Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Carlo Garbuio]

questo lo avevo immaginato. suppongo che ci sia qualche società che si scarica tutti i dati delle NTN e che metta a disposizione i dati a fronte di un abbonamento o "a chiamata".
se questa è la strada (è questa?) rimane il fatto che la parte di ne... contante come la quantifichi?

pure le NTN sono inattendibili e inaffidabili per comprendere il reale andamento del mercato immobiliare ... nelle NTN ci sono i riscatti di leasing, le vendite tra parenti, le aste, gli espropri ... un bel minestrone insipido e inaffidabile

no, i dati non li metto a disposizione su preventivo
mi dici la zona, ti faccio il prezzo e ... si può fare, ovunque, in tutta Italia
presenterò i primi risultati ed il servizio il prossimo 12 maggio[DOUBLEPOST=1398889085,1398889024][/DOUBLEPOST]

sticavoli... i primi dati sono stati consegnati questo mese, ancora non hanno chiesto le scartoffie... dagli tempo. (cosa chiederanno comunque è domanda oggetto di non poche scommesse (i bagni di sangue comunque, imho, non saranno sulle esposizioni ipocarie)

mi riferivo a ispezioni dello scorso anno

 

[eldic]

per esperienza diretta ti posso dire che negli ultimi anni i prezzi coincidono ... e quelli sospetti li becchi dal semplice confronto con gli altri

io ho pochissimi casi (4-5 in tutto, spalmati su 2-3 anni) e non pretendo di fare statistica; tutti tranne uno un 10-15.000 euro in contanti li hanno cacciati. non so quanto il campione è rappresentativo.

se non è un segreto professionale, invece, i dati "ufficiali" delle transazioni come li ottieni (o meglio: sono disponibili per tutti o che altro)?

 

[Carlo Garbuio]

se non è un segreto professionale, invece, i dati "ufficiali" delle transazioni come li ottieni (o meglio: sono disponibili per tutti o che altro)?

uso tutte fonti pubbliche accessibili a tuttin con range +o-

 

[eldic]

no, i dati non li metto a disposizione su preventivo
mi dici la zona, ti faccio il prezzo e ... si può fare, ovunque, in tutta Italia
presenterò i primi risultati ed il servizio il prossimo 12 maggio[DOUBLEPOST=1398889085,1398889024]

volevo solo capire se la base dati fosse di "tua proprietà" (magari desunta da scartabellazioni più o meno informatiche) o di pubblico dominio.
mi sarebbe solo servita per capire quale sia lo scarto tra prezzo richiesto e prezzo di realizzo nella mia zona.

[/DOUBLEPOST]
mi riferivo a ispezioni dello scorso anno

l'anno scorso hanno in effetti picchiato giù abbastanza duro, ma quasi esclusivamente su posizione corporate non garantite.
quest'anno ribalteranno il sistema come un calzino...[DOUBLEPOST=1398889477][/DOUBLEPOST]

uso tutte fonti pubbliche accessibili a tuttin con range +o-

uh... per le 4-5 che mi servono (che per inciso non so nemmeno quali possano essere....) forse mi conviene andare direttamente in comune.
diciamo che devo andare a "vedere" un bluff

 

[ingelman]

ricercare i dati reali è la base per scegliere il procedimento da applicare

si infatti "nello specifico esempio che hai postato" è proprio il mio scetticismo sulla vericità dei dati acquisiti.
poi su gli immobili "usati" concedimi il termine dove l'imponibile è la rendita catastale rivalutata convengo con te che i dati acquisiti corrispondono a verità.
non è un caso che tutti gli accertamenti fiscali e le varie cartelle esattoriali arrivino proprio per quelle transazioni dove la base imponibile è il prezzo dichiarato in atto (vedi negozi , locali ,terreni , e nuove costruzioni ).

capisco le perplessità per chi non usa l'indagine reale e puntuale delle compravendite ma la consiglio a tutti perchè dà molta sicurezza

Io lo faccio sempre in quelle situazioni che lo richiedono, fortuna ne ho i mezzi e capacità, capisco l'importanza e la condivido (ps la mia professione prevalente è vendere immobili).
Quello che non condivido (diciamo che sono un romantico ) è basare una valutazione esclusivamente su dati acquisiti presso la conservatoria da transazioni fatte per immobili simili da quello oggetto di stima.
Secondo me questi dati possono essere da supporto e una buona metodica da completamento a quello che più c'è di irrazionale ... ovvero l'esperienza e la capacita del valutatore compresa l'importanza di conoscere la realtà logistica dove l'immobile è ubicato ivi compreso il sopralluogo e la comparazione, sempre basata sull'esperienza, di immobili venduti a parità di consistenza ma con pecuniarità diverse.
Sò che per te questo mio concetto è criticabile perchè inserisce una componente irrazionale al tuo metodo analitico "de coccen Tedesken"
Diciamo che il colpo d'occhio come detto da EnriKon non è proprio da sottovalutare.

