Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Rosa1968]

massimo chi può dirlo .....

 

[eldic]

questa è un'altra delle tue perle di saggezza
difatti è appunto un tuo parere personale che cambierebbe se ti aggiornassi un pò

/quote]

tu quanti anni è che usi un algortimo codificato (i criteri IVS, per intenderci)?
io son 15 anni che traffico con sistemi di valutazione automatica (per l'amor di dio, chiariamoci subito: di valutazione diversa da quella immobiliare, ma sempre finalizzati a dare una misurazione di un fenomeno).
sarò senz'altro arrogante, ma credo di poter dire che ne conosco abbastanza bene i limiti e le approssimazioni

tu quanti anni è che usi un algortimo codificato (i criteri IVS, per intenderci)?
io son 15 anni che traffico con sistemi di valutazione automatica (per l'amor di dio, chiariamoci subito: di valutazione diversa da quella immobiliare, ma sempre finalizzati a dare una misurazione di un fenomeno).
sarò senz'altro arrogante, ma credo di poter dire che ne conosco abbastanza bene i limiti e le approssimazioni

 

[Carlo Garbuio]

la soluzione è qui
buona lettura

 

[alessandro66]

l'immobile da valutare ha le porte nuove
uno degli immobili comprabili non ha le porte

Ma tu non lo sai che l'immobile da comparare non aveva le porte al momento in cui è stato venduto....non sta scritto da nessuna parte...

 

[Carlo Garbuio]

Ma tu non lo sai che l'immobile da comparare non aveva le porte al momento in cui è stato venduto....non sta scritto da nessuna parte...

quanto riportato era un esempio teorico per spiegare come è possibile misurare delle caratteristiche quantitative

nella realtà il valutatore DEVE:

1. conoscere l'immobile da stimare
2. conoscere il mercato: cosa vuol dire? Vuol dire che devi rilevare tutte le compravendite avvenute in uno specifici territorio in uno specifico periodo. L ricerca deve essere dimostrata o dimostrabile in quanto il perito in perizia dichiara "dopo attenta indagine di mercato" ... se non è in grado di dimostrarla dichiara il falso, chiaro!
   
3. applicare la migliore metodologia estimativa. Qui vuol dire che per stimare non esiste solo la semplicistica moltiplicazione di Sup Commerciale x €/mq x % solitamente soggettive e infondate, ci sono molti altri metodi valutativi che il perito non può non conoscere. Se un perito esegue perizie sono nel sistema sopra riportato diffida immediatamente
   1. fra le varie metodologie estimative c'è la comparazione e questa porta a confrontare l'immobile oggetto di valutazione con immobili simili. Chiaro è, come giustamente affermi, che il valutatore deve conoscere bene gli immobili utilizzati nella comparazione, come tutti i meccanismi del mercato e le caratteristiche che maggiormente incidono sul prezzo, non è assolutamente detto che siano sempre quelle, anzi, ogni zona ha un proprio mercato.

Come vedi alla base di una valutazione immobiliare ci DEVE essere la conoscenza dell'immobile, del mercato, dell'estimo ... ed essere in grado di applicare il tutto correttamente e chiaramente, diversamente non si parla di valutazione immobiliare ma ..

 

[Carlo Garbuio]

io son 15 anni che traffico con sistemi di valutazione automatica

benissimo, allora vuol dire che
puoi
riportare 1 esempio o
un estratto di esempio
per mostrare una delle prove che hai effettuato nei tuoi 15 anni di "traffici"
te lo dico subito, così ti prepari , a me interessa soprattutto

la fonte,
il fondamento
la base
il punto di partenza​

del "sistema di valutazione automatica"

poi se spieghi perchè e percome un privato, un banca, un tribunale, l'agenzia delle entrate ... chiunque ... dovrebbe preferire una valutazione automatica.

Sicuramente prima del 2006 i dati di partenza erano molto meno attendibili e quindi questo potrebbe essere uno dei motivi per cui, fino a quella data, le tue prove non funzionavano ... dopo invece le cose son cambiate e quindi avevi, ed hai, tutte le possibilità per disporre ... di una migliore materia prima di partenza

io aspetto ...
grazie in anticipo

 

[Bastimento]

poi se spieghi perchè e percome un xxxxxun banca, un tribunale, l'agenzia delle entrate ... chiunque ... dovrebbe preferire una valutazione automatica.

Veramente te lo ha già detto: e non ha detto che lui condivida.
Un lavoro di alto artigianato è sempre preferibile rispetto ad un prodotto industriale, ma un lavoro industriale ha il pregio di essere di qualità costante, e se ne conosce lo "scarto" rispetto allo standard atteso, proprio perchè è un processo ripetibile.

