Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Carlo Garbuio]

Se non fosse per la distanza ti candiderei quindi per una valutazione dei beni ereditati recentemente, ai fini di una equa divisione tra me e mia cognata.

non saresti comunque il primo utente di immobilio a commissionarmi una valutazione immobiliare
vedi pure te
tutto si può fare

 

[eldic]

e vai con le perle
sei ... infinito

non lo sapevi? eppure un espertone come te la circolare 263/2006 di bankitalia dovrebbe conoscerla a menadito.
tranquillo, la rivalutazione non lo fanno fare ai periti, ci pensano le banche in autonomia.
vengono riviste, tramite valutazione desktop, ogni 3 anni, solo le esposizioni rilevanti.

 

[Carlo Garbuio]

La nostra prolissa discussione è poi nata dal fatto che sostieni che non si può confrontare valutazione e prezzo: certo non necessariamente coincidono: ma la stima, come i sondaggi, saranno tanto più veritieri (sempre che non siano nel frattempo intervenute variabili destabilizzanti) quando il valore vero risultante a posteriori sarà compreso nell'intervallo di confidenza e di errore preventivato/calcolato nella stima. Se così non succede non è che il prezzo consuntivato è sbagliato: è l'algoritmo di stima che non è o non è più adeguato.

no, quanto affermi è sbagliato per i soliti motivi
lo scopo della valutazione non è centrare il prezzo finale è di dare al committente uno strumento certo e affidabile su cui fondare le proprie scelte

le parti in neretto sono quindi in contraddizione

ma senti:
se valuto l'immobile 100 e
1) il committente deve vendere, metterà l'immobile in vendita a 90 e concluderà a 80 ... vuol dire che la stima è sbagliata? Assolutamente NO
2) il committente non deve vendere e mette l'immobile in vendita a 200, il tempo passa e non vende ... la stima è sbagliata? Assolutamente NO
altro caso il venditore riesce a vendere a 150, è sbagliata la stima? Assolutamente NO, può aver trovato un bravo agente immobiliare, un acquirente mal consigliato dal proprio tecnico cha ha cannato la valutazione ... mille altri motivi. La stima è sbagliata? Assolutamente NO
...
e via così
la stima è sbagliata SEMPRE quando non è fondata su dati reali, non usa i migliori metodi estimativi ... ed è sbagliata del 100% perchè può essere addirittura FALSA [DOUBLEPOST=1398885283,1398885118][/DOUBLEPOST]

come da normativa, le perizie, anche queste "nuove", devono essere soggette a rivalutazione periodica.
Di natura meramente statistica :E

spiega come avvengono queste rivalutazioni di natura statistica
grazie

 

[eldic]

coefficiente di rivalutazione statistico applicato alla valutazione originaria.
tralascio per vergogna di specificare quali sono le variabili considerate.

 

[Carlo Garbuio]

coefficiente di rivalutazione statistico applicato alla valutazione originaria.
tralascio per vergogna di specificare quali sono le variabili considerate.

non vergognarti, è la prima volta che prosegui un confronto
come viene determinato questo coefficiente di rivalutazione?
quali sono i dati di partenza su cui calcolano i coefficienti?
quali sono le variabili considerate?
spiegati, spiegami
grazie

 

[eldic]

premesso che non è colpa mia, coefficiente basato sulla categoria catastale e la zona dove l'immobile è collocato.
nella stragrande maggioranza dei casi c'è un coefficiente per città, con le eccezioni delle 4-5 metropoli.

in altre parole se l'immobile è stato valutato 120 euro e il coefficiente di rivalutazione è 0,97 (per il sommo gaudio di gmp i coefficienti sono <1 da qualche semestre) il nuovo fair value di quell'immobile sarà 116.4

 

[Bagudi]

Bagudi ha scritto: ↑
Ah, Carlo, non sei attento !!!!
RIleggi.
Ho detto più di una volta in questo 3D che parlo in veste personale, e non da moderatore...
e allora togli la scritta sulla foto e fatti vedere per quello che desideri ma a far così generi solo confusione

Parto dal presupposto che, come tu ripeti centinaia di volte, bisogna leggere attentamente quello che viene scritto.

