se il vecchio amministratore alla fine non è in grado di ripianare i buchi.
Potrebbe servire un’azione più incisiva, anche solo per ottenere il “minimo sindacale”, cioè senza infierire, come avete deciso di provare a fare.
Attendiamo news, in bocca al lupo !

 

[matusalemme]

se il vecchio amministratore vi ha scritto un'email (da indirizzo elettronico intestato a lui o allo studio) dove vi dice che non convocherà l'assemblea e che potete procedere come volete, non serve che aspettiate alcun termine, potete procedere fin d'ora a convocare l'assemblea

poi, si vedrà mano a mano che succederà e si modificherà la strategia a seconda delle nuove situazioni

ogni professionista che si rispetti dovrebbe avere una polizza assicurativa per la responsabilità civile e per gli atti compiuti (non è obbligatoria, ma vedi cosa stabilisce a proposito degli amministratori di condominio l'art. 1129,III comma, cod. civ.)

se l'ipotizzata (ed auspicabilissima) definizione amichevole non dovesse essere supportata da tutti i chiarimenti e le evidenze documentali del caso e a comprova, meglio NON transigere - oggi - (non lo ordina il dottore) e rinviare a quando ciò sarà possibile senza alcun rischio per il condominio e per chi avrà agito (per conto del condominio) nei confronti degli altri condomini (eventuali "pierini")

mi scuso se mi ripeto, ma meglio essere chiari una volta in più

 

[Mimi]

se il vecchio amministratore vi ha scritto un'email (da indirizzo elettronico intestato a lui o allo studio)

ricevuto tramite messaggio wattsapp (suo n. di cellulare), leggendo i consigli e i chiarimenti che ci state dando il condominio ha deciso questa strategia....il giorno prima dell'ultimatum gli si manda mail dicendo di conttattare telefonicamente il condomino....(cioè io visto che ho in mano tutta la situazione ed ho scoperto le sue macagne) ed a mezzo telefono gli propongo una transizione (Attestazione SMAT che non ci sono arretrati, e 5.000 sul C.C.) se vedo un margine di possibilità ho autorizzazione ad arrivare fino a 3.000 sul C.C. ma nulla a che pretendere da parte sua (compenso gestione...compenso passaggio di consegne....insomma lui non deve chiedere nulla e noi ci accontentiamo di quello escludendo categorigamente dalla trattativa la faccenda dell'utilizzo del C.F. del condomino, perchè bisognerà verificare che non abbia avuto ripercussioni personali. Abbiamo le liberatorie delle ditte e da martedi possiamao iniziare il cammino per il nuovo amm.re se ci ci dovesse essere un pò di titubanza gli dico chiaramente che gli interessi del condominio saranno affidati alle mani di un avvocato. Vostro consiglio ? GRAZIE

 

[Mimi]

se il vecchio amministratore vi ha scritto un'email (da indirizzo elettronico intestato a lui o allo studio) dove vi dice che non convocherà l'assemblea e che potete procedere come volete, non serve che aspettiate alcun termine, potete procedere fin d'ora a convocare l'assemblea

Io e il condomino "anziano" che si conoscono da 40 anni con amm.re riceviamo una lunga mail ed alla fine della quale questa è la conclusione......
Per quanto riguarda il Condominio ........., ribadisco, io non posso muovermi, e neppure ricevere in studio.
Decidete voi come meglio credete, purtroppo questa situazione non è imputabile al sottoscritto, ma a questa situazione di pandemia, e tutti nello studio erano regolarmente vaccinati con almeno due dosi, eppure sono stati contagiati ugualmente.
Quello che vorrete decidere per me va bene, non posso far altro.
Grazie per l'attenzione e cordiali saluti.
Quindi a maggior ragione il tentativo di una transizione forse troverebbe terreno fertile ?

 

[francesca63]

Temp che il Covid sia utilizzato da molti come scusa: non dura in eterno nel suo studio, non gli impedisce certo di convocare l’assemblea tra qualche settimana, o di ricevervi passato il contagio…
Comunque potete provare con la strategia su indicata, alla ricerca dell’accordo .

