Proposta di acquisto accettata, ma il venditore ci ripensa

[gcaval]

la proposta di acquisto rimanne tale se si arriva al preliminare di vendita senza intoppi, ma dal momento in cui possano nascere dei problemi, tipo come quello successo a bantumi, allora la proposta deve riportare la clausola di proposta di acquisto - preliminare di vendita, cioè in caso di parte inadempiente, diventa preliminare di vendita, ecco salvati i diritti del venditore o acquirente e la mediazione dell'agenzia!!!!!!!!!!!!!!!! le mie proposte di acquisto sostanzialemte sono così e mi hanno aiutato in tutti i casi in cui una delle parti ci ripensavano.

La tua proposta d'acquisto ti ha salvato sempre semplicemente perché controfirmata, una volta informato il proponente dell'accettazione, è un CONTRATTO CONCLUSO. Art. 1326 c.c.
Non c'è alcuna trasformazione. La maggior parte degli AI è solita proseguire con la seconda parte, ossia la firma del preliminare, una seconda stesura più dettagliata. E' SBAGLIATO. Ma è sempre stato sbagliato, non solo ora perché c'è una sentenza della Cassazione. La Cassazione ha solo fatto maggiore chiarezza su un'usanza sbagliata, anche se nata, magari, con la buona fede.
Il motivo è presto detto: fino a quando non si registra il contratto (ante rogito), le due parti, se d'accordo, possono firmare tutte le carte che vogliono. Tendenzialmente siamo nell'ambito della scrittura privata, possiamo sottoscrivere e firmare un foglio, poi straparlo e rifirmarne un'altro. Quando alla fine saremo contenti, anche dopo averne firmati (e strappati 100), procederemo con la registrazione e quello definitivo sarà il preliminare. Chi può controllare?

Questo avviene se le parti sono sempre d'accordo e tutto fila liscio (fortunatamente la maggior parte delle volte). Ma se dopo la sottoscrizione da parte di entrambi del primo contratto (attenzione, uso il termine contratto e non proposta, preliminare, compromesso, ecc., perché giuridicamente di contratto si tratta), nel quale magari sono state omesse cose importanti, una delle parti non è più d'accordo a proseguire, per qualsiasi motivo, a torto o a ragione, cosa si fa? Chi ha ragione? Il mediatore ha diritto alla sua provvigione?

Questo ragionamento è per far capire perché è necessario che la proposta riporti da subito tutti gli aspetti fondamentali, ma anche i dettagli. I controlli vanno fatti prima, non dopo. Se ci sono dubbi, vanno fugati prima. La proposta è assolutamente impegnativa da parte del proponente, ed ha effetti obbligatori da parte del proponente, ma anche da parte del proprietario nel momento in cui controfirma. Tutto il resto sono chiacchiere da bar. Quella che hanno fatto firmare a Bantumi è carta straccia, e io trovo che la cosa vada segnalata quantomeno alle autorità competenti (CCIIAA o altre associazioni di categoria), per la credibilità della categoria.

Un invito agli AI volenterosi e benemeriti di questo Forum: da molti commenti si evince che tantissimi AI non vengono informati o non sono aggiornati su diverse cose. Ma le associazioni di categoria non mandano di tanto in tanto delle informative per lo meno su tematiche così importanti? No sarebbe il caso di segnalare questa cosa? Cosa si può fare per evitare che, fra un mese, si riapra la solita discussione in cui molti restano convinti della bontà di una simile procedura?

 

[bantumi]

Io mi domando una cosa ..

- Ma se io che faccio il programmatore sbaglio a fare una cosa .. mi licenziano no ?
- Se un muratore sbaglia a afre un muro e crolla e fa dei danni .. ne paga le conseguenze no ?
- Se un chirurgo opera male e ammazza una persona o le arreca un danno permanente .. ne paga le conseguenze no ??

Con questo cosa voglio dire .. L'Ai ha lo scopo di portare le parti ad un accordo e far si che entrambe le parti siano tutelate oppure lo scopo dell'AI è quello di farti vedere la casa e prendere 5000 euro ?? So che scatenerò le ire di moli di voi .. ma io mi domando .. se io sotto svariate rassicurazioni da parte dell'AI scusate il termine ma "l'ho preso nelle chiappe" .. perche nessuno mi deve risarcire di un danno cosi evidente che ho subito ??? Sono fuori casa dal prossimo agosto !!!!! Ok .. il vendotore è stato una persona scorretta .. ma chi mi doveva tutelare e mi ha fatto firmare un foglio totalmente inutile non è giusto che paghi ???

Boh .. vabbeh è uno sfogo .. non mi è ancora smaltita l'incaxxatura ... scusatemi.

 

[gcaval]

ma chi mi doveva tutelare e mi ha fatto firmare un foglio totalmente inutile non è giusto che paghi ???

