Previsioni mercato

[andrea boschini]

Skywalker, ma non ti è ancora chiaro che le argomentazioni che porti non sono più tanto credibili?
Voglio dire come fai a pensare ancora che tutto il resto del mondo si sbagli e che invece abbiano ragione i costruttori per via dei (in parte verissimi) costi di costruzione? I fatti stessi stanno gradualmente smontando questa tesi.
L'edilizia è un settore trainante perchè ha sempre funzionato benissimo per il riciclaggio e questo chi è un minimo al dentro delle cose lo sa perfettamente. Non pensi che la gente comune lo abbia un po' percepito e che la sovrabbondanza di invenduto non stia rendendo ancora più chiara la questione? Per quanto riguarda la parte lecita tu dici il giusto, ci sono dei costi da sostenere..etc. ma sono gli stessi periti che poi fanno le stime a dire che c'è comunque una palese sopravvalutazione. Per quanto ancora pensiamo di far credere alla gente che questo non sia un problema strettamente collegato alla conseguente erogazione di mutui?
Certo che un brusco contraccolpo sarebbe letale per il settore e tutti auspichiamo che non ci sia, ma gli acquirenti del saldo immobiliare sono gli unici che rimangono in pista e non sono affatto morti di fame.
Sono quelli meno polli degli altri e se ce li lasciamo sfuggire saranno guai per noi, e non per loro!!

Ho partecipato a una recente riunione di costruttori...se fanno TUTTO secondo le regole il costo di realizzo non puo' essere inferiore ai 1200/1300 eurini al mq., con qualita' medio/alta

 

[immpittaro]

Ciao Mil, come sempre mi trovi d'accordo con te......del resto in una società evoluta può l'immobiliare essere sempre trainante ? Secondo me per società vecchie sia demograficamente sia economicamente come le nostre l'immobiliare diventa gradualmente un settore di nicchia....trainante lo è sicuramente per i paesi in via di sviluppo... a meno di fare come gli stati uniti ed introdurre un concetto di casa " usa e getta " che consentirebbe una certa vivacità........
ma pensare di dare a tutti case belle che durano per sempre e pensare che, raggiunta la quasi totale percentuale di proprietari si possa continuare a parlare di settore trainante in eterno......mah

 

[skywalker]

Skywalker, ma non ti è ancora chiaro che le argomentazioni che porti non sono più tanto credibili?
Voglio dire come fai a pensare ancora che tutto il resto del mondo si sbagli e che invece abbiano ragione i costruttori per via dei (in parte verissimi) costi di costruzione? I fatti stessi stanno gradualmente smontando questa tesi.
L'edilizia è un settore trainante perchè ha sempre funzionato benissimo per il riciclaggio e questo chi è un minimo al dentro delle cose lo sa perfettamente. Non pensi che la gente comune lo abbia un po' percepito e che la sovrabbondanza di invenduto non stia rendendo ancora più chiara la questione? Per quanto riguarda la parte lecita tu dici il giusto, ci sono dei costi da sostenere..etc. ma sono gli stessi periti che poi fanno le stime a dire che c'è comunque una palese sopravvalutazione. Per quanto ancora pensiamo di far credere alla gente che questo non sia un problema strettamente collegato alla conseguente erogazione di mutui?
Certo che un brusco contraccolpo sarebbe letale per il settore e tutti auspichiamo che non ci sia, ma gli acquirenti del saldo immobiliare sono gli unici che rimangono in pista e non sono affatto morti di fame.
Sono quelli meno polli degli altri e se ce li lasciamo sfuggire saranno guai per noi, e non per loro!![/QUOTE