Ps ti prego non cominciare a dirmi che faccio mal'informazione e che ci vogliono dati certi
questa frase me la sogno pure la notte "non ne posso più"
L'altra sera mia moglie mi ha detto " è un pò di tempo che mi trascuri"
indovina che cosa le ho risposto ...
CI VOGLIONO DATI CERTI prima di affermare certe cose

 

[Carlo Garbuio]

Quello che non condivido (diciamo che sono un romantico ) è basare una valutazione esclusivamente su dati acquisiti presso la conservatoria da transazioni fatte per immobili simili da quello oggetto di stima.
Secondo me questi dati possono essere da supporto e una buona metodica da completamento a quello che più c'è di irrazionale ... ovvero l'esperienza e la capacita del valutatore compresa l'importanza di conoscere la realtà logistica dove l'immobile è ubicato ivi compreso il sopralluogo e la comparazione, sempre basata sull'esperienza, di immobili venduti a parità di consistenza ma con pecuniarità diverse.
Sò che per te questo mio concetto è criticabile perchè inserisce una componente irrazionale al tuo metodo analitico "de coccen Tedesken"
Diciamo che il colpo d'occhio come detto da EnriKon non è proprio da sottovalutare.

invece concordo
l'esperienza è indispensabile per "dominare" gli strumenti disponibili e utilizzare correttamente i dati ... l'ho sempre detto
valutare non vuol dire buttare dentro i dati in un software e ne esce la valutazione

esperienza+dati+metodo = ok
esperienza -dati- metodo = NON BUONO
no esperienza + dati + metodo = NON BUONO

il fatto è che
quando parli di esperienza viene interpretata come "libertà d'azione" " e allora anche al perizia con gli IVS è soggettiva"
quando parli di dati viene fuori il discorso del nero
...
e questo solo perchè proponi un metodo più responsabile, più trasparente perchè sull'attuale stato di fatto non c'è la stessa criticità:
i dati si presume (si fa finta) siano corretti perchè si usano i dati medi di osservatori, fonti autorevoli
il metodo ognuno il proprio
si applicano % a caso
...
si paga il perito 100/200 €
...
meglio di così
chi ha interesse a demolire un tale castello di carta rassicurante anche se falso?
insomma, non è una novità che in Italia si pospone, si evita, si cerca la scorciatoia +o-legale
una scusa per non fare è lo sport nazionale

 

[Bagudi]

quello che scrivi non è coerente con la tua veste, con l'etichetta con cui ti presenti

Evidentemente, nel tuo "assolutismo" uno o è "moderatore" o è "persona".... e non si può prescindere dal ruolo...
Nel mio mondo, si può prescindere.

Nei miei verdi anni ho scelto di non insegnare perchè mi ha sempre annoiato dover ripetere le stesse cose a gente che non capiva o non voleva capire o non aveva interesse a capire, e adesso quante volte devo ripetere che non sono intervenuta in questo 3D come moderatrice, ma come agente immobiliare che vive tutti i giorni i problemi della crisi ????

D'altra parte, mi sembra di non avere fatto alcun intervento di "moderazione" nel senso stretto del termine... a meno che per te dire quello che si pensa a livello pratico non sia moderare....

 

[eldic]

che non capiva o non voleva capire

uh... sarò mica stato tuo studente, per caso?

 

[ingelman]

non avere fatto alcun intervento di "moderazione"

moderati per favore
ops sono OT

 

[Bastimento]

Una ultima nota prima di andare a nanna: diciamocela tutta.
Una occasione così a Carlo per battere la produttività forumistica del nostro recordman, quando mai si ripeterà? Carlo....! ci devi ringraziare: con me siamo finiti a pappa e ciccia, con Eldic vedo che vi state scambiando amorosi con-sensi, ingelman è diventato improvvisamente più buono .... ed il tuo bottino è arrivato ai 290 posts di questo mitico 3D...