Se scrivo più volte che intervengo in veste personale, di agente immobiliare, mi aspetto che si legga e si capisca quanto scrivo.

 

[Carlo Garbuio]

basato sulla categoria catastale e la zona dove l'immobile è collocato.

ah, basato su categoria catastale e zona ... niente prezzi
e può variare nel tempo questo coefficiente?
come varino categoria catastale e zona nel tempo?

 

[ingelman]

volevo complimentarmi con tutti per la passione e la dedizione che avete dimostrato fino ad ora e soprattutto per il tempo che avete dedicato a questo Thread ...
Fiuuu! che fatica rileggere tutto.
Devo dire che Carlo nella valutazione che ha postato ha fatto un ottimo lavoro , solo un dubbio mi assale , è la particolarità dell'immobile da valutare ovvero un terreno agricolo.
Espongo la mia perplessità
Diciamo che è stato fortunato perchè è riuscito ad acquisire dati riferiti a compravendite fatte recentissime di immobili simili, in un momento di mercato congelato (stando a quello che qualche malalingua del Forum sostiene ) ..
Torno sulla mia perplessità
La valutazione postata si basa su dati acquisiti presso la Conservatoria dei registri immobiliari.
La particolarità dell'immobili presi in esame è che la base imponibile al fine di calcolare le imposte di trasferimento è il prezzo dichiarato in atto.
Qualcuno dirà ... che c'entra ?

A me è capitato più volte di vendere proprietà immobiliari che comprendevano un casale con annessa corte (quindi all'urbano con una rendita catastale sulla quale, una volta rivalutata, è stata calcolata l'imposta di registro) e facente parte del pacchetto, particelle di terreno agricolo dove le imposte sono state pagate sul valore dichiarato .

posto un immagine per rendere quello che sostengo più comprensibile

l'immagine sopra riporta un unica negoziazione se pur composta da 5 particelle di cui una all'urbano e le altre in catasto terreni
prezzo totale xmila euro per tutto.
al momento dell'atto come avviene in questo tipo di vendite il Notaio chiede di attribuire un valore,solitamente indicativo purchè credibile , al fine di applicare l'imposta dovuta e solitamente in tutti i casi in cui mi sono trovato, la scelta del cliente è stata di attribuire il valore più basso possibile per pagare meno imposte.
Allora mi chiedo, tolta la particella che si trova all'urbano, una volta rilevati e acquisiti i dati in conservatoria riferiti ad i terreni mi trovo riportato un valore .... se poi penso che il valore riportato in atto (indicativo e non del tutto veritiero) possa essere preso come parametro per determinare il più probabile valore di mercato di un altro immobile (particella di terreno agricolo) simile oggetto di stima il risultato quale può essere?
Di fatto , pure se la metodica è perfetta ed analiticamente impeccabile , il risultato ?????
Forse anche l'occhio ha la sua importanza

Ps la mia non è ne critica ne polemica ma una semplice costatazione

 

[eldic]

ah, basato su categoria catastale e zona ... niente prezzi
e può variare nel tempo questo coefficiente?
come varino categoria catastale e zona nel tempo?

non sono sicuro di avere capito.
una società esterna, non so se sia la stessa per tutte le banche, fornisce per ogni categoria catastale/cap (prendi per buono quest'ultimo come definizione di zona) un coefficiente.
il coefficiente viene applicato al valore originario di perizia (che è ovviamente espresso in "prezzi")
ogni 6 mesi viene fornito un nuovo coefficiente da applicare alla perizia.
per intenderci:

valore iniziale: 100
coefficiente semestre successivo: 0,96 -> nuovo fairvalue 96
coefficiente semestre successivo 1,01 -> nuovo fairvalue 96.7 (96,96)

la rivalutazione è obbligatoria (almeno su base annuale) per potere godere della credit risk mitigation sulle esposizioni garantite da ipoteca.