La gente comune ha percepito solamente il fatto che anche se andassero in banca a chiedere un mutuo avrebbero non poche difficoltà nell'ottenerlo.
personalmente se potessi (e comunque non sarebbe giusto farlo) mutuare tutti coloro che comprerebbero se la banca glielo consentisse, lavorerei ne più ne meno del 2006.
Non so a Milano dove probabilmente vivi tu ma dalle mie parti i costruttori sono noti, non si sono improvvisati ma lo fanno da diversi anni e spesso sono anche figli dei piccoli impresari edili attivi sul territorio negli anni '70...tutto questo con il riciclo ha veramente poco a che fare.
Costruire ora come dice il caro Boschini che evidentemente un po' di esperienza ce l'ha, costa 1300,00 euro al mq...problemi e inconvenienti a parte s'intende.
...e ancora non abbiamo conteggiato l'aumento delle tasse e dell'IVA attuate dal governo Monti.
Se come dite voi i costruttori preferiscono tenersi l'invenduto che abbassare i prezzi, non ne fallirebbero così tanti.
...prima di fallire probabilmente venderebbero al prezzo minimo possibile...e invece no...falliscono!
Questo mi fa credere che uno dopo magari venti o trent'anni di onorata attività, prima di consegnare i libri in tribunale ci pensi non una ma cento volte e se non abbassa i prezzi più di quel tanto è perchè non può.
Forse a Milano i costi di costruzione sono ancora più alti che fuori città ma i prezzi di vendita lo sono ancora di più, qui difficilmente si va molto oltre i 2000 euro al mq e stiamo parlando del nuovo.
...per le ristrutturazioni, anche a causa dei maggiori costi e degli inevitabili imprevisti è ancora peggio.
Sai come si dice, quando rompi non sai mai cosa trovi...
Su una cosa hai ragione, questo è un problema strettamente collegato all'erogazione dei mutui.
Quindi vedi che il problema ha poco a che fare con l'edilizia e molto con la finanza.
Aggiungerei solo due cose...vere, mooolto vere purtroppo.
XXX banca (non vorrei mi querelassero) ha sospeso l'erogazione dei mutui già deliberati anche a quei clienti con rogito già fissato, hanno 3000 delibere pronte e hanno deciso di non concedere l'erogazione a più di 300 pratiche al mese.
Secondo te perchè? ...non può essere che magari non abbiano sufficienti fondi per farlo?
E qui non si può dire che la colpa sia del settore o dei costruttori se queste banche (direi quasi tutte) hanno lucrato a dismisura negli anni passati investendo in prodotti che con il sostegno al mercato del lavoro e con l'economia reale centravano come il burro e la ferrovia.
Ieri mi sono incontrato con un costruttore storico che è impegnato nella costruzione di due stecche di villette a schiera e alcune singole e bifamiliari.
Il terreno è stato acquistato per il 50% con capitali propri e per il restante 50 con un finanziamento.
La banca ha voluto ovviamente in garanzia un appartamento di sua proprietà.
La costruzione è finanziata da mutuo adeguato a coprire il costo di costruzione.
Il perito della banca stabilisce (secondo le direttive e le percentuali indicate dalla banca stessa) quanto erogare ad ogni sal.
Conti alla mano mancano circa 30.000 euro ad ogni avanzamento rispetto a quanto da lui effettivamente speso.
Alla fine sono previsti e glieli daranno ma mi faceva notare che quei soldi a lui servono durante la fase costruttiva non dopo...e intanto per andare avanti e saldare materiali, operai e fornitori, ce li mette di tasca propria.
Ieri mi supplicava di trovargli tra i miei investitori un partner che intervenisse nell'operazione o qualche altro costruttore a cui cederne una parte perchè con queste premesse il suo denaro non è sufficiente per terminare l'operazione.
Ha chiesto un finanziamento alla banca che l'ha mutuato fiducioso nel fatto che sapendo che gli erogavano meno del costo puro per continuare l'intervento, non gliel'avrebbero negato.
Scommetto che anche tu hai indovinato cosa gli hanno risposto...
La sua società è una s.r.l. e al momento del rogito è stato avvisato che doveva sottoscrivere una fidejussione personale garantendo con il proprio patrimonio la s.r.l. (ero presente, non sono caxxate, infatti abbiamo aspettato per più di un'ora che arrivasse la mail con la modifica da inserire in atto per più di un'ora).
Prova ad andare da lui a dirgli che quello che dico non è credibile, che è il resto del mondo ad avere ragione perchè lui ha guadagnato in passato perchè era un riciclatore e vedi cosa ti risponde!
...un consiglio però...quando lo fai assicurati che non abbia a portata di mano un'oggetto contundente...

 

[skywalker]

...dimenticavo...fino a ieri la sua era una società sanissima, con beni e capitali...tutto questo fino a ieri appunto, domani non so...
Quello che so è che non si tratta di uno sprovveduto senza esperienza ne tantomeno di un ragazzino di primo pelo.

