Proposta di acquisto accettata, ma il venditore ci ripensa

[Umberto Granducato]

Questo è ben diverso dal dire che la firma della proposta rimanda ad un contratto! E' questo che non è chiaro a moltissimi.

Vero, ma nn sarei così sicuro che in giudizio la possano pensare in qst modo. E' comunque un modo per nascondere un preliminare. Perchè una federazione ha abolito qst tipo di proposta?

La registrazione ha valore ai fini fiscali e per la data certa. Si hanno 20 giorni per la registrazione. Se la riproduzione di questo contratto avviene entro i 20 giorni, ovvio che vai a registrare solo questo. Se lo fai dopo, o adotti il sistema all'italiana (strappi questo e ne scrivi un'altro, come poi fanno fare in molte agenzie immobiliari - mi è capitata più di una volta questa proposta, ovviamente non accettata), o paghi due volte la registrazione. Il contratto, però, è sempre uno (la seconda parte è un'integrazione della prima).

La registrazione teoricamente va fatta 2 volte anche entro i 20 giorni. In realtà sono le date di incasso delle caparre/acconti che l'ADE controlla....

 

[alessandro66]

Qual è il problema? Questa frase non altera il contenuto obbligatorio del contratto. La promessa di vendere e comprare c'è. Si aggiunge, con tale dicitura, la facoltà di riprodurre lo stesso contratto, eventualmente arricchito di altri contenuti.
In realtà si possono replicare i contenuti anche se non lo scrive esplicitamente.

Questo è ben diverso dal dire che la firma della proposta rimanda ad un contratto! E' questo che non è chiaro a moltissimi.

La registrazione ha valore ai fini fiscali e per la data certa. Si hanno 20 giorni per la registrazione. Se la riproduzione di questo contratto avviene entro i 20 giorni, ovvio che vai a registrare solo questo. Se lo fai dopo, o adotti il sistema all'italiana (strappi questo e ne scrivi un'altro, come poi fanno fare in molte agenzie immobiliari - mi è capitata più di una volta questa proposta, ovviamente non accettata), o paghi due volte la registrazione. Il contratto, però, è sempre uno (la seconda parte è un'integrazione della prima).

In realtà si possono replicare i contenuti anche se non lo scrive esplicitamente. In realtà è esplicito (punto 3b, parte in grassetto).
Sul resto siamo sicuramente concordi, l'unico punto che mi crea qualche perplessità è questo e pur concordando anche su questo con te, non essendo avvocato e tanto meno giudice, sicurissimo non sono...è pur vero che la suddetta proposta è stata studiata dagli avvocati prima di essere redatta e si presume che la sentenza in questione sia stata presa in esame...

Aggiunto dopo 4 minuti :

Vero, ma nn sarei così sicuro che in giudizio la possano pensare in qst modo. E' comunque un modo per nascondere un preliminare. Perchè una federazione ha abolito qst tipo di proposta?



La registrazione teoricamente va fatta 2 volte anche entro i 20 giorni. In realtà sono le date di incasso delle caparre/acconti che l'ADE controlla....

Sbagliando! Ho avuto una diatriba con Roma 1 su questo argomento e alla fine mi hanno dato regione...se la registrazione riguarda i contratti, la proposta diventa tale al momento dell'avvenuta conoscenza della sua accettazione da parte del venditore e quindi da lì decorrono i 20 giorni!

 

[gcaval]

Vero, ma nn sarei così sicuro che in giudizio la possano pensare in qst modo. E' comunque un modo per nascondere un preliminare

Caro Umberto, premesso che sono a favore di un contratto che contempli da subito tutte le possibili clausole e pattuizioni, come più volte manifestamente ho detto in molte discussioni, credo che alla legge vada unita una buona dose di concretezza. Una volta che hai un contratto firmato, e successivamente apporti delle modifiche consensuali (entrambe le parti sono perfettamente d'accordo), il che è anche esplicitamente consentito dalla legge, perché mai ci si dovrebbe rivolgere ad un giudice? E' vero che nella vita non si sa mai, ma in questo modo, però, tutte le cose sono state fatte nel pieno rispetto delle parti e della legge. Il contratto di riferimento è sempre e solo uno. Le integrazioni si allegano. Oppure si scrive che le parti danno il proprio consenso a replicare lo stesso contratto per la forma notarile (nel caso di trascrizione). Il contratto non in forma notarile, non si strappa, resta agli atti.