Si. Puoi procedere con la richiesta di danni, ma devi rivolgerti ad un avvocato, ed aspettare il corso della giustizia.
Come già qualcuno ha osservato (compreso me), i tuoi diritti ci sono, poi bisognerà vedere se e quando saranno fatti valere.
Povera Italia...

 

[Bagudi]

Un invito agli AI volenterosi e benemeriti di questo Forum: da molti commenti si evince che tantissimi AI non vengono informati o non sono aggiornati su diverse cose. Ma le associazioni di categoria non mandano di tanto in tanto delle informative per lo meno su tematiche così importanti? No sarebbe il caso di segnalare questa cosa? Cosa si può fare per evitare che, fra un mese, si riapra la solita discussione in cui molti restano convinti della bontà di una simile procedura?

Le Associazioni di categoria coprono forse un ottavo rispetto al numero degli agenti immobiliari, quindi non vedo come quelli che non fanno parte delle Associazioni possano ricevere aggiornamenti, dal momento che non se ne occupa chi le leggi le fa e non pubblicizza adeguatamente quanto legifera.

Credo anche che questo sarà uno degli argomenti più dibattuti nel forum anche in futuro, proprio perchè quello che a te sembra così evidente non lo è mai stato per anni, neanche per avvocati e notai e tantomeno per le camere di commercio...

Silvana

 

[gcaval]

Purtroppo hai ragione, Silvana.

 

[studiopci]

Il motivo è presto detto: fino a quando non si registra il contratto (ante rogito), le due parti, se d'accordo, possono firmare tutte le carte che vogliono. Tendenzialmente siamo nell'ambito della scrittura privata, possiamo sottoscrivere e firmare un foglio, poi straparlo e rifirmarne un'altro. Quando alla fine saremo contenti, anche dopo averne firmati (e strappati 100), procederemo con la registrazione e quello definitivo sarà il preliminare. Chi può controllare?

Scusa gcaval , ma in merito alla dichiarazione di non validità del contratto non registrato , per non indurre in errore i lettori, mi permetto di chiarire che la registrazione è un obbligo di legge , ma non inficia assolutamente la validità del contratto , semprechè in esso non risiedano motivi di nullità o annullabiltà, scusa ma non è giusto asserire che se il contratto non è registrato tutto quello che è stato scritto non vale perchè è una scrittura privata, la scrittura privata è un contratto di accordo tra due o più parti valido a tutti gli effetti. Se ricordi bene molti anni fa ( ante obbligo di registrazione ) nei contratti veniva riportata la clausola finale" in caso di controversia la parte lesa ,previa registrazione del contratto , provvederà ad adire a vie legali ". Pensa che il Cod.Civ. contempla tra le varie forme contrattuali " la stretta di mano" a tutt’oggi ancora in Sardegna, per tradizione tramandatanel tempo, vengono applicate quelle regole del Codice Civile secondo le quali il contratto di compravendita viene perfezionato attraverso la fatidica stretta di mano tra venditore e compratore e con la tradizionale frase “te lo dò sano e da galantuomo”. Perdona la puntualizzazione ma potremmo indurre in errore chi legge . Altra cosa è poi consensualmente annullare un contratto, questo è possibile sia esso registrato o meno, con una dichiarazione consensuale delle parti ( anche è una scrittura privata/ contratto ) nella quale si definisce di annullare il contratto.

 

[gcaval]

scusa ma non è giusto asserire che se il contratto non è registrato tutto quello che è stato scritto non vale perchè è una scrittura privata

Io non ho mai detto da nessuna parte questa cosa, anzi, ho detto proprio il contrario, ossia quello che stai sottolineando tu. Ho detto una cosa ben diversa nel post precedente: capita spesso che le due parti usino la procedura proposta + successivo preliminare. Poiché nella pratica (e tu lo sai meglio di me) nessuno va a registrare due volte, c'è l'usanza di strappare il primo contratto (proposta) dopo che si è redatto e firmato il secondo, che poi verrà registrato... da qui tutto il ragionamento.
NON HO MAI ASSERITO CHE QUESTA PRASSI SIA GIUSTA O CONVENIENTE, anzi. Mi sto battendo già da tempo per evitarla come la peste, proprio perché nasconde numerose insidie proprio nel caso in cui sono stati taciuti dei dettagli o non sono emerse cose importanti che il proponente avrebbe dovuto sapere. O anche semplicemente perché, come nel caso di questa discussione, una parte ha deciso di cambiare idea.

Io sono quello che parla di contratto e non di preliminare, compromesso, ecc. Quindi, per favore, ti prego di non attribuirmi cose che sono l'esatto opposto di ciò che sostengo.

