Responsabilità dei professionisti per abuso scoperto post rogito

[silk]

5 anni fa (prima della normativa tra conformità catastale e urbanistica) ho acquistato casa. nell'atto notarile sono riportati i dati di due concessioni edilizie che riguardano lavori effettuati nella casa con la dicitura "la parte alienante dichiara..." e anche gli estremi della mappa catastale. per puro caso ora scopro che tra catasto e concessioni edilizie ci sono gravi difformità quindi un abuso edilizio probabilmente non sanabile.


mi sono rivolta ad un legale per tutelare i miei diritti e interessi nei confronti della parte alienante prima di tutto, perchè per prima cosa devo regolarizzare questa situazione in qualche modo (o sanando l'abuso o, visto che ci sono gli estremi, chiedendo la nullità dell'atto). giustamente l'avvocato mi consiglia di fare un passo alla volta.

ma quello che non mi spiego e su cui vorrei un parere è:

1- è evidente che il notaio non ha confrontato le concessioni edilizie con il catasto perchè anche una persona non esperta di edilizia o simili vedendo tali documenti si sarebbe accorto di questo abuso perchè è evidente!
il notaio era obbligato a visionare le concessione edilizie prima del rogito? io come compratore prima del rogito avevo accesso solo al catasto che è conforme alla realtà dell'immobile, mentre non potevo accedere alle concessioni edilizie prima del rogito e successivamente a questo solo una delle due posso visionarla a detta del Comune. quindi, senza voler polemizzare, ma nel mio personale caso, il ruolo del notaio qual è stato? il mettere unicamente la firma stante la situazione?

2-cosa ancor più grave, in questa situazione sono coinvolti due geometri che sapevano di questa difformità e hanno dichiarato il falso al catasto (me lo ha confermato il catasto stesso vedendo gli atti) quali sono le loro responsabilità?

3-l'agenzia immobiliare sapeva. aveva le mappe catastali in mano e ha fatto richiesta prima del rogito di avere le concessioni edilizie per conto del venditore e come ho detto l'abuso è evidente a occhi inesperti. anche qui c'è una responsabilità? se sì quale?

alla fine come compratore mi sono ritrovata non tutelata da nessun professionista coinvolto, ma soprattutto come mi sarei potuta tutelare?! in nessun modo mi pare di capire... visto che non avevo accesso agli atti! e in più attualmente possiedo un immobile non commerciabile e completamente senza valore se l'abuso non sarà sanabile.
ringrazio chiunque avrà la disponibilità di esprimere il proprio parere.

 

[geosereno]

sinceramente......(e qui penso che molti la pensino come il sottoscritto), io non riuscirei a darti un parere in quanto, senza visionare direttamente le cose, diventa molto difficile esprimere un qualsivoglia pensiero.
sicuramente, viste l tue (pienamente capibili) considerazioni, se uno dei due geometri era il tuo tecnico di "fiducia", meglio cambiare geometra.

 

[Bagudi]

1- è evidente che il notaio non ha confrontato le concessioni edilizie con il catasto perchè anche una persona non esperta di edilizia o simili vedendo tali documenti si sarebbe accorto di questo abuso perchè è evidente!

Il notaio non confronta proprio niente, se non i dati dichiarati nelle visure storiche, e all'atto del rogito - prima della legge 122/2010 - chiedeva (quindi l'avrà fatto anche con te) " E' tutto a posto ? Riconoscete l'immobile ?"
Tutti dicevano si e amen.

mentre non potevo accedere alle concessioni edilizie prima del rogito e successivamente a questo solo una delle due posso visionarla a detta del Comune.

Non capisco questo passo: perchè non potevi accedere ? Qualunque tecnico poteva farlo.

E perchè solo una ?

2-cosa ancor più grave, in questa situazione sono coinvolti due geometri che sapevano di questa difformità e hanno dichiarato il falso al catasto (me lo ha confermato il catasto stesso vedendo gli atti) quali sono le loro responsabilità?