La registrazione teoricamente va fatta 2 volte anche entro i 20 giorni.

Su questo concordo, soprattutto su "teoricamente". Ma che tu sappia, nelle agenzie dove vige l'usanza proposta+preliminare, cosa si fa? I cestini sono pieni di proposte firmate. A scanso di equivoci, rimarco ancora una volta che sono contro questa usanza. Il contratto deve essere uno, il più completo possibile da subito, per la maggior tutela di tutte e tre le parti (mediatore compreso)

 

[alessandro66]

Ho fatto una ricerca su internet per trovare spiegazioni ed interpretazioni di avvocati su questa benedetta sentenza della Cassazione e ho trovato un paio di cose molto interessanti e che chiariscono meglio (secondo me) la situazione...Le posto:
1) "Fatto
La controversia è insorta tra le parti con riferimento a una scrittura del (OMISSIS), con la quale I.C.
aveva formulato una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile - posto in vendita da B.M.,
per il tramite dell'agenzia immobiliare "Studio Boezio" di W.C. - per il prezzo di L. 140.000.000, di
cui L. 14.000.000 da versare a titolo di caparra e il resto come meglio specificato nel successivo
preliminare, che avrebbe dovuto essere stipulato entro trenta giorni:"
Da questa (parte iniziale) descrizione del fatto, alla quale fa seguito la sentenza, si evince che non siamo in presenza delle classiche proposte d'acquisto odierne, utilizzate dalla stragrande maggioranza delle agenzie immobiliari ma, vista la data della prima causa (si parte con una citazione davanti al Tribunale di Pavia il 13/11/1985) parliamo del Medioevo...ed è evidente come la proposta stessa non prevedesse alcun obbligo ma, a parte l'impegno a versare la caparra confirmatoria (quindi neanche versata contestualmente alla redazione della suddetta proposta), rimandava ogni obbligo e pagamenti, direttamente al successivo preliminare di compravendita....

2) "Con la sentenza n. 8038 del 02/04/2009 la Corte di Cassazione (2^ sez. Civile) ha statuito che non sempre la proposta di acquisto, ancorchè irrevocabile, vincola all'acquisto dell'immobile.
Infatti, quando la proposta d'acquisto contiene l'offerta di un prezzo per l'acquisto dell'immobile, ma a questa non segue l'effettiva consegna di denaro non si può parlare né di un contratto definitivo né di un preliminare. La Corte di Cassazione ha definito tale atto un “preliminare del preliminare”." "Nella sentenza, la Suprema Corte richiama il collegamento esistente tra il contratto preliminare e il contratto definitivo, collegamento che permette alla parte promissaria di avvalersi della tutela offerta dall'art. 2932 c.c. in base al quale: “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.

Secondo la Corte di Cassazione “obbligarsi ad obbligarsi” risulterebbe privo di senso e, di conseguenza, privo di tutela giuridica." (dal sito dello Studio Legale Avv. Pamela Fabrizi)
Anche da qui risulta evidente come sia stato determinante, ai fini della sentenza, la mancanza di pagamento della caparra confirmatoria e la mancanza di assunzione di obblighi contrattuali, rimandati questi al successivo preliminare.

3) "La Suprema Corte di Cassazione con la sentenza 2 aprile 2009 n. 8038 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto in forza del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori [il c.d. contratto preliminare di preliminare], poiché non può considerarsi meritevole di tutela l’interesse di “obbligarsi … ad obbligarsi” in quanto produttivo di un’inutile complicazione.
A tale riguardo, la Suprema Corte ha confermato quanto ritenuto nella sentenza di merito che – in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare – aveva già sostenuto l’assenza di effetti giuridici vincolanti in capo alla predetta proposta.
La sentenza citata pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta per intermediazione di agenzie immobiliari consistente nel far sottoscrivere al promittente acquirente una proposta irrevocabile d’acquisto che lo impegna a firmare in un tempo successivo il contratto preliminare di compravendita." (Avv. Luigi Ulissi
Managing Partner
Ulissi & Partners)

Ovvero, affinché le proposte siano valide, devono essere (ad accettazione avvenuta e successiva conoscenza da parte del proponente di tale accettazione) essere dei preliminari (quindi prevedere il vincolo contrattuale con tanto di consegna al venditore della caparra confirmatoria), non impegnare o obbligare le parti alla sottoscrizione di un successivo contratto intermedio (il cosiddetto compromesso) tra la proposta ed il rogito notarile....in virtù di ciò (che è quello che mi pare di capire) ritengo che la proposta che ho postato prima sia più che valida allo scopo.