Pensa che il Cod.Civ. contempla tra le varie forme contrattuali " la stretta di mano" a tutt’oggi ancora in Sardegna, per tradizione tramandata nel tempo, vengono applicate quelle regole del Codice Civile secondo le quali il contratto di compravendita viene perfezionato attraverso la fatidica stretta di mano tra venditore e compratore e con la tradizionale frase “te lo dò sano e da galantuomo”.

Se dici questa cosa, puoi per favore riportare l'art. del codice civile? Non esiste al mondo, una cosa del genere. In generale un contratto può essere verbale, ma per le compravendite immobiliari è necessaria (obbligatoria) la forma scritta. Art.1350 c.c., non solo per il rogito, ma anche per proposte, preliminari, compromessi, ecc.

 

[studiopci]

Per la prima , scusa ma ho letto male e quindi mi era sembrato di capire quello , per le forme contrattuali certo che il negozio giuridico della compravendita immobiliare rientra tra le forme contrattuali obbligatorie scritte, ci mancherebbe anche questo, ma il cod.civ. regola e riconosce varie forme contrattuali di compravendita ( Art. 1322 C.C. ) per esempio : l'alzata di mano alle aste, la stretta di mano, le aste con la candela. Sia ben chiaro che non volevo assolutamente dire che una casa si può acquistare con una stretta di mano ( forma contrattuale questa, usata per la vendita di animali ) .

 

[alessandro66]

Fermo restando il fatto che sentirò l'avvocato...qualche dubbio in merito mi è sorto e, a tal proposito, vorrei chiedervi un parere su una proposta strutturata in questo modo:

Il sottoscritto (seguono i dati personali, luogo e data di nascita, residenza, codice fiscale), in seguito denominato PROPONENTE, tramite l'agenzia di mediazione immobiliare (seguono dati dell'agenzia), in seguito denominata AGENTE IMMOBILIARE, con la presente proposta

PROMETTE IRREVOCABILMENTE DI ACQUISTARE​

a corpo e non a misura, l'immobile sotto descritto, comprensivo della proporzionale quota delle parti comuni, alle condizioni di seguito indicate
1) DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE (ubicazione, proprietà, destinazione d'uso, composizione, Atto di provenienza, dati catastali, se locato viene indicato il canone e la scadenza del contratto di locazione, spese condominiali)
1a) DICHIARAZIONI DEL VENDITORE (riprese dal conferimento d'incarico) relative alla conformità dell'immobile alle norme edilizie e urbanistiche, conformità degli impianti, esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli.
Il venditore, mediante l'accettazione della presente proposta, garantisce la veridicità della suddetta descrizione e dello stato dell'immobile.
2) PREZZO D'ACQUISTO OFFERTO (prezzo in cifra e, tra parentesi, in lettere)
3) CONDIZIONI DI PAGAMENTO
a) alla presente proposta
€.........vengono versati alla firma della presente proposta, a mani dell'AGENTE IMMOBILIARE che rilascia ricevuta a titolo di deposito, con assegno.......n........non trasferibile, intestato al venditore, tratto sulla banca......agenzia n.....In caso di accettazione della presente proposta tale somma da deposito fiduciario diverrà CAPARRA CONFIRMATORIA fermo quanto previsto al successivo art. 8.
In caso di mancata accettazione della presente proposta da parte del venditore il PROPONENTE avrà diritto alla immediata restituzione da parte dell'AGENTE IMMOBILIARE delle somme consegnategli a titolo di deposito.
b) pagamenti successivi
€........entro e non oltre il.........con assegno circolare non trasferibile
E' facoltà delle parti riprodurre in tale occasione il contenuto del presente contratto al fine di aggiungere gli aspetti non disciplinati dallo stesso.
€........entro e non oltre il.........con assegno circolare non trasferibile
€........entro e non oltre il.........con assegno circolare non trasferibile
c) saldo all'atto notarile ( con specifica delle modalità: assegno circolare non trasferibile e/o intervento di istituto mutuante scelto dal PROPONENTE, nel qual caso la somma verrà messa a disposizione del venditore esperite le formalità necessarie. indicazione della data del rogito e del Notaio con relativo indirizzo) Ogni spesa, imposta o tassa inerente l'acquisto sarà a carico del PROPONENTE escluse solamente quelle, per legge, a carico del venditore. L'immobile in oggetto, al momento dell'atto notarile, dovrà essere libero da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie ed essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica. Dovrà essere trasferito nello stato di fatto in cui si trova, come visto e gradito, con tutte le servitù attive e passive nonché in regola con il pagamento delle spese condominiali.
4) CONSEGNA DELL'IMMOBILE
L'immobile verrà consegnato alla data del......., libero da cose e persone (salvo il caso in cui sia occupato da inquilino come indicato al punto 1), con obbligo del VENDITORE di conservarlo fino ad allora con la diligenza del buon padre di famiglia.
5) TERMINE D'IRREVOCABILITà DELLA PROPOSTA
La presente proposta è irrevocabile sino alle ore 24:00 del giorno.......compreso.
6) COMUNICAZIONE DELLA PROPOSTA
L'AGENTE IMMOBILIARE si obbliga a dare immediato avviso della presente proposta al venditore.
7) CONCLUSIONE DEL CONTRATTO (CONTRATTO PRELIMINARE)
La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il PROPONENTE avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del VENDITORE; la relativa comunicazione potrà pervenire al PROPONENTE anche tramite l' AGENTE IMMOBILIARE mediante trasmissione a mezzo telegramma, raccomandata A.R. e telefax
8) CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA
Qualora si perfezionasse l'accordo contrattuale, come previsto al superiore art. 7, le Parti contraenti, Acquirente e Venditore, convengono di sottoporre il contratto preliminare così concluso alla condizione risolutiva concernente la verifica dalla corrispondenza della situazione inerente le iscrizioni e/o le trascrizioni pregiudizievoli dell'immobile a quanto indicato al punto 1a).
L'Agente immobiliare assume fin da ora l'impegno, con la sottoscrizione apposta in calce alla presente proposta, di eseguire, a sua cura e spese, detta verifica nel termine di.........giorni dal perfezionamento del predetto vincolo contrattuale.
L'assegno di caparra di cui al punto 3) verrà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall' Agente Immobiliare al venditore solo all' esito positivo di detta verifica.
9) REGISTRAZIONI E SPESE
Ai sensi e per gli effetti dell' art 5 DPR 131/1986 la presente proposta, se perfezionata in vincolo contrattuale, andrà registrata entro 20 giorni. I costi di registrazione, ex art 1475 cod. civ. saranno a carico del proponente.