Le responsabilità di chi ha corretto una planimetria facendo finta che il progetto non esistesse.

e in più attualmente possiedo un immobile non commerciabile e completamente senza valore se l'abuso non sarà sanabile.

Non è detto che non sia sanabile. L'abuso in che cosa consiste ?

3-l'agenzia immobiliare sapeva. aveva le mappe catastali in mano e ha fatto richiesta prima del rogito di avere le concessioni edilizie per conto del venditore e come ho detto l'abuso è evidente a occhi inesperti. anche qui c'è una responsabilità? se sì quale?

Prima della legge e su immobili anteriori al 1967 (non so se questo è il tuo caso...) spesso tutti chiudevano un occhio perchè si dichiarava che l'immobile era anteriore e amen.

Però mi chiedo: l'agenzia ha chiesto le concessioni edilizie: perchè ? su richiesta di chi?
Solo i dati o anche i progetti ? e tu li hai visti ?

 

[silk]

@ geosereno
no, i geometri coinvolti sono andati per conto della parte alienante (in tempi diversi e precedentemente al rogito) a fare modifiche a proprio comodo in catasto. (e il catasto mi dice che sta cosa non è corretta, io voglio capire anche se è illegale....)
attualmente oltre all'avvocato ho coinvolto il mio geometra di fiducia per sistemare (se possibile, dubito) la cosa.

io personalmente ammetto tutta la mia ignoranza nel senso che ho visto la casa tramite agenzia di cui ho scritto sopra, ho verificato il catasto che era l'unica cosa che potessi vedere e poi ho messo in mano le cose al notaio che davo per scontato facesse questi controlli (o meglio mi hanno fatto intendere fosse così....)

 

[geosereno]

troppi misteri......ribadisco il mio pensiero precedente

 

[alessandro66]

5 anni fa (prima della normativa tra conformità catastale e urbanistica) ho acquistato casa. nell'atto notarile sono riportati i dati di due concessioni edilizie che riguardano lavori effettuati nella casa con la dicitura "la parte alienante dichiara..." e anche gli estremi della mappa catastale. per puro caso ora scopro che tra catasto e concessioni edilizie ci sono gravi difformità quindi un abuso edilizio probabilmente non sanabile.


mi sono rivolta ad un legale per tutelare i miei diritti e interessi nei confronti della parte alienante prima di tutto, perchè per prima cosa devo regolarizzare questa situazione in qualche modo (o sanando l'abuso o, visto che ci sono gli estremi, chiedendo la nullità dell'atto). giustamente l'avvocato mi consiglia di fare un passo alla volta.

ma quello che non mi spiego e su cui vorrei un parere è:

1- è evidente che il notaio non ha confrontato le concessioni edilizie con il catasto perchè anche una persona non esperta di edilizia o simili vedendo tali documenti si sarebbe accorto di questo abuso perchè è evidente!
il notaio era obbligato a visionare le concessione edilizie prima del rogito? io come compratore prima del rogito avevo accesso solo al catasto che è conforme alla realtà dell'immobile, mentre non potevo accedere alle concessioni edilizie prima del rogito e successivamente a questo solo una delle due posso visionarla a detta del Comune. quindi, senza voler polemizzare, ma nel mio personale caso, il ruolo del notaio qual è stato? il mettere unicamente la firma stante la situazione?

2-cosa ancor più grave, in questa situazione sono coinvolti due geometri che sapevano di questa difformità e hanno dichiarato il falso al catasto (me lo ha confermato il catasto stesso vedendo gli atti) quali sono le loro responsabilità?