 

[immpittaro]

Quindi vedi che il problema ha poco a che fare con l'edilizia e molto con la finanza

si però quando l'acquisto diventa quasi tutto onere della banca come di questi tempi, non è questione di finanza ma di un mercato saturo, composto di soggetti senza capacità di reddito-risparmio adeguati che decidono un acquisto che nella logica delle cose non dovrebbero fare.....non possiamo chiedere alle banche di tenere in piedi un mercato dove non ci sono più soldi perchè anche losro se pur colpevoli ORA con la raccolta che hanno ( da crisi nera ) non ce la fanno.
Il punto è che rimane sul mercato una fetta bassisima di italiani e sono quasi tutti debolissimi economicamente......ma sono veramente possibili acquirenti quando a malapena riescono ad avere le spese di agenzia ??
Per i costruttori sono d'accordo in parte, molti sono brava gente che lavora ma molti sono sati e sono tutt'ora dei palazzinari che costruivano solo per i guadagni e le motivazioni che diceva Mil.....poi se adesso si ritrovano con i terreni cari e non possono svendere è la dimostrazione di una classe imprenditoriale a dir poco sprovveduta che ha fatto soldoni senza mai fare neanche un business plan o previsione di mercato ma costruendo solo perchè " tanto le case prima o dopo si vendono "

 

[skywalker]

si però quando l'acquisto diventa quasi tutto onere della banca come di questi tempi, non è questione di finanza ma di un mercato saturo, composto di soggetti senza capacità di reddito-risparmio adeguati che decidono un acquisto che nella logica delle cose non dovrebbero fare.....non possiamo chiedere alle banche di tenere in piedi un mercato dove non ci sono più soldi perchè anche losro se pur colpevoli ORA con la raccolta che hanno ( da crisi nera ) non ce la fanno.
Il punto è che rimane sul mercato una fetta bassisima di italiani e sono quasi tutti debolissimi economicamente......ma sono veramente possibili acquirenti quando a malapena riescono ad avere le spese di agenzia ??
Per i costruttori sono d'accordo in parte, molti sono brava gente che lavora ma molti sono sati e sono tutt'ora dei palazzinari che costruivano solo per i guadagni e le motivazioni che diceva Mil.....poi se adesso si ritrovano con i terreni cari e non possono svendere è la dimostrazione di una classe imprenditoriale a dir poco sprovveduta che ha fatto soldoni senza mai fare neanche un business plan o previsione di mercato ma costruendo solo perchè " tanto le case prima o dopo si vendono "