 

[Umberto Granducato]

essere dei preliminari (quindi prevedere il vincolo contrattuale con tanto di consegna al venditore della caparra confirmatoria)

La caparra confirmatoria può essere versata anche in 2 tranches

Aggiunto dopo 4 minuti :

Una volta che hai un contratto firmato, e successivamente apporti delle modifiche consensuali (entrambe le parti sono perfettamente d'accordo), il che è anche esplicitamente consentito dalla legge, perché mai ci si dovrebbe rivolgere ad un giudice?

ma io sono d'accordissimo. Il problema sussiste in caso di controversia prima della scrittura integrativa, altrimenti va tutto bene, come nella stragrande maggioranza delle volte. E' di questo che si discute.. se nasce una controversia prima della scrittura integrativa, siamo sicuri che la proposta sia valida così strutturata? Io credo di si, ma nn ne sono certo

Su questo concordo, soprattutto su "teoricamente". Ma che tu sappia, nelle agenzie dove vige l'usanza proposta+preliminare, cosa si fa? I cestini sono pieni di proposte firmate. A scanso di equivoci, rimarco ancora una volta che sono contro questa usanza. Il contratto deve essere uno, il più completo possibile da subito, per la maggior tutela di tutte e tre le parti (mediatore compreso)

Infatti il teoricamente era il fulcro del ragionamento
Però se il contratto deve essere uno, allora perchè integrare? E se integri cosa fai valere? Credo la seconda scritta no? E la prima che fine fa? Credo nel cestino.....

 

[alessandro66]

La caparra confirmatoria può essere versata anche in 2 tranches

Aggiunto dopo 4 minuti :



ma io sono d'accordissimo. Il problema sussiste in caso di controversia prima della scrittura integrativa, altrimenti va tutto bene, come nella stragrande maggioranza delle volte. E' di questo che si discute.. se nasce una controversia prima della scrittura integrativa, siamo sicuri che la proposta sia valida così strutturata? Io credo di si, ma nn ne sono certo



Infatti il teoricamente era il fulcro del ragionamento
Però se il contratto deve essere uno, allora perchè integrare? E se integri cosa fai valere? Credo la seconda scritta no? E la prima che fine fa? Credo nel cestino.....

Certo, la caparra confirmatoria può essere pagata in due tranche ma non obbligatoriamente e comunque, due tranche significa che la prima è versata per lo meno alla proposta, cosa non accaduta con la proposta incriminata dalla sentenza della Cassazione.
Comunque il problema è sempre lo stesso, spesso per non sollevare questioni in sede di trattativa ( e ciò vale per l'acquisizione dell'incarico in esclusiva e per il ritiro della proposta d'acquisto) assecondiamo troppo il cliente e poi ci ritroviamo problemi ben maggiori successivamente, come il rischio di una proposta nulla!!

 

[Umberto Granducato]

Certo, la caparra confirmatoria può essere pagata in due tranche ma non obbligatoriamente e comunque, due tranche significa che la prima è versata per lo meno alla proposta, cosa non accaduta con la proposta incriminata dalla sentenza della Cassazione.
Comunque il problema è sempre lo stesso, spesso per non sollevare questioni in sede di trattativa ( e ciò vale per l'acquisizione dell'incarico in esclusiva e per il ritiro della proposta d'acquisto) assecondiamo troppo il cliente e poi ci ritroviamo problemi ben maggiori successivamente, come il rischio di una proposta nulla!!

d'accordissimo

 

[gcaval]

quindi prevedere il vincolo contrattuale con tanto di consegna al venditore della caparra confirmatoria

Domanda: esiste una legge che impone un valore minimo di caparra? Se si, qual è questo valore?

se nasce una controversia prima della scrittura integrativa, siamo sicuri che la proposta sia valida così strutturata? Io credo di si, ma nn ne sono certo