3-l'agenzia immobiliare sapeva. aveva le mappe catastali in mano e ha fatto richiesta prima del rogito di avere le concessioni edilizie per conto del venditore e come ho detto l'abuso è evidente a occhi inesperti. anche qui c'è una responsabilità? se sì quale?

alla fine come compratore mi sono ritrovata non tutelata da nessun professionista coinvolto, ma soprattutto come mi sarei potuta tutelare?! in nessun modo mi pare di capire... visto che non avevo accesso agli atti! e in più attualmente possiedo un immobile non commerciabile e completamente senza valore se l'abuso non sarà sanabile.
ringrazio chiunque avrà la disponibilità di esprimere il proprio parere.

Partiamo dall'assunto che Notaio e agenzia immobiliare non hanno le competenze tecniche per questo tipo di verifiche che possono essere certificate solo dai professionisti del settore...i succitati geometri possono farlo, rimane fermo il fatto che ciò che si dichiara in atto è responsabilità dei dichiaranti...quindi, se al Notaio avete dichiarato personalmente o tramite relazione dei tecnici che era tutto regolare, la responsabilità è del proprietario e dei tecnici, in quanto tutti avrebbero dichiarato il falso.
Che abuso è?

 

[Giuseppe Di Massa]

5 anni fa (prima della normativa tra conformità catastale e urbanistica) ho acquistato casa. nell'atto notarile sono riportati i dati di due concessioni edilizie che riguardano lavori effettuati nella casa con la dicitura "la parte alienante dichiara..." e anche gli estremi della mappa catastale. per puro caso ora scopro che tra catasto e concessioni edilizie ci sono gravi difformità quindi un abuso edilizio probabilmente non sanabile.


mi sono rivolta ad un legale per tutelare i miei diritti e interessi nei confronti della parte alienante prima di tutto, perchè per prima cosa devo regolarizzare questa situazione in qualche modo (o sanando l'abuso o, visto che ci sono gli estremi, chiedendo la nullità dell'atto). giustamente l'avvocato mi consiglia di fare un passo alla volta.

ma quello che non mi spiego e su cui vorrei un parere è:

1- è evidente che il notaio non ha confrontato le concessioni edilizie con il catasto perchè anche una persona non esperta di edilizia o simili vedendo tali documenti si sarebbe accorto di questo abuso perchè è evidente!
il notaio era obbligato a visionare le concessione edilizie prima del rogito? io come compratore prima del rogito avevo accesso solo al catasto che è conforme alla realtà dell'immobile, mentre non potevo accedere alle concessioni edilizie prima del rogito e successivamente a questo solo una delle due posso visionarla a detta del Comune. quindi, senza voler polemizzare, ma nel mio personale caso, il ruolo del notaio qual è stato? il mettere unicamente la firma stante la situazione?

2-cosa ancor più grave, in questa situazione sono coinvolti due geometri che sapevano di questa difformità e hanno dichiarato il falso al catasto (me lo ha confermato il catasto stesso vedendo gli atti) quali sono le loro responsabilità?

3-l'agenzia immobiliare sapeva. aveva le mappe catastali in mano e ha fatto richiesta prima del rogito di avere le concessioni edilizie per conto del venditore e come ho detto l'abuso è evidente a occhi inesperti. anche qui c'è una responsabilità? se sì quale?

alla fine come compratore mi sono ritrovata non tutelata da nessun professionista coinvolto, ma soprattutto come mi sarei potuta tutelare?! in nessun modo mi pare di capire... visto che non avevo accesso agli atti! e in più attualmente possiedo un immobile non commerciabile e completamente senza valore se l'abuso non sarà sanabile.
ringrazio chiunque avrà la disponibilità di esprimere il proprio parere.

