Proposta accettata: devo la provvigione?

[Oris]

Abbiamo detto la stessa cosa.

La certezza oggettiva però esiste: la norma scritta e la eventuale giurisprudenza.
Non sarà assoluta, ma almeno è tangibile.

Se no se si va col sentito dire da quell'avvocato o da quel notaio... mi torna in merte i corsi di marketing e la prova della storiella riportata...

 

[Antonella de Paolis]

La provvigione è dovuta quando la proposta è accettata e la caparra incassata e non ci sono clausole sospensive. Questo è un punto fermo sul quale si è discusso a sufficienza. Se non c'è proposta ma direttamente preliminare vale lo stesso discorso. Punto!

 

[Antonello]

La provvigione è dovuta quando la proposta è accettata e la caparra incassata e non ci sono clausole sospensive. Questo è un punto fermo sul quale si è discusso a sufficienza. Se non c'è proposta ma direttamente preliminare vale lo stesso discorso. Punto!​

Concordo in pieno ed aggiungo che se dopo questi passaggi le parti non definiscono, per loro sacrosante ragioni, la compravendita con l'atto pubblico..........la provvigione è sempre dovuta.

 

[Giampiero Bacca]

Molti agenti immobiliari intendono per affare concluso quando c'è la proposta accettata ma l'affare si conclude solo al momento della reale compravendita (il giorno del rogito notarile) In questo caso non c'è conclusione, pertanto non c'è provvigione. Mi permetto di aggiungere altre informazioni al riguardo e consiglio vivamente a chi fosse interessato di approfondire meglio l'argomento: Fino a quando il venditore non sottoscrive e accetta la proposta di acquisto la proposta può essere revocata..quindi il termine irrevocabile e per 15 giorni presto sarà rivisto.
Ad ogni modo

L'introduzione nel Codice Civile dell'articolo 1469 bis e successivi, grazie alla legge 52/96, ha comportato modifiche sostanziali nei principali modelli contrattuali tra soggetti su due piani diversi e diseguali: consumatore da una parte e operatore/professionista dall'altra. Quest'ultimo -a differenza del consumatore- agisce nell'ambito della propria attivita' professionale o imprenditoriale, e la conoscenza della materia oggetto del contratto sara' superiore a quella del cliente.
Questa normativa ha estrema rilevanza nell'ambito della compra-vendita immobiliare tramite agenzia, grazie alle conseguenze onerose dopo la conclusione dei contratti.

Le clausole coinvolte sono:
- irrevocabilita' dell'incarico
- penale in caso di recesso
- esclusiva
- foro competente per le controversie
La predisposizione di moduli recanti la proposta d’acquisto devono essere imparziali, è la violazione di questo principio di imparzialità che fonda la pronuncia di vessatorietà.

La sentenza sulla mediazione inibitoria all'utilizzo di clausole vessatorie contenute nel modulo del 28.02.2005, del Tribunale di Ancona, non sanziona in assoluto le clausole relative alla irrevocabilità della proposta ed alla conseguente perdita del deposito, ma le sanziona in quanto clausole predisposte da un soggetto, il mediatore, che doveva essere terzo ed imparziale tra venditore ed acquirente, e che ha predisposto, invece, un modulo manifestamente squilibrato a favore del venditore.

P.S. in caso di pagamento a titolo di penale non viene emessa fattura

 

[Oris]

L'affare si conclude nel momento in cui è sottoscritto un atto eseguibile.

Quell'articolo che è citato non si applica alla mediazione che è terza, i contratti si chiudono tra le parti, non c'è contratto per la mediazione, che nasce dal codice civile.

L'affare non è la transazione, la cessione del diritto,.

La cesione di un diritto reale come la proprietà di un immobile non è l'affare, ma la conseguenza di esso: il rogito è un fatto che si determina alla conclusione di un affare ma non per questo è l'affare in se, ne è solo una parte naturale.

Il diritto alla mediazione permane anche se, una volta sottoscritto preliminare (eseguibile), le parti concordano per il non proseguire il rapporto obbligatorio.

Per le fonti, tra le migliaia metto questa:

l’affare deve ritenersi concluso quando fra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione del contratto” (Cass., 325/2001, in Mass. giur. it., 2001, in Contratti, 2001, 5, 462 e in Foro it., 2001, I).

al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto; pertanto anche un contratto preliminare deve essere considerato atto conclusivo dell’affare” (Cass., 2905/2005, in Mass. giur. it., 1995)

in tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvi-
gione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per
l’esecuzione del contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di compravendita, validamente concluso e rivestito del prescritto requisito di forma scritta, ove richiesto ad substantiam, deve considerarsi ‘atto conclusivo dell’affare’,
idoneo, per l’effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, senza che, in contrario, spieghi influenza la circostanza che al preliminare non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo. Inoltre, qualora il contratto preliminare preveda che il definitivo debba essere stipulato entro un termine finale, il diritto alla provvigione sorge alla data della stipula del preliminare, non a quella coincidente con il termine finale di efficacia e, nel caso in cui il promittente acquirente abbia la facoltà di recedere, poiché detta facoltà integra, sostanzialmente, una condizione risolutiva, il suo eventuale esercizio non fa venire meno il diritto del mediatore alla
provvigione” (Cass., 15161/2004, in Giust. civ. Mass., 2004, 7-89)

in tema di mediazione, il
diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi ‘atto conclusivo dell’affare’, idoneo, per l’effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, senza che, in senso contrario, spieghi influenza la circostanza che, al preliminare, non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo” (Cass., 12022/2002,
in Mass. giur. it., 2002 e in Arch. civ., 2003, 679)

Se non si sanno queste cose non vedo come possiamo pretendere di voler far si che la gente venga obbligata a servirsi di noi per sottoscrivere i compromessi.