 

[Carlo Garbuio]

un lavoro industriale ha il pregio di essere di qualità costante, e se ne conosce lo "scarto" rispetto allo standard atteso, proprio perchè è un processo ripetibile.

ok
qualità costante non vuol dire qualità buona
ma tutto dipende da cosa si vuol ottenere e che uso se ne farà del risultato, di sicuro non si valuta perchè non rientra nelle metodologie estimative. Non avendo una formula, un esempio, un'applicazione non si sa se potrebbe rientrare nel Mass Appraisal ma ... pazienza.

Anche l'agenzia del territorio (fonte autorevole) ha una propria metodologia dichiarata, il risultato è di qualità costante e della stessa qualità sono i risultati che, come ho già detto, sono costanti (nel mio territorio) pure quelli e quindi già "a colpo d'occhio" sospetti. Prima di accedere alla consultazione l'utente è avvisato che "L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo." senza precisare cosa si intenda per larga massima ma ... non stiamo qui a cavillare. Quindi questi dati statistici non vanno usati per valutare ... salvo poi utilizzarli per calcolare il Valore Normale per gli accertamenti fiscali che, viste le premesse, non possono che essere come la "materia prima" e quindi sono di "larga massima" . Su questo si verifica, si applicano imposte ... e tante altre attività che, di fatto, sono infondate e inique.
Tutto con qualità costante, con metodologie ufficiale, pubblica ... salvo poi che ti arriva l'artigiano o il professionista che ti dimostra che la metodologia non è applicata e/o applicabile e tante altre belle cosette ... prove effettuate, non teorie astratte.

E questo, è l'aspetto che meno mi interessava.
Per il resto mi confermi che non mi è ancora stata data alcuna spiegazione.

Anche da te mi aspetto
1 esempio
o
1 formula
o
un testo di riferimento
o
... qualcosa di pratico

ringrazio anticipatamente e ... aspetto
ciao

 

[eldic]

benissimo, allora vuol dire che
puoi
riportare 1 esempio o
un estratto di esempio
per mostrare una delle prove che hai effettuato nei tuoi 15 anni di "traffici"
te lo dico subito, così ti prepari , a me interessa soprattutto

la fonte,
il fondamento
la base
il punto di partenza​

del "sistema di valutazione automatica"

poi se spieghi perchè e percome un privato, un banca, un tribunale, l'agenzia delle entrate ... chiunque ... dovrebbe preferire una valutazione automatica.

Sicuramente prima del 2006 i dati di partenza erano molto meno attendibili e quindi questo potrebbe essere uno dei motivi per cui, fino a quella data, le tue prove non funzionavano ... dopo invece le cose son cambiate e quindi avevi, ed hai, tutte le possibilità per disporre ... di una migliore materia prima di partenza

io aspetto ...
grazie in anticipo

tu che preparazione hai in merito ad analisi di errore di prima e seconda specie, distribuzione di gini, test chi quadro, analisi ex post, intervalli di confidenza, stima dell'errore?
giusto per sapere eh, per calibrare il tipo di risposta.

per inciso, quando ho scritto analisi "di valutazione automatica" ti sembra che io abbia parlato di perizie immobiliari? che ne sai tu di quanto fossero accurati le basi dati sottostanti le stime di cui sto parlando?

 

[Carlo Garbuio]

tu che preparazione hai in merito ad analisi di errore di prima e seconda specie, distribuzione di gini, test chi quadro, analisi ex post, intervalli di confidenza, stima dell'errore?
giusto per sapere eh, per calibrare il tipo di risposta.

non ho preparazione in ambito statistico, la statistica non è il mio campo
qui stiamo parlando di valutazioni immobiliari non di statistica
mi interessa approfondire, non metto in dubbio alcuna teoria, mi incuriosisce il punto di partenza, l'applicazione, il risultato ed il suo possibile utilizzo (non valutativo)

per inciso, quando ho scritto analisi "di valutazione automatica" ti sembra che io abbia parlato di perizie immobiliari?

ok, quindi è come ho sempre detto: la statistica non è valutazione immobiliare
Qual'è quindi l'oggetto della tua analisi di valutazione automatica?
Cosa intendi valutare?
qual'è il tuo obiettivo?
A cosa può servire quest analisi?
...
sempre con un esempio, così si capisce meglio

che ne sai tu di quanto fossero accurati le basi dati sottostanti le stime di cui sto parlando?

non ne so niente e niente posso dire finchè non mi rispondi a quanto ti ho chiesto
le considerazioni che ho fatto non sui tuoi dati di partenza, che non conosco, ma su altri dati ... quelli delle compravendite che, evidentemente allora non utilizzi
quindi:
quali sono i dati di partenza dei tuoi lavori?
d cosa parti?
cosa fai?
dove vuoi arrivare?
a chi interessa o può interessare?[DOUBLEPOST=1399133885,1399133803][/DOUBLEPOST]

Veramente te lo ha già detto

vedi CI siamo sbagliati entrambi

ti sembra che io abbia parlato di perizie immobiliari?