"Da lontano" è difficile giudicare, diciamo che dopo l'entrata in vigore delle nuove norme sull'uniformità delle planimetrie le agenzie più attrezzate ci stanno molto attente, ancor prima di mettere in vendita l'immobile e comunque in caso di trattativa, prima di muovere denaro.
Moralmente credo che tutti i professionisti coinvolti potessero fare meglio, perché è noto che quando cambia una legge del genere ciò che era possibile all'epoca del vecchio atto potrebbe non esserlo più adesso, non so se legalmente ci sia qualche responsabilità accertabile, questo francamente è dura capirlo in questa fase, forse anche per il tuo avvocato.
A occhio però penso di si, due geometri, un notaio ed una agenzia hanno a vari livelli modo di accorgersi di un problema e quindi si poteva prevenire annullando la compravendita.
In bocca al lupo

 

[silk]

@Bagudi
1- sul discorso del notaio: obiettivamente le visure catastali attuali e la realtà della casa corrispondono quindi chiaro che io ho detto riconosco l'immobile. allora il notaio ha fatto tutto correttamente mi pare di capire....mah!
2-quando dici "qualunque tecnico poteva accedere" tu intendi che PRIMA del rogito potevo coinvolgere un mio geometra per fargli verificare gli atti? se è così per ignoranza non l'ho fatto perchè non sapevo di poterlo fare. per il fatto di non poter visionare la seconda concessione il Comune mi dice perchè quella concessione fa riferimento ad una parte di proprietà che non è mia (la casa faceva parte di uno stabile più grande che è stato frazionato) anche il mio geometra dice che non esiste che non me lo facciano vedere. mi sto muovendo in tal senso....
3-quindi i geometri sono responsabili tanto quanto la parte alienante avendo messo firma?
4- multi abuso infinito mi viene da dire...soffitta diventata camere che non ha i titoli per essere camera. autorimessa che non dovrebbe esserci, etc etc il dubbio sulla sanabilità lo ha posto il mio geometra di fiducia (di cui mi fido....)
5- le concessioni edilizie (non i dati proprio le concessioni) sono state richieste dall'agenzia per conto del venditore. ho una carta firmata e timbrata dal comune che lo conferma. parte dell'immobile è ante 67 ma parte dell'immobile NO. io ho in mano la concessione edilizia che mi compete. l'altra che non mi danno l'ho solo vista.

preciso che prima di mettermi a risolvere io sta cosa sto cercando di coinvolgere i precedenti proprietari.

 

[Giuseppe Di Massa]

@ geosereno
no, i geometri coinvolti sono andati per conto della parte alienante (in tempi diversi e precedentemente al rogito) a fare modifiche a proprio comodo in catasto. (e il catasto mi dice che sta cosa non è corretta, io voglio capire anche se è illegale....)
attualmente oltre all'avvocato ho coinvolto il mio geometra di fiducia per sistemare (se possibile, dubito) la cosa.

io personalmente ammetto tutta la mia ignoranza nel senso che ho visto la casa tramite agenzia di cui ho scritto sopra, ho verificato il catasto che era l'unica cosa che potessi vedere e poi ho messo in mano le cose al notaio che davo per scontato facesse questi controlli (o meglio mi hanno fatto intendere fosse così....)

Mi dispiace, perché questa persona si è fidata, scrive che "ho visto la casa tramite agenzia", cosa che pensava fosse una garanzia. Sarebbe bello lo fosse davvero.

 

[silk]

Partiamo dall'assunto che Notaio e agenzia immobiliare non hanno le competenze tecniche per questo tipo di verifiche che possono essere certificate solo dai professionisti del settore...i succitati geometri possono farlo, rimane fermo il fatto che ciò che si dichiara in atto è responsabilità dei dichiaranti...quindi, se al Notaio avete dichiarato personalmente o tramite relazione dei tecnici che era tutto regolare, la responsabilità è del proprietario e dei tecnici, in quanto tutti avrebbero dichiarato il falso.
Che abuso è?

pur non avendo le competenze tecniche l'abuso è così evidente che io che sono assolutamente ignorante in materia ci ho impiegato meno di un minuto per dire che le concessioni edilizie e il catasto erano due cose totalmente differenti. il mio dubbio è se il notaio fosse tenuto a visionare le concessioni edilizie.

per l'abuso v il messaggio a Bagudi sono tante cose.