 

[Umberto Granducato]

Fino a quando il venditore non sottoscrive e accetta la proposta di acquisto la proposta può essere revocata

Art. 1329 “Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. In tal caso la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia”.

quindi il termine irrevocabile e per 15 giorni presto sarà rivisto.

QUANDO E DA CHI???????

Molti agenti immobiliari intendono per affare concluso quando c'è la proposta accettata ma l'affare si conclude solo al momento della reale compravendita (il giorno del rogito notarile)

Art. 1326.
Conclusione del contratto.
Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte.
L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi.

 

[Antonello]

Fino a quando il venditore non sottoscrive e accetta la proposta di acquisto la proposta può essere revocata..quindi il termine irrevocabile e per 15 giorni presto sarà rivisto.

Per completezza aggiungerei che l'Ai non deve consegnare al venditore l'assegno ricevuto in deposito sino a che il proponente non ha avuto comunicazione dallo stesso AI che la proprietà ha accettato.
Ma questo è tutt'altra cosa rispetto al tema che è:

l'affare si conclude nel momento in cui è sottoscritto un atto eseguibile.​

Infatti, il buon mediatore che ha osservato nella modulistica le clausole vessatorie, ha comunicato al proponente l'accettazione della sua proposta, ha consegnato l'assegno alla proprietà, ponendo la massima diligenza in questi passaggi,...............ha diritto alla provvigione.

 

[Oris]

Sì, molti confondono il contratto di agenzia con la proposta irrevocabile... lo fanno anch ealcune cciaa

La proposta irrevocabile revocabile poi è meravigliosa.

Qualcuno posta gli articoli di legge?


Oh, non ho fatto attivamente il conciliatore stragiudiziale perchè mi ritengo molto in difetto, nonostante l'abilitazione, ma comincio a rivalutarmi.

 

[Giampiero Bacca]

Tutte queste cose si sanno e ce ne sono tante altre da sapere...ma la lista sarebbe più lunga..dal 1995 ne ho viste e sentite molte, ma da un pò di tempo l’incarico e la proposta d’acquisto (delle agenzie immobiliari) sono sotto indagine e presto dovranno essere riviste.

 

[Oris]

Le proposte non sono sotto indagine, il diritto non le accettava nemmeno, ha cominciato a occuparsene da quando ha accertato la nullità di molte di esse, le altre o le assimila a contratti sinallagmatici o le tiene nell'ambito pre-contrattuale.

Sotto indagine ci sono gli incarichi, da tempo, esistono studi della vessatorietà dell'incarico, sia del notariato che della cciaa di roma di almeno un lustro fa.

Per le propsote, c'è solo una tesi di vessatorietà, indicata nella pratica di alcune agenzie di NON sospendere il loro lavoro di promozione durante la validità di una proposta irrevocabile redatta per il loro intervento.
PErsonalmente, in presenza di una proposta, l'agenzia sospende altre attività fino a scadenza della stessa( o a sua accettazione) quindi la cosa a me non riguarda...

Ricordo a tutti ch ele proposte non vengon fatte ALL'AGENZIA, ma alla controparte....

Si può benissimo fare una proposta REVOCABILE, ma sicuramente lascia il tempo che trova, agli occhi del proprietario e non è un buon inizio per cominciare a trattare beni così importanti.

Le proposte irrevocabili sono tali perchè si rifanno a un articolo del CC, per cambiarle bisogna cambiare il codice civile, cambiando la natura di TUTTE le proposte di acquisto.

Se si parla del contenuto la cosa cambia, perchè il contenuto può essere più o meno adatto e corretto all'atto che si sta sottoscrivendo (e non entro nel particolare), ma il contenuto dovrebbe esser controllato dalle CCIAA al momento dell deposito...

Resta il fatto, che le informazioni che passavi sopra sono errate, furovianti e pericolose per l'utenza, che se ci crede, potrebbe agire MALE, con torto.


PEr l'utenza:

Non è al ROGITO che matura il diritto alla provvigione è FALSO!

Il diritto alla provvigione matura nel momento in cui sia sottoscritto un atto a prestazioni corrispettive obbligatorie (sinnalagma) eseguibile ex art.2932 c.c..

Resta valido anch ese le aprti o una di esse si ritira dall'affare.

Rimane in piedi anch ese il mediatore non viene informato della conclusione di esso: il mediatore può, entro un anno dal rogito, interrompere la prescrizione per la richiesta del suo diritto.

Se sottoposto a sospensiva il diritto alla provvigione è anch'esso sospeso, con risolutiva invece permane.