Proposta di acquisto accettata, ma il venditore ci ripensa

[acquirente]

Siamo alle solite. Un giorno si e un giorno no siamo qui a fare sempre la stessa discussione.
Gli AI pensano a garantirsi la provvigione e a non tutelare le parti. Poi ripetiamo sempre le stesse cose, ma niente. Non c'è verso.
Una proposta d'acquisto, controfirmata, una volta edotta la parte proponente dell'accettazione, è un contratto a tutti gli effetti, validissimo. Punto e basta.

ma deve rimandare al rogito per essere valido altrimenti e' solo una puntuazione, una minuta, non ha validita' giuridica.

 

[gcaval]

Specifico per la terza e (spero) ultima volta: nella proposta d'acquisto (unica e non quella farlocca) c'è scritto che la parte acquirente si obbliga ad acquistare ed il proprietario si obbliga a vendere, a seguito dell'accettazione della proposta stessa. La proposta è un contratto unilaterale che si conclude con la firma del proprietario (che accetta) e con la conseguente conoscenza del proponente. Non c'è bisogno di firmare null'altro.
Tutto il resto è carta straccia. L'ho sempre sostenuto e continuo a sostenerlo, e non per mia deliberata scelta, ma perché è quanto riportato dal codice civile e corroborato dalle sentenze della Corte di Cassazione.

Non c'è bisogno di scrivere esplicitamente che si rimanda al rogito, è implicito nel momento in cui c'è l'obbligatorietà. E' questa la cosa che viene contestata dalla Corte di Cassazione, ossia il fatto di non avere più vincoli obbligatori da parte delle parti in causa, rimandando a un futuro contratto. In questo modo però non si ha un contratto, e appunto, la corte lo ritiene nullo!
Scusate l'esegesi della sentenza, ma l'escamotage del preliminare del preliminare ha traviato il modo "normale" di concepire e poi concludere un contratto.

 

[studiopci]

Scusami gcaval, non ho nessun interesse ne intenzione ad entrarei n una polemica ridondante, però ( spero di sbagliarmi ) mi sembra di percepire dalle Tue parole l'impressione ( spero giustificata ) che gli Agenti Immobiliari siano ignoranti ( nel senso che ignorano la materia ) il lupo cattivo pronto a circuire l'incapace di turno, insomma... non ne hai gran stima. Sarà ... anche vero, come è anche vero che non è solo la nostra categoria ad annoverare figure del genere bensi le troviamo ovunque ed a tutti i livelli.
Devo rispondere ( come ho fatto prima riportando le tue parole) purtroppo alle tue dichiarazioni giusto per puntualizzare

La paternità non è per il nome, ma per i contenuti. La Cassazione, a tal riguardo, ha più volte sottolineato che non serve dire preliminare, compromesso o contratto di compravendita, ma quello che conta è ciò che è scritto nel contratto. La paternità sta nel fatto che si è deliberatamente deciso di dribblare gli effetti obbligatori del contratto.

Ri- disconosco, anche a nome degli altri Agenti Immobiliari la partenità anche dei contenuti, per il semplice fatto che fino alla sentenza della cassazione, tralaltro non pubblicizzata, come giustamente hanno indicato altri colleghi, tutti e dico tutti, avvocati, Agenti Immobiliari ed operatori del settore, hanno sempre redatto la proposta di acquisto in questi termini, sono indotto a pensare che si è iniziato a creare un certo caos nel momento in cui l'AdE ha reso obbligatorio la registrazione portando la proposta di acquisto da mera formalizzazione di intenti a contratto a tutti gli effetti.
La cassazione non ha più volte, bensi una sola volta, chiarito che nel momento in cui si pone in essere un negozio giuridico , la compravendita, che prevede due passi contrattuali fondamentali , la trattativa ( compromesso ) ed la formalizzazione del passaggio di proprietà ( il rogito ) un atto terzo che rimanda al compromesso non ha validità. Poi certo che ciò che conta è quello che è scritto nel contratto ma quello che è scritto deve essere aderente alle normative e poi nessuno ha deciso deliberatamente di driblare gli effetti obbligatori tutti in buona fede hanno agito così.

Infatti, ma sei tu che travisi, non io. In una normale proposta d'acquisto (e io citavo a posta i vostri moduli ufficiali) c'è scritto che la parte acquirente si obbliga ad acquistare ed il proprietario si obbliga a vendere, a seguito dell'accettazione della proposta stessa, insieme alla quale si lascia un assegno come caparra. Per me è questa la proposta, e non una lettera d'intenti a sottoscrivere in seguito qualche altra cosa. L'equivoco nasce da qui. Siete abituati a far firmare più "carte", di cui le prime non hanno senso né alcun impegno. E quindi nascono problemi. Quello che tu citi, è esattamente quello che ho detto anch'io.

Da quello che leggo quella che intendi tu per proposta è una lettera di intenti la proposta di acquisto deve riportare tutta una serie di indicazioni , estremi catastali, dati delle parti, ecc.ecc. e l'unica cosa che non deve riportare pena la perdita di efficacia è il rimando ad un succesivo atto che non sia il rogito. Questo ha detto la Cassazione , è bene chiarirlo , non che la proposta in se non ha valore o che è un atto raffazzonato, ma solo che se la proposta che di persè è un contratto perchè ne abbia l'efficacia deve essere tale, quindi non deve rimandare ad un successivo atto ( compromesso ) altrimenti è inutile.