 

[matusalemme]

cosa prescrive il regolamento condominiale?

finora - nonostante tutti i miei riferimenti allo stesso - NON ho ancora capito se esiste e se tenete conto delle sue disposizioni in materia di assemblee, convocazioni ed accidenti vari

l'assemblea è dei condomini, non dell'amministratore

lui è impossibilitato, lo ha dichiarato espressamente, e non può neppure inviare la convocazione

voi no

siete in grado di muovervi e di spedire le convocazioni, il condominio è in una situazione di stallo endemico da due anni, senza bilanci, senza cassa: serve altro?

non lo cercherei oggi e neppure domani per tentare un' ipotetica transazione

gli invierei l'avviso di convocazione

e starei a vedere l'effetto che fa: forse ,la situazione si sblocca

aggiungo ,infine, che più tempo aspettate senza procedere alla sua revoca motivata, più significa che le malefatte del vs. vecchio amministratore son peccatucci veniali e non gravi irregolarità

e, allora, il legale del vecchio amministratore (se mai andrete in causa) andrà a nozze sostenendo l'indifferenza delle violazioni del suo assistito e l'insussistenza della giusta causa/gravi irregolarità

di solito se uno viene scoperto con le mani nella marmellata, lo si caccia via subito: qui siamo ai tempi del generale "temporeggiatore"

ma si può?

 

[Mimi]

non lo cercherei oggi e neppure domani per tentare un' ipotetica transazione

Ho fatto il tentativo, ho contattato Amm.re ed abbiamo raggiunto un accordo (ho captato che era ben contento della soluzione proposta) in pratica:
- Amm.re rinuncia a qualsiasi richiesta, compenso per questi 7 mesi, compenso per passaggio di consegne etc. etc.;
- Entro 30 gg. dovrà consegnarci attestato della SMAT che non ci sono arretrati da pagare;
- di far trovare sul C.C. almeno + 4.000,00 €
- se questi accordi saranno disattesi il condominio darà mandato legale per tutelarsi;
- Con il nuovo amministratore si inizia da zero dal 01 luglio 2021 in pratica gli abbiamo garantito che l'intera contabilità fino al 30 giugno 2021 sarà chiusa alla pari;
- Che possiamo procedere alla nomina del nuovo amm.re;
- Abbiamo già attestazioni di tutte le ditte che non ci sono arretrati da pagare;
- Che resterà fuori da questo accordo la faccenda legata all'utilizzo del C.F. del condomino dato che sarà oggetto di verifica se il condomino ha subito eventuali ripercussioni (ad esempio nella lista dei cattivi pagatori).
Oggi preparo la richiesta di convocazione assemblea durante la quale sarà approvato da tutti i condomini l'accordo concordato con amm.re;
- Nomina del nuovo amm.re.
Avete da suggerirmi una forma corretta dell'accordo per evitare che in seguito ci troviamo con delle "Sorprese" ?

 

[matusalemme]

col binocolo, quindi da lontano, (e non con il microscopio), a caldo penserei così:

- l'avviso deve contenere , come avevo già anticipato, un ordine del giorno con la revoca del vecchio e con la nomina del nuovo, ed entrambi con l'aggiunta "Prime decisioni e primi provvedimenti conseguenti" (o similare)

- in base alle ultime indicazioni, credo convenga inserire, dopo "prime decisioni e provv. conseg."circa la revoca, anche l'argomento: "proposta transattiva condizionata circa le pendenze condominiali con l'amministratore. Conferimento poteri."(quest'ultima parte la spiego qui in fondo)

- non vedo perchè lasciar fuori dall'ipotizzata transazione la spinosa questione della rogna in capo al vs. collega condomino con Smat , che potrebbe ritrovarsi con un bel danno.
Secondo me, il collega condomino potrebbe rivalersi anche nei confronti del condominio perchè il suo CF. è stato utilizzato a favore dell'intero condominio.
E' vero che si tratta di attività imputabile all'amministratore (che ne risponderà), ma il "beneficiario" finale di questo utilizzo fraudolento è risultato il condominio, mentre l'eventuale danno sarà riportato dal condomino

- poi, sarà da predisporre una bozza transattiva condizionata, da leggere e far approvare in assemblea, circa le pendenze con l'amministratore, conferendo i poteri per la firma e per le eventuali modifiche a qualcuno di voi, se non al nuovo amministratore.
Occorrerà chiedergli se vuol prendersi questo impiccio

- infine la formula di stile: "Varie ed eventuali"

al momento non mi viene in mente altro