Segue luogo e data, firma e n di iscrizione al ruolo dell'agente immobiliare (per ricevuta dell'assegno a titolo di deposito fiduciario e accettazione dell'incarico di effettuare la verifica di cui al punto 8), firma del proponente e sottostante dichiarazione di approvazione delle clausole indicate ai punti 5) e 8), ai sensi degli articoli 1341 e 1342 del Codice Civile, debitamente firmata.
Accettazione del venditore che dichiara di prendere atto del contenuto della proposta d'acquisto e di accettarla integralmente con specifico riferimento ai punti 1), 1a) e 3) nonché la clausola risolutiva espressa di cui al punto 8)
Segue luogo, data e firma.
Ritiro della proposta d'acquisto accettata con dichiarazione dell' acquirente di ricevere copia della proposta d'acquisto regolarmente accettata dal VENDITORE. Segue data, luogo e firma.

Che ne pensate? E' sufficiente per superare l'interpretazione di preliminare del preliminare?
E' vero che sono previste date di pagamenti intermedi ma sono tutte facoltative ed è facoltà delle parti riscrivere in una successiva data, quanto già previsto dalla proposta ( che nel frattempo avrà già acquisito il valore di vincolo contrattuale con l'accettazione del venditore, la comunicazione di tale accettazione al proponente e la consegna al venditore dell'assegno di caparra confirmatoria) con eventuali aggiunte di quanto non specificato dalla proposta (in realtà è proprio tale frase che mi fa sorgere dubbi ( cambiando un precedente contratto, il successivo va registrato come nuovo contratto e quindi dovrebbe valere quanto enunciato dalla sentenza della Cassazione...forse andrebbe eliminata solo questa frase, per il resto mi sembrerebbe tutto perfetto)

 

[gcaval]

E' facoltà delle parti riprodurre in tale occasione il contenuto del presente contratto al fine di aggiungere gli aspetti non disciplinati dallo stesso.

Qual è il problema? Questa frase non altera il contenuto obbligatorio del contratto. La promessa di vendere e comprare c'è. Si aggiunge, con tale dicitura, la facoltà di riprodurre lo stesso contratto, eventualmente arricchito di altri contenuti.
In realtà si possono replicare i contenuti anche se non lo scrive esplicitamente.

Questo è ben diverso dal dire che la firma della proposta rimanda ad un contratto! E' questo che non è chiaro a moltissimi.

La registrazione ha valore ai fini fiscali e per la data certa. Si hanno 20 giorni per la registrazione. Se la riproduzione di questo contratto avviene entro i 20 giorni, ovvio che vai a registrare solo questo. Se lo fai dopo, o adotti il sistema all'italiana (strappi questo e ne scrivi un'altro, come poi fanno fare in molte agenzie immobiliari - mi è capitata più di una volta questa proposta, ovviamente non accettata), o paghi due volte la registrazione. Il contratto, però, è sempre uno (la seconda parte è un'integrazione della prima).