Io neanche utilizzo il vostro modulo, qualunque esso sia. Faccio una proposta preparata dal mio avvocato, che controfirmata è per legge un preliminare, già completissimo, senza bisogno di altri ritocchi. Se il proprietario non è d'accordo su qualcosa? Se ne parla, si può modificare oppure ritiro la proposta.
In ogni caso, per non saper né leggere e né scrivere, preferirei di gran lunga una proposta redatta su modulistica "ufficiale" che un contratto come quello fatto firmare all'amico che ha avviato questa discussione, senza nemmeno i dati catastali. Almeno il modulo ti indica le cose essenziali da mettere...
Con questo non critico il tuo operato (anche perché non lo conosco). Probabilmente i tuoi contratti contemplano molte voci in più utili affinché le parti in causa non abbiano sorprese... e questo sarebbe ottimale.

La procedura che usi tu è quella che moltissimi di noi usano ( far leggere il compromesso ai clienti e molto spesso sottoporlo alle approvazioni dei legali di turno ) proprio per tutelare tutte le parti e per tranquillità di tutti. Infine Ti ringrazio per non aver criticato il mio operato anche perchè a me non piacciono le sorprese.
Ti saluto con affetto

 

[gcaval]

Da quello che leggo quella che intendi tu per proposta è una lettera di intenti la proposta di acquisto deve riportare tutta una serie di indicazioni , estremi catastali, dati delle parti, ecc.ecc. e l'unica cosa che non deve riportare pena la perdita di efficacia è il rimando ad un succesivo atto che non sia il rogito. Questo ha detto la Cassazione , è bene chiarirlo , non che la proposta in se non ha valore o che è un atto raffazzonato, ma solo che se la proposta che di persè è un contratto perchè ne abbia l'efficacia deve essere tale, quindi non deve rimandare ad un successivo atto ( compromesso ) altrimenti è inutile.

Non c'entra nulla una lettera di intenti con un contratto. Nel post precedente #42 ho specificato per la terza volta cosa intendo per proposta (ovvio che devono esserci tutte le specificazioni del caso, ma questo lo avevo sottolineato anche prima e in numerose altre discussioni su questo forum). La centralità qui è l'obbligatorietà di vendere e di comprare.

mi sembra di percepire dalle Tue parole l'impressione ( spero giustificata ) che gli Agenti Immobiliari siano ignoranti ( nel senso che ignorano la materia )

Lungi da me fare di tutta un'erba un fascio, ma credo leggerai anche tu i molti commenti che "piovono" da tanti tuoi colleghi. E qui sul forum, mediamente, c'è una discreta preparazione. In giro c'è di quella gente...

Sarà ... anche vero, come è anche vero che non è solo la nostra categoria ad annoverare figure del genere bensi le troviamo ovunque ed a tutti i livelli.

Sono assolutamente d'accordo. Infatti ci sono avvoltoi in tutte le professioni e mestieri, ci mancherebbe. Solo che qui si parla di AI, spero e penso in modo costruttivo. Se indirizzo certe critiche alla categoria, non è per divertirmi, ma perché io lavoro con gli AI e sono il primo a beneficiarne se la categoria migliora ed è più preparata. Ovviamente io non devo insegnare nulla a nessuno, mi confronto qui con tutti voi cercando di portare le dovute giustificazioni a quello che dico. Se sono su questo forum è perché anch'io ne traggo beneficio di conoscenza.

 

[papponik]

Non capisco perchè la caparra non è stata versata al momento dell'accettazione della proposta, io di solito quando ho le due firme cerco di consegnare al più presto l'assegno, a scanso di equivoci.

 

[bantumi]

Ti rispondo io : perche quell'agente è un cialtrone

 

[studiopci]

Quì si può pensare ( con un pizzico di cattiveria ) che il venditore non fosse convinto al 100 per cento della vendita ( forse doveva parlarne con moglie, ho aveva un altra presunta proposta in corso ) ed il collega l'abbia indotto a firmare per legarlo , ma è solo una cattiveria, la realtà potrebbe essere semplicemente ignoranza ( nel senso di ignorare determinate cose).

 

[mosca]

C'è un aspetto di questa discussione che ancora non mi è chiaro !!
E' ormai certo (anche se ancora poco noto a molti AI) che una proposta che rimanda ad un preliminare è di fatto nulla !!
Ma perche alcuni di voi dite che una Proposta con valità di preliminare che rimanda a successiv e integrazioni (per es. acquisto a stato di avanzamento di nuova costruzione o pagamenti intermadi tra privati) anche essa è nulla ??

 

[acquirente]

da quello che so io molti Agenti Immobiliari per aggirare il problema rimandano ad una scrittura integrativa perche' non vogliono scrivere la parola preliminare ma e' la stessa cosa.
ci sono parecchi dubbi anche su questo procedimento.
l'unica soluzione valida semmai, la proposta che diventa preliminare e STOP , senza rimandare a nulla,... nemmeno all'integrativa, che anche scrivercelo è ridondante e pericoloso, perchè le parti hano SEMPRE la liberalità di riprodurre per iscritto quello che vogliono, e un giudice attento potrebbe dire---Nulla è una proposta che rimanda a una scrittura inttegrativa se questa verrà riconosciuta come preliminare del preliminare.

 

[prisco79]

quindi non ho diritto a nulla ? nemmeno al doppio della caparra ??

A mio modesto parere si. Anche la proposta è vincolante e in caso di inadempienza (in questo caso del venditore) dopo la firma di accettazione, l'agenzia ti ritorna l'assegno e il venditore ti da 4mila euro sopra. Nulla di fatto e stop. La mia agenzia avrebbe agito così, e onestamente mi sembra anche corretto, non si fa perdere tempo alla gente, se ci ripensi e non ci rimetti nulla sarebbe una gran baggianata non credete? La proposta serve non solo a "fermare" la casa ma è un impegno vero e proprio pre-acquisto, non così tanto x fare.