Io personalmente il dubbio non me lo pongo. Come già spiegato, cerco di contemplare tutto nella proposta che presento. Se non accettata, ne presento un'altra, ammesso che mi stia bene la contro-richiesta, nel pieno rispetto dell'art. 1326 comma 5. Per me l'integrazione è qualcosa che potrebbe esserci, perché a volte capita che sopraggiunga qualche imprevisto in più ed è necessario fare delle piccole variazioni, che per correttezza tra le parti, vanno messe per iscritto.
Mi è capitato, infatti, proprio ultimamente, che il venditore mi abbia chiesto una cifra supplementare (come acconto), dopo aver registrato il contratto. Per vari motivi, non ho accettato subito, ma potrebbe essere che più avanti, visto che il rogito è ancora lontano, possa accettare di dare un'integrazione. Cosa faccio? Faccio una scrittura integrativa del contratto, con tanto di riferimenti e fotocopia di assegni consegnati, che dovrò per giunta registrare (le spese nel caso le farò pagare al proprietario, visto che è un favore che gli faccio). Però io non sono tenuto a dare nulla di più di quanto concordato.
In un caso come questo, se la proposta vale come il due di briscola, ammesso che non ci fosse ancora nemmeno la registrazione, quale casino potrebbe uscir fuori? Il proprietario magari minaccerebbe di non voler più vendere o altri mezzucci per ottenere qualcosa in più di quanto pattuito?
Queste sono le grane da dover evitare. In assoluto non si è mai a riparo da niente, ma certamente se le cose si fanno bene, si riducono al massimo i rischi.

Alessandro66, io sono abbastanza d'accordo con il tuo contratto. Sono certo che la maggior parte dei contratti in uso nelle agenzie (serie) siano conformi alla legge e con la sentenza. A qualcuno però piace far finta di niente e continuare a fare come gli pare. Buon per loro se va sempre tutto liscio...

 

[alessandro66]

Domanda: esiste una legge che impone un valore minimo di caparra? Se si, qual è questo valore?



Io personalmente il dubbio non me lo pongo. Come già spiegato, cerco di contemplare tutto nella proposta che presento. Se non accettata, ne presento un'altra, ammesso che mi stia bene la contro-richiesta, nel pieno rispetto dell'art. 1326 comma 5. Per me l'integrazione è qualcosa che potrebbe esserci, perché a volte capita che sopraggiunga qualche imprevisto in più ed è necessario fare delle piccole variazioni, che per correttezza tra le parti, vanno messe per iscritto.
Mi è capitato, infatti, proprio ultimamente, che il venditore mi abbia chiesto una cifra supplementare (come acconto), dopo aver registrato il contratto. Per vari motivi, non ho accettato subito, ma potrebbe essere che più avanti, visto che il rogito è ancora lontano, possa accettare di dare un'integrazione. Cosa faccio? Faccio una scrittura integrativa del contratto, con tanto di riferimenti e fotocopia di assegni consegnati, che dovrò per giunta registrare (le spese nel caso le farò pagare al proprietario, visto che è un favore che gli faccio). Però io non sono tenuto a dare nulla di più di quanto concordato.
In un caso come questo, se la proposta vale come il due di briscola, ammesso che non ci fosse ancora nemmeno la registrazione, quale casino potrebbe uscir fuori? Il proprietario magari minaccerebbe di non voler più vendere o altri mezzucci per ottenere qualcosa in più di quanto pattuito?
Queste sono le grane da dover evitare. In assoluto non si è mai a riparo da niente, ma certamente se le cose si fanno bene, si riducono al massimo i rischi.

Alessandro66, io sono abbastanza d'accordo con il tuo contratto. Sono certo che la maggior parte dei contratti in uso nelle agenzie (serie) siano conformi alla legge e con la sentenza. A qualcuno però piace far finta di niente e continuare a fare come gli pare. Buon per loro se va sempre tutto liscio...

E' vero che può esserci la necessità di integrare la proposta/preliminare per sopraggiunte esigenze non previste ma è pur vero che l'integrazione non è un obbligo, al massimo una necessità che va concordata e risolta con l'aiuto del buon senso di tutti....spesso va spostata la data del rogito, ad esempio, in altri casi ci può essere la richiesta di un pagamento intermedio...a tutto c'è soluzione, l'importante è che la proposta/preliminare sia valida...per tutto il resto se ne parla e si trovano le giuste soluzioni...

 

[gcaval]

Vorrei però sapere, se qualcuno ne ha idea, se esiste una legge che impone un valore minimo di caparra. Se si, qual è questo valore? Per quanto ne so, non esiste. Quindi come caparra io posso anche dare zero. Non per questo il contratto è nullo!