Forse non ti rendi conto che una società come la kodak ieri è fallita...e mi risulta essere in buona e illustre compagnia.
I fallimenti si contano in ogni settore e copiosamente continuano ad aumentare.
Immagino che secondo il tuo punto di vista anche loro stiano nella schiera dei mentecatti incapaci di leggere un libro contabile o stilare un business plan...
L'acquisto è diventato, diventa e diventerà sempre più onere delle banche perchè i salari sono insufficienti perchè la gente possa mettere da parte qualcosa, ma questo è colpa di chi?
...non certo dei costruttori, degli imprenditori o dei lavoratori.
Ma non vedi che ogni manovra, fatta da qualsiasi governo, favorisce sempre gli stessi e ora tocca alla grande distribuzione, ora alle banche, ora alle assicurazioni ma alla gente comune non tocca mai.
L'Italia è cresciuta grazie agli sforzi e al lavoro di gente che si è messa in gioco, artigiani, piccoli imprenditori, commercianti...
La F.I.A.T. al paese è sempre e solo costata cara, loro si tenevano i guadagni, ottenevano sgravi, agevolazioni, favori e il contribuente gli pagava la cassa integrazione quando necessaria...o anche no...
Ridi pure caro mio, finche puoi...
Qui o ci si rende conto che il derby non risolve i problemi del paese o sono caxxi.
l'italiano medio mi sembra quel pugile stanco e un po' suonato che all'ultima ripresa barcolla sul ring prendendo botte da tutte le parti senza nemmeno capire più da che parte arrivano e senza la benchè minima capacità di reagire.
...ma tanto milan inter è un buon anestetico e se lo fa bastare.
Quello che voglio dire è che se i prezzi sono aumentati in modo così marcato non è certo colpa del costruttore, piccolo o grande che fosse ma di coloro che hanno creato i presupposti perchè ciò potesse avvenire.
Non è stata la xxx costruzioni s.r.l. a determinare tutto ciò ma un certo sig. Alan Greenspan che allora presidente fed pensò che la creazione di una bolla immobiliare potesse curare o almeno far dimenticare agli americani i casini creati da lui e dai suoi amici banchieri con le speculazioni fatte durante la bolla della new economy.
l'incapacità di gestire il passaggio tra valute locali ed euro più che incapacità reale era volontà di aumentare utili a discapito del cittadino e a favore delle multinazionali.
Prodi stesso ha svenduto la lira accettando un cambio insensato.
Caro Impittaro, la mia non è retorica, quest'anno è stato per noi in linea con le aspettative e siamo già posizionati per il prossimo in modo da risentire il meno possibile di questa situazione, solo che a differenza tua io non ci trovo nulla da ridere.
Quando vedo i miei amici di sempre pensierosi, affannati e sfiduciati, non posso non essere triste e quando molti conoscenti che ritengo persone capaci e competenti, cadono come mosche sotto i colpi di questa crisi, mi viene ancora meno da ridere.
Nessun'uomo è un'isola.
Con l'andar del tempo, se nulla cambia, della crisi ne risentiranno tutti...anche coloro che per ora se la cavicchiano piuttosto bene.
...certo è che per quelli che già si trovano in difficoltà...sarà tragedia.
Ridi pure amico mio...tu che te la senti di farlo...
Io quando sento di imprenditori che decidono di suicidarsi, strangolati dai debiti e magari con altrettanti o anche più crediti che non riescono ad esigere da uno stato miope, sordo...e tonto...non rido più!
Quello che contesto a te e a chi come te, da buon disfattista, crede che cambiare settore possa salvarlo è la mancanza di lungimiranza (parere personale si intende)
In più un amico direttore di banca mi dice che nel 2011 la loro filiale ha accresciuto le raccolte di un 25/30%, quindi qualcuno che potrebbe muoversi se non terrorizzato, potrebbe esserci.
Un'ultima cosa...quando sprono chi vuole ancora ascoltare a non arrendersi ma a continuare a lavorare, a cercare soluzioni innovative e a non cambiare settore perchè questo favorirebbe solo un cambio di moda, riversando nel settore prescelto un'incompetente in materia che spera solo nell'eldorado, lo faccio perchè altrimenti perderemmo importanti competenze, acquisite con anni di lavoro.
Se avessimo permesso anche a qualche banca di fallire e obbligato i responsabili a pagare, forse fin qui non saremmo arrivati.
Certo è che salvare ad oltranza chi si è reso responsabile di tutto ciò, grazie anche a governi concussi, è come dire a questi signori che qualsiasi porcheria non verrà mai punita...e allora perchè non farla ancora?
Loro guadagnano e noi (e in questo caso, d'accordo o meno, saremmo insieme nel farlo) a pagare.

 

[loggino]

.
Proverò a rileggermi questo mio intervento fra qualche mese, per vedere se deliravo o se da grande posso fare il profeta.
saluti

Andrea

IMHO scoprirai che deliravi e, se continui ad aspettare, da grande piu che il profeta rischi di fare il senzatetto!

Oh... scherzo eh...!!

 

[gmp]

IMHO scoprirai che deliravi e, se continui ad aspettare, da grande piu che il profeta rischi di fare il senzatetto!

Oh... scherzo eh...!!

se lui resta senza casa, un tuo collega resta senza commissione

 

[immpittaro]

Beh che dire skywalker.......se rido sbaglio, se sono pessimista sbaglio....io per te sbaglio sempre......

francamente volevo dire solo che molti impresari hanno acquistato terreno con sufficenza in questi anni senza preoccuparsi se avrebbero venduto a certi prezzi in eterno.....e quelo che ho detto è semplicemente sotto gli occhi di tutti....
Poi del tuo SERMONE sulle dinamiche economiche mondiali me ne frega caxxo ...... o forse hai sul groppone anche tu terreni comperati male e ti sei sentito preso in mezzo ?
Dai un pò di ottimismo....non mi dicevi sempre questo ? Adesso parli sempre di fallimenti.......

Spero di poter metter la faccina sorridente senza offendere ancora qualcuno

 

[immpittaro]

E comunque se sapessi la mia condizione aprezzeresti e di molto la mia capacità di ridere ancora.

P.S. disfattista se vuoi dillo a chi conosci meglio.......